【正文】 1）《國家十二五發(fā)展規(guī)劃綱要》 2）《興義市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”發(fā)展規(guī)劃》 3）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 二、物流倉儲項目概況 1．物流倉儲項目擬建地點 本項目擬建于木賈物流園 區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處） 2．物流倉儲項目建設(shè)規(guī)模 經(jīng)充分考慮當?shù)亟?jīng)濟、社會條件以及公司的綜合情況，本項目擬建配送、倉儲于一體的物流中心。我們除采購物流、流通業(yè)等較多的領(lǐng)域之外，鋼鐵生產(chǎn)物流、廢鋼物流、原材料貿(mào)易、科研教育、金融租賃等服務(wù)業(yè)也在開始起步。 服務(wù)經(jīng)營范圍： （ 1）提供貨物搬運、倉儲服務(wù)； （ 2）提供第三方物流服務(wù)； （ 3）提供物流電子商務(wù)平臺； （ 4）提供物流系統(tǒng)及物流方案設(shè)計； 公司發(fā)展規(guī)劃 （ 1）發(fā)展戰(zhàn)略 公司的首要目標是滿足城市的功能服務(wù)配套，建立城際銷售網(wǎng)絡(luò)和交易平臺；通過建立全國的物流體系形成集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢，提高企業(yè)的競爭力；最后通過建立電子商務(wù)平臺，提供網(wǎng)上訂單服務(wù)，利用信息化手段有效的整合內(nèi)外物流資源。利用公司自身的技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，建立一體化的貨品供專業(yè)好文檔 3 應(yīng)鏈來滿足市場的需要并提供所需的服務(wù)，同時保持效益的持續(xù)增長，使公司最終發(fā)展成為輻射全國的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流骨干企業(yè)。由于食品冷 鏈是以保證易腐食品品質(zhì)為目的，以保持低溫環(huán)境為核心要求的供應(yīng)鏈系統(tǒng)，所以它比一般常溫物流系統(tǒng)的要求更高、更復(fù)雜，建設(shè)投資也要大很多，是一個龐大的系統(tǒng)工程。在廠區(qū)內(nèi)閑置的土地上建設(shè)集銷售、加工、倉儲 、配送和售后服務(wù)的綜合物流中心具有得天獨厚的地理條件，與興義市同行業(yè)相比，有著立地條件好、運輸成本低、投資效益高和比較競爭力強等優(yōu)勢。因此，在項 目經(jīng)營期，公司應(yīng)該注重營銷策略，加強服務(wù)宣傳，使營業(yè)收入得到有力的保障。 中國產(chǎn)業(yè)界 正在形成五條物流體系：以 五大運輸方式 為代表的運輸物流體系，以商品加工和配送為代表的倉儲物流體系，以服務(wù)型競爭戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系，以海、空港集散為代表的口岸物流體系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務(wù)為代表的配送物流體系。從歷史數(shù)據(jù)看，比過去 10 年年均增 速高 個百分點，仍處于較快增長區(qū)間。 “ 北煤南運 ” 、 “ 南糧北調(diào) ” 等就是其中典型的例子。中國 450 家大中型工業(yè)企業(yè)中，有 45%的企業(yè)計劃在未來兩年內(nèi)選擇新的物流商。 產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷往用 戶手中， 95%的時間耗在儲存、裝卸、等待加工和運輸方面，費用平均占到總成本的 50%。 專業(yè)好文檔 6 在當前的經(jīng)濟環(huán)境和市場條件下，物流需求市場潛力巨大 (見表 4)，社會物流業(yè)有較大發(fā)展空間。物流系統(tǒng)設(shè)計、物流總代理等高增值、綜合性的服務(wù)非常有限。在調(diào)查企業(yè)中有 57%的生產(chǎn)企業(yè)和38%的商業(yè)企業(yè)在尋找新的物流代理商。 我國是商品生產(chǎn)和流通大國，我國商品生產(chǎn)企業(yè)眾多，當前我國的商品流通主要方式仍然是直供和分銷。商品貿(mào)易在我國對外貿(mào)易以及商品工業(yè)發(fā)展中的地位也日益重要。作為全國重要的商品消費市場，貴州已把商品服務(wù)業(yè)列為主要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)之一。 依托公路和鐵路，貴陽已形成各種商品延伸業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)高度集聚的產(chǎn)業(yè)特色，正在成為國內(nèi)各種商品服務(wù)業(yè)規(guī)模較大、發(fā)展較快的地區(qū)之一。 專業(yè)好文檔 9 第四章 物流倉儲項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 一、建設(shè)規(guī)模 本項目建設(shè)規(guī)模為： 5 萬噸庫存量商品倉庫； 二、產(chǎn)品方案 作為物流倉儲項目，其提供的產(chǎn)品是指與物流相關(guān)的各項服務(wù)，本項目的服務(wù)方案包括： 1）提供商品期貨交割場所服務(wù) 2）商品倉儲服務(wù) 3）各種商品裝卸服務(wù) 專業(yè)好文檔 10 第五章 物流倉儲項目場址選擇 一、物流倉儲項目場址所在位置現(xiàn)狀 1．物流倉儲項目地點與地理位置 本項目的地址是貴州省興義市 木賈物流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處） 。預(yù)計用 3到 4年時間把園區(qū)建成黔、滇、桂三省區(qū)結(jié)合部最大的商貿(mào)物流交易平臺。目前已入駐貴州林榮集團所 屬的林通、林福汽車銷售服務(wù)有限公司的 3個 4S 店，興義市恒信德龍汽車銷售服務(wù)公司汽車城建設(shè)項目，昆明良明雄集團汽車汽配、零配件批發(fā)、摩托車整車銷售及配件、五金及礦山特種設(shè)備銷售、倉儲物流等綜合批發(fā)。 該園區(qū)系 “ 十二五 ” 時期州、市招商引資 的重點項目之一 。 興義市 ， 素有 “ 黔桂鎖鑰 ” 之稱的興義市是貴州省四大主要中心城市之一，西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地、商貿(mào)旅游服務(wù)中心及教育中心，也是正在快速崛起的我國 西南重要中心城市之一， 歷史上是三省毗鄰地區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞之地。安置區(qū) (3 個 )用地 200畝，可開發(fā)出讓土地 1003 畝 )。城市主干道的供水設(shè)施已接通 。 專業(yè)好文檔 12 5．防洪、防潮、排澇設(shè)施條件 本項目防洪、防潮、排 澇設(shè)施條件成熟。 9．施工條件 本項目所有施工條件都已經(jīng)具備。采用鋼結(jié)構(gòu)建筑。這樣既使生產(chǎn)區(qū)與生活辦公區(qū)分開，又使職工生活區(qū)遠離開平車間的噪聲干擾。 全廠設(shè)有 3 個循環(huán)水系統(tǒng)， 1個污水處理站。項目廠區(qū)中部 有 3500 伏的高壓電纜經(jīng)過，本項目供電直接從廠區(qū)中部高壓柜通過電纜引入兩路 10KV 電源，再通過 4個開閉器引至廠區(qū)的 2個 500 箱變，由箱變內(nèi)的變壓器將高壓變?yōu)閺S區(qū)所需電壓后由地下管井引至各車間。 電熱地膜供暖系統(tǒng)是一種通電后能發(fā)熱的半透明聚酯薄膜 ,由可導(dǎo)電的特制油墨、金屬載流條經(jīng)加工、熱壓在絕緣聚酯薄膜間和防水、耐壓絕緣套制成。由于電熱膜為純電阻電路，故其轉(zhuǎn)換效率高，除一小部分損失外，絕大部分被轉(zhuǎn)化成熱能 。其中商品倉庫用于對外營業(yè)用，是主營業(yè)務(wù)之一；設(shè)備倉庫用于 存放物流設(shè)備。 （ 4）培養(yǎng)職工節(jié)能意識。項目建成后，節(jié)能水平將達到國內(nèi)先進水平。 （ 3）廠區(qū)內(nèi)所有生產(chǎn)生活用水不外排，經(jīng)處理后反復(fù)利用。 專業(yè)好文檔 19 第十一章 物流倉儲項目環(huán)境影響評價 一、場址環(huán)境條件 （ 1）水環(huán)境 項目所在地水體自凈能力較強，水質(zhì)較好，且排入河道的生活污水和工業(yè)廢水尚未超過河道的納污能力。 二、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境 的影響 1．物流倉儲項目建設(shè)對環(huán)境的影響 （ 1）項目施工期間會產(chǎn)生少量污水，直接排放會對當?shù)丨h(huán)境造成一定的污染； （ 2）施工期間會有揚塵產(chǎn)生，會對當?shù)乜諝赓|(zhì)量造成影響； （ 3）施工期間機械設(shè)備及其它噪聲會影響到當?shù)鼐用裆a(chǎn)、生活； （ 4）施工期間產(chǎn)生的固定垃圾如果不進行處理將會嚴重污染當?shù)丨h(huán)境。 專業(yè)好文檔 20 （ 2）為減輕揚塵對區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量的不利影響，根據(jù)設(shè)計方案對規(guī)劃中的綠地進行合理綠化，以減少表土的裸露。渣土運輸過程中嚴格執(zhí)行有關(guān)條例和規(guī)定，運土車輛應(yīng)在規(guī)定的時間和規(guī)定的路線進出施工場地，沿途應(yīng)注意保持道路的清潔，盡量減少裝土過滿、車輛顛簸等造成的渣土傾撒。 四、環(huán)境保護投資 針對本項目主要的噪聲污染問題，選取噪聲較低的機器設(shè)備，另外加大場區(qū)內(nèi)的綠化投資，增強隔音效果。 專業(yè)好文檔 21 第十二章 物流倉儲項目勞動安全衛(wèi)生與消防 一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 本項目在生產(chǎn)過程中不會有有毒有害物品產(chǎn)生，因此不會有有毒有害物品的危害。 專業(yè)好文檔 22 第十三章 物流倉儲項目組織機構(gòu)及人員配置 一、物流倉儲項目組織機構(gòu) 1．物流倉儲項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖 本項目管理體系圖如下： 圖 1 項目管理體系圖 總 經(jīng) 理加 工 部 行 政 部財 務(wù) 部業(yè) 務(wù) 部 倉 儲 部物 流 部 總經(jīng)理：全面管理本項目事務(wù)； 業(yè)務(wù)部：負責物流倉儲業(yè)務(wù)的合作、洽談、簽單等； 物流部：負責商品吊運及運輸； 倉儲部：負責倉庫的日常管理及產(chǎn)品的進出統(tǒng)計； 加工部：負責商品加工； 財務(wù)部：負責項目資金安排以及處理相關(guān)財務(wù)事務(wù)； 行政部：負責員工的招聘、培訓、考核工作以及項目的其他日常管理事務(wù)。在員工招聘過程中嚴格控制員工素質(zhì)，以保障產(chǎn)品生產(chǎn)的順利進行。同時，進一步完善用人機制，建立“能者上、庸者下”的競爭觀念。 2021 年 11至 2021 年 1月完成主要加工車間及室內(nèi)倉儲庫房的建設(shè)， 2021 年 2月至 2021 年 4月完成職工辦區(qū)及生活區(qū)的建設(shè)， 2021 年 5 月至 2021 年 8月完成廠區(qū)道路 的建設(shè)，設(shè)備購置于 2021 年 8月至 2021 年 10月完成。 三、物流倉儲 項目投資估算 1．物流倉儲項目投入總資金估算匯總表 表 1 項目總投資估算表 單位：萬元 投資項目 投資計劃 備注 1 建設(shè)投資 600 建筑工程費 370 鋼結(jié)構(gòu)廠房 120 室內(nèi)倉庫 150 室外道路建設(shè) 100 設(shè)備購 置費 170 吊車 100 輔助設(shè)備 50 辦公設(shè)備 20 土地費 60 2 鋪底流動資金 100 1+2 總投資 700 專業(yè)好文檔 26 第十六章 物流倉儲項目財務(wù)評價 一、物流倉儲項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財務(wù)價格 根據(jù)項目規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關(guān)的法律規(guī)定，對本項目進行有關(guān)的財務(wù)預(yù)測。 現(xiàn)值法是通過估算建設(shè)項目未來壽命期內(nèi)預(yù)期凈現(xiàn)金流，并以適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算成現(xiàn)值，借以確定被咨詢項目價值的一種咨詢方法。一般來說，無風險報酬率可以參考政府發(fā)行的中長期國債的利率或同期銀行存款利率確定。行業(yè)風險報酬率是針對特定的行業(yè)所面臨的風險補償，主要與經(jīng)營項目所在行業(yè)的市場發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場特點、國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素有關(guān)。經(jīng)營風險具體表現(xiàn)在項目對經(jīng)濟周期的敏感性，市場需求與價格的變異性，項目的競爭能力和開拓能力，經(jīng)營狀況或環(huán)境變化的變動性越大，經(jīng)營風險也越大?？紤]到本評估項目外部融資額度較大，同時不可抗力和不可預(yù)測事件的可能出現(xiàn)，企業(yè)及項目經(jīng)營存在財務(wù)風險，經(jīng)綜合考慮后，財務(wù)風險報酬率取 %。 專業(yè)好文檔 28 二、物流倉儲項目營業(yè)收入估算 表 1 項目營業(yè)收入及稅金估算表 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 營業(yè)收入 480 960 960 960 960 960 倉儲收入 380 760 760 760 760 760 吊費收入 100 200 200 200 200 200 2 營業(yè)稅金及附加 15 30 30 30 30 30 營業(yè)稅（ 5%） 24 48 48 48 48 48 城市維護建設(shè)稅（ 1%） 教育費附加（ 3%） 表 2 項目銷售收入及稅金估算表續(xù)表 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 2020 2021 1 營業(yè)收入 960 960 960 960 960 倉儲收入 760 760 760 760 760 吊費收入 200 200 200 200 200 2 營業(yè)稅金及附加 30 30 30 30 30 營業(yè)稅（ 5%） 48 48 48 48 48 城市維護建設(shè)稅（ 1%） 教育費附加（ 3%） 三、物流倉儲項目成本費用估算 表 3 總成本費用估算表 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 經(jīng)營成本 50 100 100 100 100 100 營業(yè)費用 25 50 50 50 50 50 管理費用