【正文】 以看出中國物流業(yè)蘊涵的巨大發(fā)展空間。中國商品貿(mào)易占世界商品貿(mào)易的比重不斷上升。計劃投資 ，其中，基礎設施建設 ，招商引資項目 50億元。 2．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會經(jīng)濟條件 木賈現(xiàn)代商貿(mào)物流園總占地面積 (其中，綠地 ，道路占地 。主要建筑物是倉儲庫。 4．物流倉儲項目供熱設施 擬建項目計劃采用電熱地膜供暖系統(tǒng)對場區(qū)進行供暖。 （ 2）采用以上節(jié)能措施后，估計單位產(chǎn)品（建筑面積）能耗比國內同類產(chǎn)品低 20%左右。 三、環(huán)境保護措施方案 （ 1）施工期生活污水的水量相對較少，在施工現(xiàn)場設置臨時廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，在沉淀一定時間后，作為施工用水的一部分重復使用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對周圍環(huán)境的污染。 按照“預防為主，防水結合”的消防工程指導方針，本項目設計依據(jù)有關消防法規(guī)與規(guī)定，應采取如下必要的消防安全措施： 保證各建筑物之間、各露天堆場之間的安全距離，同時各主要生產(chǎn)建筑物場區(qū)設置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進行安全施救； 嚴格遵循《建筑設計防火規(guī)范》的要求進行設計，考慮了合理的防火、防爆區(qū)、疏散通道、安全門的設置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料； 根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》的有關規(guī)定，在辦公及加工車間區(qū)域應布置一定數(shù)量的消火栓，并配備滅火器若干。 3．物流倉儲項目工程建設其他費用 物流倉儲項目工程建設其他費用主要是廠區(qū)道路建設，根據(jù)項目造價，廠區(qū)道路建設費用為 50 萬元。 經(jīng)營風險報酬率：經(jīng)營風險 指企業(yè)因經(jīng)營上的原因而導致收益發(fā)生變動的可能性，本項目影響經(jīng)營風險的因素包括自然氣候條件、市場需求變動、項目經(jīng)營成本變動、經(jīng)營單位調整與應對價格變動的能力等。 3)投資回收期 本項目所得稅后動態(tài)投資回收期為 年（含建設期），說明本項目開始運營后，能在 年內收 回全部資金。 經(jīng)調查了解到，得到了當?shù)厣唐菲髽I(yè)的認可，大多數(shù)居民對本項目建設表示支持，只有極少數(shù)居民對本項目表示排斥，其主要原因是擔心項目的建設對當?shù)丨h(huán)境造成破壞 。央行四次強調防范信貸風險，讓房產(chǎn)開發(fā)商們感覺到政策的變化，而樓市、股市熱錢的流入使得政策上會專業(yè)好文檔 36 更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢有逃脫的可能，樓市高漲的同時面臨著風險。 （ 4）管理風險 項目的實施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個環(huán) 節(jié)出現(xiàn)問題以及宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生較大的變化，公司組織結構、管理方法可能不適應不斷變化的內外環(huán)境，將會大大影響項目的進展或收益。 專業(yè)好文檔 39 第十九章 物流倉儲 項目可行性研究結論與建議 一、物流倉儲項目推薦方案的總體描述 本項目計劃占地面積 70畝，建筑面積 40000 平方米，投資 700 萬元，建設期為1 年，建成運營后，年實現(xiàn)營業(yè)收入 200 萬元 ,年實現(xiàn)凈利潤 90 多萬元 ,本項目所得稅后內部收益率為 %，不含建設期的動態(tài)投資收回期為 8 年，具有良好的經(jīng)濟效益。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。 （ 3）應對財務風險的對策： 實行嚴格的資金借貸和運用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場成本變化，調整資本結構； 專業(yè)好文檔 38 使 投資項目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風險； 加強對業(yè)務收入、業(yè)務支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動性的基礎上，減少資金占用，為公司擴大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運營的力度，構筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時完善公司自身的“造血”機制； 加強對資金運行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 實施財務預決算制度； 建立相應的風險預警機制，加強內部管理，嚴格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到最低程度。 （ 3）財務風險 財務風險是指企業(yè)由于不同的資本結構而對企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。商品消費量受政策的波動也會傳導給商品物流行業(yè)。 總之，該項目在經(jīng)濟上是可行的。 根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表計 算，所得稅后的財務內部收益率為 %遠遠高于行業(yè)基準收益率 10%，反映出項目投資回報水平較高，說明項目具有很好的經(jīng)濟效益。對風險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風險對風險報酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風險報酬率＝行業(yè)風險報酬率 +經(jīng)營風險報酬率 +財務風險報酬率 行業(yè)風險報酬率。 二、物流倉儲項目實施進度安排 本項目計劃從 2021 年 11 月開始建設，于 2021 年 10 月底完成建設。 （ 3）本項目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用，對環(huán)境幾乎不造成影響。 （ 3）聲環(huán)境 項目所在地噪聲情況較為嚴重，因此本項目在施工過程中要注意采用低噪聲的施工機械且做好噪聲防治工作。 （ 3）本項目廠區(qū)規(guī)劃圖經(jīng)業(yè)內專家設計，項目車間安排、物流通道科學合理，在生產(chǎn)過程中，能夠充分節(jié)約人力、物力。 2．物流倉儲項目供電工程 本項目 廠區(qū)用電的電壓為 220V 和 380V，頻率為 50HZ，項目用電總負荷為 400KW。 8．征地、拆遷、移民安置條件 本項目所建地塊目前為閑置地塊，無拆遷、移民方面的問題。 二、物流倉儲項目場址建設條件 1．氣候條件 興義市 地處滇、桂、黔三省（區(qū)）結合部中心地帶， 是 一顆閃耀耀眼的明珠 。全國商品交易量的十分之一在貴陽完成，而貴陽交易量的 20%在興義市完成，年交易 額過千萬元。 專業(yè)好文檔 8 第三章 資源條件評價 物流倉儲行業(yè)主要以商品貿(mào)易為基礎的，商品貿(mào)易形勢繁榮，則商品物流倉儲行業(yè)也會受益匪淺，因此兩者是一損俱損，一榮俱榮的關系。據(jù)統(tǒng)計，中國目前工業(yè)品流通成本占商品價格的 50%左右，零售商的物流成本占總成本的 20%以上。 (見表 1)。 公司未來的發(fā)展目標是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業(yè)標準的制定企業(yè)。我們除采購物流、流通業(yè)等較多的領域之外，鋼鐵生產(chǎn)物流、廢鋼物流、原材料貿(mào)易、科研教育、金融租賃等服務業(yè)也在開始起步。在廠區(qū)內閑置的土地上建設集銷售、加工、倉儲 、配送和售后服務的綜合物流中心具有得天獨厚的地理條件，與興義市同行業(yè)相比，有著立地條件好、運輸成本低、投資效益高和比較競爭力強等優(yōu)勢。 “ 北煤南運 ” 、 “ 南糧北調 ” 等就是其中典型的例子。物流系統(tǒng)設計、物流總代理等高增值、綜合性的服務非常有限。作為全國重要的商品消費市場，貴州已把商品服務業(yè)列為主要的生產(chǎn)性服務業(yè)之一。目前已入駐貴州林榮集團所 屬的林通、林福汽車銷售服務有限公司的 3個 4S 店，興義市恒信德龍汽車銷售服務公司汽車城建設項目，昆明良明雄集團汽車汽配、零配件批發(fā)、摩托車整車銷售及配件、五金及礦山特種設備銷售、倉儲物流等綜合批發(fā)。城市主干道的供水設施已接通 。這樣既使生產(chǎn)區(qū)與生活辦公區(qū)分開，又使職工生活區(qū)遠離開平車間的噪聲干擾。由于電熱膜為純電阻電路，故其轉換效率高，除一小部分損失外，絕大部分被轉化成熱能 。 （ 3）廠區(qū)內所有生產(chǎn)生活用水不外排，經(jīng)處理后反復利用。渣土運輸過程中嚴格執(zhí)行有關條例和規(guī)定，運土車輛應在規(guī)定的時間和規(guī)定的路線進出施工場地，沿途應注意保持道路的清潔，盡量減少裝土過滿、車輛顛簸等造成的渣土傾撒。在員工招聘過程中嚴格控制員工素質，以保障產(chǎn)品生產(chǎn)的順利進行。 現(xiàn)值法是通過估算建設項目未來壽命期內預期凈現(xiàn)金流，并以適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算成現(xiàn)值，借以確定被咨詢項目價值的一種咨詢方法。考慮到本評估項目外部融資額度較大，同時不可抗力和不可預測事件的可能出現(xiàn)，企業(yè)及項目經(jīng)營存在財務風險，經(jīng)綜合考慮后，財務風險報酬率取 %。由于項目具有很高的投資利潤率，遠遠高于同行業(yè)水平，說明本項目在財務上可行。 專業(yè)好文檔 35 第十八章 物流倉儲項目風險分析 一、物流倉儲項目主要風險因素識別 項目風險通常包括以下方面：政策風險、市場風險、環(huán)境風險、技術風險、客戶風險、資金風險、配套風險、協(xié)作風險。隨著潛在進入者與行業(yè)內現(xiàn)有競爭對手兩種競爭力量的逐步加劇，我國物流行業(yè)具有營運主體多、小、散、亂，市場競爭較為激烈且處于無序狀態(tài)的特點。 （ 2）應對市場風險的對策： 現(xiàn)代市場經(jīng)濟已步入以顧客為核心的 3C 時代（顧客、競爭、變化），面對商品市場的激烈競爭和飛速變化，商品物流企業(yè)正在不斷強化內部管理，實現(xiàn)以服務為中心的轉型，包括發(fā)展電子商務，實現(xiàn)網(wǎng)絡化營銷；拓展銷售渠道，推進集團化管理；發(fā)展加工中心，強化生產(chǎn) /質量管理等等。目前，商品貿(mào)易商、期貨商等對第三方物流倉儲認知程度較低。 另外，對本項目的建議如下： （ 1）項目承建單位應加強項目的組織管理，配備專人進行項目前期準備工作，專業(yè)好文檔 40 抓好項目的考察、論證、申請立項、資金籌措、工作人員培訓等工作，確保項目的健全、穩(wěn)定的實施，如期取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 4）建立科學、實時、準確的成本核算體系和統(tǒng)計分析體系，滿足經(jīng)營分析、績效考核和管理決策需要 5）實現(xiàn)全過程的客戶關系管理，密切顧客聯(lián)系，科學進行 顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠度。 2）需求變動。 二、物流倉儲項目風險程度分析 （ 1）政策風險 1） 宏觀政策風險 經(jīng)濟政策風險是指在建設期或經(jīng)營期內，由于所處的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件的變化，致使實際的經(jīng)濟效益與預期的經(jīng)濟效益相背離。敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。同時由于項目收益預測中未考慮通貨膨脹的因素，因而折現(xiàn)率中也不考慮通貨膨脹率。 項目建成后，當年達到生 產(chǎn)負荷的 50%，從第二年開始，達到 100%。 4．勞動生產(chǎn)率水平分析 由于采取了科學的管理機構和勞動方案，經(jīng)專家評定，本項目勞動生產(chǎn)率將處于同行業(yè)較高的水平。 （ 6）擬建項目在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的各類固體廢棄物，計劃分別采取回收利用、專人清理等有效的綜合處理處置利用措施，妥善解決固體廢棄物的污染問題。 二、水耗指標分析 采用節(jié)水措施后，估計單位產(chǎn)品的耗水量能降低 20%，水的重復利用率 89%。 6．物流倉儲項目維修設施 本項目建成后，設備維修有專門的技術人員負責，另外，公司每年都會準備一定的設備維修費用，用于項目設備的維護和維修。 二、物流倉儲項目公用輔 助工程 1．物流倉儲項目給排水工程 本項目供水主要來源于市政用水。 3．交通運輸條件 木賈街道辦擁有完備交通網(wǎng)絡，是興義市交通條件最快捷便利的地區(qū)。城市主干道的供水設施已接通 。除商品采購物流、商品流通業(yè)等較為成熟的領域之外，商品生產(chǎn)物流、廢棄商品物流、原材料貿(mào)易、科研教育、金融租賃等商品服務業(yè)也已開始起步。 從工業(yè)企業(yè)對物流的需求和對目前物流運作質量的滿意程度分析中可以看出，興義市 的物流業(yè)發(fā)展才剛剛起步，任重而道遠，潛力巨大。 需求量分析 企業(yè)視物流為降低企業(yè)成本、提高經(jīng)濟效益的有效途徑，對其越來越重視。另一方面，本項目具有投資回收期短，效益好，利潤高的特點，有利于企業(yè)較快實現(xiàn)盈利，因此，從國家和企業(yè)的角度雙重評價都是可行的。 5．物流倉儲項目主要技術經(jīng)濟指標 表 1 項目主要技術經(jīng)濟指標 指標 數(shù)值 單位 占地面積 70 畝 建筑面積 40000 平方米 投資總額 700 萬元 財務內部收益率 (所得稅前 ) % 財務凈現(xiàn)值 (所得稅前 ) 萬元 靜態(tài)投資回收期 (所得稅前 ) 年 動態(tài)投資回收期 (所得稅前 ) 年 財務內部收益率 (所得稅后 ) % 財務凈現(xiàn)值 (所得稅后 ) 萬元 靜態(tài)投資回收期 (所得稅后 ) 年 動態(tài)投資回收期 (所得稅后 ) 年 投資凈利率 % 物流倉儲宗旨及目標： 公司的經(jīng)營目標是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國的物流網(wǎng)絡，并建立電子商務交 易系統(tǒng)，構織連接物流上下游的交易平臺；服務宗旨是開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經(jīng)營模式，在充分發(fā)揮公司的專業(yè)技術優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的基礎上，