北京市永利廣場營銷策劃報告-閱讀頁
2025-03-17 20:45本頁面
【正文】 （二）、商業(yè)部分銷售方案的建議 ? 商業(yè)均價： 35000 元 /㎡ ? 價格范圍： 2100060000 元 /㎡之間 從目前商業(yè)地產(chǎn)的市場情況來看，投資型商業(yè)成為市場的主流，這一趨勢也符合 “ 投資與經(jīng)營分離 ” 的市場行情。 1．單位產(chǎn)權(quán)銷售方式 在商業(yè)部分統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，采用產(chǎn)權(quán)拆分的形式進(jìn)行單位產(chǎn)權(quán)的銷售，投資者可按照投資回報的約定，按時從統(tǒng)一經(jīng)營者處收取投資收益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3．商業(yè)部分整體銷售控制 按功能劃分的區(qū)域進(jìn)行階段銷售，根據(jù)進(jìn)展情況調(diào)整各區(qū)域 的銷售以達(dá)到銷售速度與銷售回款的平衡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 銷售價格： 16500 元 /㎡ ? 認(rèn)購比率： 40% 第二階段 開盤旺銷期 ? 時間：開盤后初期 ? 工程進(jìn)度： 主體封頂 ? 推廣策略：開盤活動與強勢廣告相結(jié)合，促使客戶成交簽約。 ? 推廣策略： 持續(xù)廣告與公關(guān)活動相結(jié)合，促使客戶快速成交。 ? 銷售價格： 17000 元 /㎡ ? 銷售進(jìn)度： 20% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、廣告策略 U 派 國 際 公 寓 U 尚 國 際 廣 場 戶外廣告 房展會 報 紙 電 臺 網(wǎng) 絡(luò) 電 視 雜 志 活 動 DM直投 客戶介紹 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、軟文炒做主題 隨著廣告宣傳強勢的開展，在主流報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)上配合大規(guī)模的專家訪談和軟文炒做，具體為： ? 奧運前唯一大戶臻藏版 ? U 尚國際廣場引領(lǐng)時尚潮流 ? 商務(wù)居住相得益彰 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三部分 投資分析篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 推導(dǎo)條件 項目運營的投資回報周期正常年限為 8— 12 年。 租賃價格均以建筑面積為計算單位，不含物業(yè)管理及其他營業(yè)支出費用。 銷售價格按投資回報期折算等于日租金。 商鋪增值抵消商鋪經(jīng)營風(fēng)險和購買商鋪所用資金的邊際收益。 推導(dǎo)公式 銷售價格 =日租金 *投資回報期 *30 天 *12 個月 投資回報率： 公式一：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費） 12/購買房屋總價 公式二：（稅后月租金－按揭月供款） 12/（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款） 項目的整體投資分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 總面積數(shù) 銷售均價 銷售 初步定價范圍 銷售均價最高值預(yù)估 銷售總回款預(yù)估 商業(yè)部分 35000元 /平米 21000——60000元 /平米 70000/平米 約 21億 公寓部分 17500元 /平米 16500——17500元 /平米 22021/平米 約 7億 可售總面積 10萬平米 ———— ———— 銷售總額預(yù)估 28億 分析： 根據(jù)以上對項目租賃價格和銷售價格的推算，可以看出若本項目以一個普通的商業(yè)項目入市必將存在極大的投資風(fēng)險，因此為本項目做好準(zhǔn)確的市場定位是問題的關(guān)鍵所在，必須以稀缺 性、高品質(zhì)、高品位和中高型的商業(yè)定位為導(dǎo)向，以此來提升項目的整體品質(zhì)，抬升項目的商業(yè)價值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租金 (元 /天 /平 米 ) 投資回報期（年） 投資回報率（ %） 銷售價格（ 元 /平米） 5 12 8 21900元 /平米 12 8 24090元 /平米 6 12 8 26280元 /平米 12 8 28470元 /平米 7 12 8 30660元 /平米 12 8 32850元 /平米 8 12 8 35040元 /平米 12 8 37230元 /平米 9 12 8 39420元 /平米 12 8 41610元 /平米 10 12 8 43800元 /平米 12 8 45990元 /平米 11 12 8 48180元 /平米 12 8 50370元 /平米 12 12 8 52560元 /平米 12 8 54750元 /平米 13 12 8 56940元 /平米 12 8 59130元 /平米
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