北京市永利廣場營銷策劃報告(存儲版)
【正文】 資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、公寓階段目標 形象樹立及發(fā)布 正式開盤 開盤后 1 個月 開盤后 8 個月 開盤后 12 個月 客戶積累 開盤旺銷 持銷期 尾盤促銷 公寓營銷推廣策略圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 銷售價格： 19000 元 /㎡ ? 銷售進度： 50% 第四階段 尾盤促銷期 ? 時間：入住前后 ? 工程進度：驗收交房 ? 推廣策略：促銷與公關活動相結合，促使老客戶帶動新客戶成交。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 客戶是理性投資人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 租金 (元 /天 /平米 ) 投資回報期（年） 銷售價格（ 元 /平米） 投資回報率（ %） 8 13 37960 8 12 35040 8 8 11 32120 9 8 10 29200 10 8 9 26280 11 充分根據(jù)項目的總體投資額度和各因數(shù)的考慮，以擬定市場租金價格的取值范圍為基數(shù)，以投資回報期為基準（即以 9—11 年為基數(shù)）的不同，核算出銷售價格和投資回報率。（不考慮裝修等狀況） 所有投資回報率都以均年來計算，不考慮未來 15 年通貨膨脹的影響力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 銷售價格： 17500 元 /㎡ ? 銷售進度： 25% 第三階段 持銷期 ? 時間：開盤后中期 ? 工程進度：外部園林綠化完成，接近驗收交房。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從市場培養(yǎng)上 以培養(yǎng)集體消費為主。一方面包括房子本身，另一方面則包括周邊環(huán)境、社區(qū)氛圍及人際溝通在內的生活 “ 場 ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們中多數(shù)為城市 “ 新移民 ” ，二次置業(yè)的趨向明顯。 建議本案商業(yè)的開發(fā)投資的重點目標人群定位為中年消費人群。 這 6 類客戶群中，占020406080100第一季度 第三季度東部西部北部比例最大的是私營業(yè)主、個體戶及專業(yè)技術人員，前者大部分是正在從事 商業(yè)經(jīng)營或自身擁有鋪位經(jīng)營的 需求，而后者是屬于有較強的資金實力和投資意識，這部分受訪者是尋求多元化的投資型客戶；其次是企業(yè)高級管理人員、自由職業(yè)者及企業(yè)中層管理人員，他們分別占 %、 %、 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 雖然住宅產(chǎn)品的銷售價格在上漲，但是別墅和高檔住宅產(chǎn)品的銷售價格則出現(xiàn)了下降的局面。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中朝陽區(qū)有天鵝灣、壹線國際、朝庭公寓、蘋果派、 A 派公寓幾個新的項目上市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在對市場研究充分的情況下，對市場和消費者做出準確的定位，為下一步開工與銷售推廣打下了堅實的基礎。 Ⅲ 項目的區(qū)域位置 勿庸 質疑，交通極為便利 且積聚人氣（上篇的市場分析可以證實），因此從房地產(chǎn)市場角度分析，項目的市場潛力巨大，可深度挖掘市場價值潛力。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)過對市場狀況的分析總結及預測、潛在價值的挖掘、核心價值的建立以及目標客戶群的定位，本案項目的開發(fā)主題定位、市場定位、形象定位、客戶定位，從而提升本案的主題概念，體現(xiàn)項目的核心價值。 ㈡ 項目主題概念 項目主題建議推廣名： U 派 國際 公 寓 U 尚 時代廣場 解意 ： U： 表示項目在建 筑形式 上的表現(xiàn)， 整體分局 呈“ U”字形，也是本案的建筑特點和優(yōu)勢的展現(xiàn)。 ㈢ 項目市場 及價格 定位 市場 概述 06 年伊始，京城樓市新盤迭出，據(jù)不完全統(tǒng)計： 06 年 1 季度北京市入市新盤 26 個， 1－ 3 月分別為 4 個、 8 個和 14 個。未來一段時間，朝陽區(qū)仍有多個項目上市。 從期房銷售來看， 06 年 12 月，全市商品住宅預售交易平均價格 6776 元 /平方米，同比上漲了 997 元 /平方米，漲幅為 ％， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 締造一個以 “ 新北京、新奧運、新商業(yè)
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