【正文】 amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc ^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr 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)主辦，無錫市民政局批準(zhǔn)并依法登記注冊的，具有獨(dú) 立法人地位的民辦非企業(yè)單位，屬非營利性研究機(jī)構(gòu)，主管部門為無錫市人民政府經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室。 無錫市社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所的領(lǐng)導(dǎo)成員是 : 吳敬璉 所 長（兼職）國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員，全國政協(xié)常委，我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 榮敬本 所 長（兼職）中共中央編譯局研究員，《經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較》雜志主編，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 趙人偉 所 長（兼職）原 中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長、研究員，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 浦文昌 執(zhí)行所長經(jīng)濟(jì)學(xué)高級研究員。先后出版理論學(xué)術(shù)專著 5部，為數(shù) 十個(gè)工業(yè)和商貿(mào)企業(yè)、批發(fā)市場提供咨詢服務(wù)。研究所關(guān)于中國民間商會(huì)的培育和發(fā)展、地方政府治理結(jié)構(gòu)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型、地方黨組織領(lǐng)導(dǎo)方式的改革和完善等研究項(xiàng)目得到了福特基金會(huì)的資助，其研究成果獲得了基金會(huì)專家的高度評價(jià)；此外，研究所還與法國巴黎工商會(huì)、德國中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)就經(jīng)貿(mào)中介、理論研究等方面進(jìn)行長期合作。本所以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)研究作風(fēng)和與國內(nèi)外有關(guān)機(jī)構(gòu)真誠合作的精神，在國內(nèi)外相關(guān)研究領(lǐng)域具有良好的聲譽(yù)。 本所進(jìn)行該項(xiàng)研究的主要依據(jù)是： 《無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度 假區(qū)項(xiàng)目建議書》 (以下簡稱《項(xiàng)目建議書》 )； 無錫市錫山區(qū)國土管理局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃 。 范圍和限制 : 根據(jù)開發(fā)公司的委托，我所主要是對該項(xiàng)目的可行性作前期的調(diào)查和論證分 5 析，為開發(fā)公司是 否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)。 本可行性分析所采用的技術(shù)路線是： 市場調(diào)查和收集資料 → 數(shù)據(jù)處理 → 定性、定量分析 → 區(qū)域市場比較分析 → 專家組綜合分析 → 結(jié)論。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟(jì)、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻(xiàn)及數(shù)據(jù)資料，同時(shí)利用我所近年來 作的相關(guān)問卷調(diào)查及無錫市房地產(chǎn)市場作的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，并得出切合實(shí)際的結(jié)論。項(xiàng)目規(guī)劃用地為 2500畝，計(jì)劃分兩期開發(fā) :第一期開發(fā)以休閑旅游居住為主 ,用地約 1300畝。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主 ,用地約 1200畝。擬建設(shè)由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級住宅區(qū)，以及生活配套服務(wù)區(qū)、高級會(huì)所等完善的公共配套設(shè)施，同時(shí)計(jì)劃將住宅項(xiàng)目與開發(fā)旅游項(xiàng)目相結(jié)合，利用蕩口鎮(zhèn)優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設(shè)健康度假醫(yī)院、四星級酒店等建設(shè)項(xiàng)目。 對開發(fā)項(xiàng)目總的評價(jià) 6 通過對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地考察和基于市場調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認(rèn)為 : 5年內(nèi)，仍將繼續(xù)以 7— 8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長 ,我國的房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長； ，有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。另外，在無錫市20公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以 2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區(qū)，而且又位于蕩口這一歷史文化名鎮(zhèn)，實(shí)不可多得。 ，我們還認(rèn)為，該開發(fā)項(xiàng)目的成功，對于推進(jìn)無錫市特大城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快無錫市東片的農(nóng)村城市化、以及對于無錫的吳文化歷史風(fēng)情旅游片區(qū)的開發(fā)也具有重要的意義。為此，可以作進(jìn)一步詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證。在以后的進(jìn)一步論證中建議注意： 由于該項(xiàng)目規(guī)模較大 ,而市場需求目前還有一個(gè)逐步拓展的過程 ,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會(huì)有一個(gè)從啟動(dòng)到熱銷的過程 ,在制定開發(fā)規(guī)劃時(shí)必須考慮適當(dāng)分期 ,并注意現(xiàn)金 7 流的測算。 鵝湖地塊具有許多優(yōu)勢，但標(biāo)高偏低。因湖邊堤岸較高 ,使低密度高檔住宅標(biāo)高也需提高。 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析 我國宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。 “ 九五 ” 以來，我國經(jīng)濟(jì)相繼克服亞洲金融危機(jī)的沖擊，排除世界經(jīng)濟(jì)增長放慢的消極影響，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，全國國內(nèi)生產(chǎn)總值５年間年平均增長７ .７％，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。今年一季度，我國國民經(jīng)濟(jì)增長速度又顯著加快，同比增長 %。十六大報(bào)告指出： “ 本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，大力推進(jìn)信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷 8 提高人民生活水平 ” 。外貿(mào)進(jìn)出口需求將繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長勢頭。這些消費(fèi)熱點(diǎn)的逐步形成不僅將活躍市場，還會(huì)通過消費(fèi)的升級帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。 當(dāng)然，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會(huì)有一定難度；今后兩年還會(huì)繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在不確定性等。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn) 定增長，再用二十年時(shí)間，將成為世界強(qiáng)國。同時(shí)作為擴(kuò)大內(nèi)需的新增長點(diǎn)，住宅建設(shè)也將對國民經(jīng)濟(jì)的增長作出更多的貢獻(xiàn)份額。 。胡錦濤總書記在不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確指出 :“ 住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。要完善政策，促進(jìn)其健康發(fā)展。 。國家及各級政府將加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運(yùn)用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前首先出臺的就是明令禁止別墅開發(fā)的一系列相關(guān)政策。 ”各級土管部門已經(jīng)停止對別墅開發(fā)用地的審批。理由是： ,別墅價(jià)格在未來幾年里仍會(huì)呈上升趨勢。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)主辦的上海別墅指數(shù)系統(tǒng)首次發(fā)布會(huì)的信息，上海別墅指數(shù)辦公室 2021年 3月“ 別墅指數(shù)報(bào)告 ” 顯示，上海別墅指數(shù)已達(dá) 1012點(diǎn)，比一月基期上漲 12點(diǎn)，上漲比例 %。 在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的。 ，本項(xiàng)目已批用地的 “ 含金量 ” 將有所升值，更為重要的是，這將為本項(xiàng)目排除掉相當(dāng)一批別墅開發(fā)的競爭對手。無錫地處太湖 之濱?，F(xiàn)轄江陰、宜興 2個(gè)縣級市和崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū) 7個(gè)區(qū)。 。無錫以全國萬分之五的土地、千分之四的人口，創(chuàng)造了全國百分之一的經(jīng)濟(jì)總量。城市綜合競爭能力在全國 35個(gè)大城市中排名第六位。 1985年無錫就被批準(zhǔn)為沿海開放城市，至 2021底，全市已累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè) 6800多家，合同利用外資 億美元，累計(jì)實(shí)際利用外資 ，世界 500家著名跨國公司已有 50多家在無錫投資興業(yè)。全市已形成 3個(gè)國家級開發(fā)區(qū)和 6個(gè)省級開發(fā)區(qū)，累計(jì)開發(fā)達(dá) 96平方公里，合同利用外資、實(shí)際到位外資約占全市總量的 3/4，成為全市對外開放的龍頭。 區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)由 38 個(gè)縣， 3300萬人口。 19世紀(jì)中葉，無錫就是中國 “ 四大米市 ” 之一，大江南北的 “ 絲市 ” 、 “ 錢市 ” 、 “ 布碼頭 ” 。近年來隨著滬寧高速公路、江陰長江大橋、錫澄高速公路的相繼建成和沿江高速公路、錫宜高速公路、寧杭高速公路的加快建設(shè)，無錫形成了域內(nèi)半小時(shí)的通勤圈，與滬寧形成了一小時(shí)的通勤圈。無錫作為縱橫交錯(cuò)的十字交叉點(diǎn)，區(qū)域性交通樞紐的地位日益凸出。無錫與上海具有源遠(yuǎn)流長的經(jīng)濟(jì)和人文關(guān)系。改革開放以來，無錫與上海在制造業(yè)的協(xié)作配套、商貿(mào)、科技、人才、資金和信息方面的聯(lián)系十分密切，在教育、文化、藝術(shù)、學(xué)術(shù)和旅游、會(huì)展等方面的交流合作日益加強(qiáng)。無錫將近 100億美元的年進(jìn)出口量主要是通過上海口岸，遠(yuǎn)銷世界