【正文】 標(biāo) 指標(biāo)名稱 管理 標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施 房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率 98％ 建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄 房屋零修、急修及時(shí)率 100％ 建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān) 綠化完好率 99％ 實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露 保潔率 99％ 保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力 道路完好率 98％ 落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng) 投訴處 理率 100％ 加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時(shí)排憂解難。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度 第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏 ，具體方案如下： 一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 50 頁 類 別 項(xiàng) 目 定期養(yǎng)護(hù) 周 期 內(nèi) 容 實(shí)施效果 房屋本體 外墻面、屋面、樓梯通道 外墻面 3年一次，屋面5 年一次，樓梯通道 5年一次 檢查修理 無損壞 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、砼道牙、人行道 每年一次 檢修 整潔、無損壞 區(qū)內(nèi)照明 樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫燈、草坪燈、路燈 每年一次 燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測(cè) 符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用 溝渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池 每年一次 清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測(cè)保養(yǎng) 暢通、無損壞 停車場(chǎng) 停車場(chǎng) 每年一次 翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè) 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 公共 標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)牌、警示牌 每月一次 翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 自行車 停放處 自行車房 每年一次 翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 智能化 系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等 每年二次 檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換 傳感靈敏，使用正常 供水供電 系統(tǒng) 水泵、水塔、變壓器、配電房等 每月一次 檢測(cè) 運(yùn)轉(zhuǎn)正常 公用設(shè)備 電梯等 每月兩次 檢測(cè)、保養(yǎng) 運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠 公共設(shè)施 圍 欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng) 每周一次 檢測(cè)、試驗(yàn)、 維修、更換 無損壞，廣播正常 二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù) 定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。 做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。 三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作 建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設(shè)備廠家及安 裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài) 將小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。 建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄 及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到 100％，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。 一、治安管理 小區(qū)實(shí)行 24小時(shí)值班巡邏制度、外來人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定保安人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障小區(qū)安全。 早班 4人：門崗 2人，監(jiān)控 1人，巡邏 1人； 中班 3人：門崗 1人，監(jiān)控 1人；巡邏 1人； 晚班 3人：門崗 1人，監(jiān)控 1人；巡邏 1人。 提高保安人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，保安人員要善于察言觀色，對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待，不因?yàn)楸０踩藛T的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動(dòng)； 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 50 頁 二、消防管理 對(duì)保安員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。 在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立保安員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行 1－ 2次實(shí)地消防方案預(yù)演。 三、車輛管理 做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 50 頁 管理處將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。 第四章 清潔衛(wèi)生管理方案 嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi) 生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定如下管理方案： 一、管理目標(biāo) 通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保小區(qū)公共場(chǎng)所保潔率達(dá)到 98％以上。 （二）工作時(shí)間 擬定上班時(shí)間為早 7： 00－下午 17： 00。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 50 頁 三、衛(wèi)生 標(biāo)準(zhǔn) 目視樓層通道地面干凈無雜物 、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡，墻身有光澤，踢腳線干凈、無灰塵。 標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵； 不銹鋼表面無污跡。 墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。 小區(qū)外道路、綠地?zé)o雜物等。加強(qiáng)接壤部位的保潔力度 地上無明顯的雜物、煙蒂，道路清潔暢通。 樓梯、走廊無煙蒂、紙屑，扶手無灰塵，玻璃窗時(shí)凈無灰塵，清衛(wèi)工包干。 一、具體實(shí)施方案 項(xiàng) 目 方案 實(shí)施效果 修剪 喬木：每年修剪 2 次 無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻 灌木：每年修剪 5 次以上，枯黃枝葉及時(shí)剪除，枯葉要即刻清除 使其造型整齊美觀，保持新 綠和整齊 草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長(zhǎng)速度不定期修剪 無雜草，草坪、草地目視平整 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周 1 次。樹木缺株在 1％以下 耕種 除雜草 施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每年不少于 6 次 草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好 放風(fēng) 排澇 巡查 每天巡查一次 暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜 二、人員配置 小區(qū)配備（或兼職）一名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)，熟 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 50 頁 悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對(duì)花木的品種、布局有一定的研究，對(duì)花木定期施肥、澆水、防 病治蟲、除草和培土，及時(shí)修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場(chǎng)地。 根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和配置需要，及時(shí)進(jìn)行施肥。 根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長(zhǎng)情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。 第六章 檔案的建立與管理 物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為 的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢(shì)。隨著物業(yè)管理 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 50 頁 的不斷發(fā)展和完善， 物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。 資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來源渠道。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯，分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 第七章 小區(qū)、文化活動(dòng)建設(shè) 協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項(xiàng)小區(qū)活動(dòng)、文化活動(dòng)宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日 布置。 二、與社區(qū)居委會(huì)的合作 與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作，共同創(chuàng)建文明小區(qū)形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會(huì)事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開展工作。 不在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品，占用公共場(chǎng)所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。 業(yè)主應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。 維護(hù)公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。 見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng)。 支持和配合物業(yè)管理處做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。 （三）特色服務(wù) 依托我公司建立的“慈溪租房網(wǎng)”，提供空置房出租和代管服務(wù)； 依托我公司即將成立的家政服務(wù)公司，提供家政服務(wù)。由此，業(yè)主 委員會(huì)的籌建工作是我公司中標(biāo)后一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，我公司將采取以下措施： 根據(jù)寧波市《貫徹落實(shí)全國 物業(yè)管理?xiàng)l例 的實(shí)施意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主入住率達(dá) 50％以上時(shí)，應(yīng)該成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)籌委會(huì)公告舉行業(yè)主代表大會(huì)成立大會(huì)，在第一次業(yè)主代表大會(huì)中，由業(yè)主代表投票，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)委員。 物業(yè)公司接受業(yè)主委 員會(huì)監(jiān)督并定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作。 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 50 頁 第五部分 前期物業(yè)管理服務(wù)方案 第一章 前期介入 物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。 一、前期介入的主要內(nèi)容 （一）對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議， 對(duì)所管物業(yè) 進(jìn)行 全面了解 根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等 ,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量 ,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì) ,以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。 我們將對(duì) 諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況 進(jìn)行了解，達(dá)到 了如指掌 ， 對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄 ， 更好地為業(yè)主服務(wù)。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。 養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要