【正文】 工按專業(yè)規(guī)程實(shí)施。 雨水井 污水井 閥門井 四 園林 綠地 綠化 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 清潔綠化部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。 、設(shè)備齊全完好； 小品完好率達(dá) 95%以上； 五 停車場 室內(nèi)停車場 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程部維修工按規(guī)程實(shí)施。 六 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 排水管 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程部維修工按規(guī)程實(shí)施。 ， 無堵塞； ； 防設(shè)施正常有效 室外消防栓 水泵結(jié)合器 七 公用標(biāo)志設(shè)施 標(biāo)識牌、警示牌 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工 程部維修工按規(guī)程實(shí)施。 達(dá) 100%； 損壞。 日常每周巡查一次，特別是人住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。 房 屋 修 繕標(biāo) 準(zhǔn)；有關(guān)工 程 施 工技術(shù)規(guī)范。 二 外墻 面 外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 外墻面局部滲漏；外墻面大面積滲漏。 房 屋 修 繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修 繕 作 業(yè) 規(guī)程。 三 公共屋面 隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；屋面積水。 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。 四 電梯 引 繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)；電腦控制板等的維護(hù)檢測 每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時同電梯公司聯(lián)系維系。（全保） 電 梯 維 修保 養(yǎng) 主 要標(biāo)準(zhǔn) 安 全 正 常 運(yùn)行、平穩(wěn)；機(jī)房、轎廂整潔；電梯各組成部分完好。 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程技術(shù)部組織實(shí)施 各 項(xiàng) 機(jī) 電設(shè) 備 維 修保養(yǎng)規(guī)程 無故障停電； 保 障 安 全 運(yùn)行。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 防 盜 門 監(jiān)控 及 智 能系 統(tǒng) 維 護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；郵 政 信 箱維 修 作 業(yè)規(guī)程。 七 公共照明 線路的檢修維護(hù) 燈具的維修及更新 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程部按規(guī)程實(shí)施維修 公 用 照 明維 修 保 養(yǎng)規(guī)程 線 路 無 搭 亂接；照明燈具正常有效。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 九 公共通道門廳樓梯間 公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。 由工程部人員負(fù)責(zé)維修。 整潔、無缺損，無霉跡；扶手完好，無張貼痕跡。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 25 第七章 員工培訓(xùn)計(jì)劃 能否管理好 藍(lán)云 馨苑，與一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍是密不可分的，而建設(shè)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍必然靠培訓(xùn)才能實(shí)現(xiàn)，我司歷來十分重視培訓(xùn)工作，已形成一整套規(guī)范的運(yùn)作體系，培訓(xùn)了一支知識豐富全面、業(yè)務(wù)技能精湛的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，這些人力資源優(yōu)勢為我司成功接管 藍(lán)云 馨苑提供了堅(jiān)實(shí)保障。 二、培訓(xùn)計(jì)劃 第一階段：接管前人員培訓(xùn) 為使管理處全體人員在接管 藍(lán)云 馨苑后能迅速適應(yīng)工作環(huán)境，進(jìn)入工作狀態(tài)，接管前公司將集中組織力量強(qiáng)化培訓(xùn)，具體計(jì)劃如下： 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)對象 授課人 培訓(xùn)時間 一 公司概況及經(jīng)營方針、企業(yè)理念及企業(yè) 精神 全體員工 公司總經(jīng)理 二 物業(yè)管理企業(yè) ISO9000 內(nèi)部質(zhì)量管理體系 全體員工 管理者代表 三 《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》評分標(biāo) 準(zhǔn)及實(shí)施細(xì)則 全體員工 經(jīng)理 四 藍(lán)云馨 苑 概況、管理目標(biāo)及各項(xiàng)管理規(guī)章制度 全體員工 經(jīng)理 五 員工禮儀、禮節(jié)，行為規(guī)范及員工守則 新入職員工 辦公室主任 六 藍(lán)云馨苑 物業(yè)接管驗(yàn)收程序、住戶入住手續(xù)辦理程序、裝修管理工作程序及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 管理人員 財(cái)務(wù)人員 工程人員 管理處經(jīng)理 七 小區(qū)智能化系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)原理培訓(xùn) 管理人員 工程人員 保安員 工程部經(jīng)理 八 收費(fèi)運(yùn)作流程 財(cái)務(wù)人員 管理人員 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 九 業(yè)主、客戶有關(guān)資料保密注意事項(xiàng)及管 理人員熟記事項(xiàng) 全體員工 業(yè)務(wù)部經(jīng)理 十 各崗位與工種服務(wù)培訓(xùn)：崗位職責(zé)、工 各部門員工 各部門主管 連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 26 作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 第二階段：日常管理期人員培訓(xùn) 藍(lán)云馨苑 正式接管后，隨著各項(xiàng)工作的不斷深入，為確保管理人員嚴(yán)格按程序操作，并使其掌握好管理工作的原則性及靈活性，規(guī)范服務(wù)，確保管理水準(zhǔn)，我們將在接管前培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步開展各項(xiàng)日常培訓(xùn)，具體計(jì)劃如下： 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)對象 授課人 培訓(xùn)時間 一 《國家物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省物業(yè)管理?xiàng)l 例》、市物業(yè)管理辦法》及有關(guān)法規(guī) 全體員工 經(jīng)理 二 前臺客戶服務(wù)處理流程 管理人員 管理處經(jīng)理 三 怎 樣接待住戶投拆 /求助及處理投訴的藝術(shù) 操作層員工 客戶服務(wù)部主管 四 房屋結(jié)構(gòu)及裝修管理注意事項(xiàng) 管理人員 工程人員 工程部經(jīng)理 五 檔案資料及電腦網(wǎng)絡(luò)管理 管理員工 IT 工程師 六 保安員隊(duì)列、拳術(shù)、體能及消防知識培 訓(xùn) 保安員 保安部經(jīng)理 七 公共關(guān)系學(xué)原理 管理人員 人力資源部經(jīng)理 八 人事管理技巧 管理人員 人力資源部經(jīng)理 九 小區(qū)智能化系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)原理培訓(xùn) 管理人員 工程人員 保安員 工程部經(jīng)理 十 各工種崗位職責(zé) 各工種人員 各部門主管 十一 怎樣當(dāng)好部門主管 管理人員 人力資源部經(jīng)理 注：上述培訓(xùn)時間結(jié)合實(shí)際工作開展情況進(jìn)行安排。 連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 27 第八章 社區(qū)文化活動開展計(jì)劃 隨著社會的進(jìn)步，人們物質(zhì)文化生活水平日趨提高，其生活質(zhì)量和品味需求越來越受重視，人們對住宅人文環(huán)境的要求也越來越高。公司社區(qū)文化建設(shè)已作為管理品牌特色聲名在外，經(jīng)過多 年經(jīng)驗(yàn)的累積，針對“ 藍(lán)云馨苑 ”特殊的地理及人文環(huán)境，我司擬開展以下社區(qū)文化活動，精心創(chuàng)造出高品位的社區(qū)文化。 連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 28 第九 章 各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)的承諾及完成承諾采取的措施 為確保我司對 藍(lán)云馨苑 的管理服務(wù)質(zhì)量 達(dá)到 要求，為廣大業(yè)主營造一個安全、文明和舒適的居住環(huán)境。 在開發(fā)商配合及硬件條件符合的情況下，確保三年內(nèi)將 藍(lán)云馨苑 創(chuàng)建成為“江蘇省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”。 2 房屋零修、急修及時率 99% 100% 接到維修通知五分鐘到達(dá)現(xiàn)場，臨修及時完成，急修不過夜，并嚴(yán)格按《維 修回訪制度》進(jìn)行回訪，確保維修、回訪有記錄。 3 保潔率 99% 100% 區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)責(zé)任到人，實(shí)行 24 小時保潔制度，巡查記錄完善，由清潔部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清。 5 路燈完好率 95% 99% 指定工程人員定期負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督，以確保路燈完好無損，正常使用。 8 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下 因管理原 因 造 成火 災(zāi) 發(fā) 生管理處實(shí)行全員義務(wù) 消防員制，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，由專職消防員進(jìn)行日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 29 率為 0 保小區(qū)安全。 違章處理率 95% 100% 10 住戶有效投訴率 2‰以下 1‰以下 采取各項(xiàng)管理措施，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期每半年開展業(yè)主意見調(diào)查一次，不定期走訪業(yè)主，反饋管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，投訴處理做到有記錄、有結(jié)果和回訪。 12 綠化完好率 95% 99% 建立專業(yè)化的養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。 14 管理人員培訓(xùn)合格、持 證上崗率 100% 100% 建立培訓(xùn)考核制度，對不合格者予以淘汰，實(shí)行內(nèi)外交替培訓(xùn)，監(jiān)督上崗作業(yè)證有效期，保證員工素質(zhì)得到保持和提升。針對這一現(xiàn)狀，我司將配備一支有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)人員，為勝任 藍(lán)云馨苑 的智能化管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。我們將從公司管理的智能化小區(qū)中調(diào)配出多名專業(yè)人員組成一支精干設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并邀請?jiān)撓到y(tǒng)的設(shè)計(jì)安裝單位對所有管理技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每個人都諳熟該系統(tǒng)并正確使用及維護(hù)。 3．嚴(yán)格監(jiān)控裝修工程管理 首先，我們對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一名管理人員和維修人員都能熟知隱蔽線路的具體位置。 4．建立供應(yīng)商檔案 我們將對所有監(jiān)控系統(tǒng)的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、生產(chǎn)單位、供應(yīng)商單位 等，時刻與生產(chǎn)商、供應(yīng)商保持聯(lián)系，確 保以最快速度取得所連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 31 需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使 藍(lán)云馨苑 的智能化系統(tǒng)得到及時完善。 6．日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法，我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。 連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 二 0 一四年三月三日