【正文】 米。酒店的 26 層客房部分設(shè)置在地塊西側(cè)。 近日，濱湖新區(qū)加強與瀚森投資集團的深入溝通，推進項目進展。五星級酒店共有 1680間標準房，中西餐廳約 7000 平方米，擁有豪華宴會廳及國際會議廳多間，尤其是兩棟 52 層“姐妹爭艷”雙塔樓和兩棟 38 層“兄弟相擁”雙子樓，將有望為濱湖新區(qū)設(shè)立新的城市地標。該項目以洗浴為中心，集餐飲、住宿、休閑、娛樂于一體， 2020 年 7月 20日開工建設(shè)。項目由安徽婁氏酒店管理有限公司投資開發(fā)，主要經(jīng)營餐飲、住宿，預(yù)計總投資為 3000 萬元， 2020 年 3月開工建設(shè) 。該飯店為雙塔式設(shè)計，總建筑面積近 14 萬平方米，其中飯店共 45層，擁有各類客房共 602 套，房間配備最先進的硬件服務(wù)設(shè)施， 2020 年 11 月 15日實現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂，在 2020 年 10月 1日開業(yè)迎賓。同時，配備長50米、寬 25米的五星級游泳池，按照國際標準建造，將為入住的賓客提供休閑運動服務(wù)。 所以 Dear 酒店要想在眾多高星級酒店中脫穎而出必須具備自身優(yōu)勢。通過徽州大道、包河大道等連接城市骨干路網(wǎng)， BRT 快速公交、即將建設(shè)的有軌電車等現(xiàn)代公共交通，讓市民方便往來于老城區(qū)與濱湖新區(qū)之間；優(yōu)質(zhì)的教育 資源、醫(yī)療資源、文化娛樂資源，吸引老城區(qū)及周邊地區(qū)群眾聚集濱湖新區(qū)。濱湖新區(qū)與國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一路之隔，水電氣熱等公共資源接入便捷；濱湖新區(qū)的城市功能與經(jīng)開區(qū)的集聚工業(yè)發(fā)展互為補充，讓一部分市民工作在經(jīng)開區(qū)，生活在濱湖新區(qū)。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 14 多條出城口道路今年完工 方興大道擴建工程提前通車 濱湖南寧路啟動施工招標 景觀價值分 析 據(jù)悉，濱湖新區(qū)啟動建設(shè)兩年多來，新建綠地 200 萬平方米，人均公共綠地達到 24 平方米。 濱湖國際會展中心、渡江戰(zhàn)役紀念館”將開工建設(shè)，廣場周邊還將陸續(xù)增加“安徽名人館”、“合肥博物館” 、“合肥國際創(chuàng)新展示館”等館群。 按照“以人為本、創(chuàng)新引領(lǐng)、生態(tài)優(yōu)先、文化提 升、加快發(fā)展、湖城共生”的發(fā)展理念，隨著建設(shè)不斷向前推進，濱湖新區(qū)啟動區(qū)再用三到五年的時間，一個交通便捷、商貿(mào)繁榮、生態(tài)優(yōu)美、人文雅致、安寧和諧的 20 萬人的濱湖新城將在巢湖北岸傲然崛起。 （二）項目 SWOT 分析 酒店優(yōu)劣勢分析 了解項目自身優(yōu)劣勢，綜合合城市政府政策及市場競爭狀況，結(jié)合項目自身環(huán)境，行業(yè)威脅從中尋找和市場機會，發(fā)揮項目優(yōu)勢，規(guī)避市場風險。 ? 酒店主題鮮明，是新一代商務(wù)休閑酒店； ? 酒店若引進國際知名品牌管理，酒店更具備號召力； ? 項目經(jīng)過科學(xué)的研究策劃，在功能定位上進行了明確定位，可避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品線進行和合理性； ? 項目能取得政府的大力支持。明確項目功能定位，保證產(chǎn)品線的科學(xué)性和合理性，保障商務(wù)會議休閑酒店發(fā)展空間與政府支持的融合。 ．機會（ 0） 濱湖新區(qū)是合肥“ 141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，即“一個主城區(qū)，四個城市 組團，一個濱湖新區(qū)”的重要組成部分 ,在十二五規(guī)劃中大力發(fā)展濱湖新區(qū)。 （三）市場定位 1. 本項目酒店定位 傳統(tǒng)的酒店及商務(wù)類定位模式 ： 上表傳統(tǒng)的六大模式中的任意一個模式對本項目而言都存在一定不足，我們從未來客源需求市場、未來業(yè)主公司戰(zhàn)略發(fā)展目標、未來城市開發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考量，建議本項目定位必須跳出傳統(tǒng)模式思維， 創(chuàng)造屬于針對本項目的開發(fā)模式：基于本項目相關(guān)各方對酒店的訴求： ? 達到國家五星級酒店標準； ? 酒店客房不少于 300 間，床位不低于 500 張，并按五星級酒店要求配備餐飲、商務(wù)、會議、公共娛樂、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施； ? 地標性建筑酒店 ； ? 城市 新 中心酒店； 因此，我們認為本項目： 商務(wù)會 議中心模式 “商務(wù) +會議 ” 休 閑健康 中心模式 “休閑 +保健 ” 休閑商 業(yè)模式 “休閑 +商業(yè) ” 休閑娛 樂模式 “休閑 +娛樂 ” 餐飲宴 請模式 “中西餐 +宴會 ” 特色景 觀模式 “特色休閑 +景觀 ” 商務(wù)休閑酒店 六大經(jīng)營模式 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 16 1） 是 濱湖新區(qū) 一座地標性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！ 1） 是 合肥市 商務(wù)、會議、休閑旅游高端接待中心 3） 是標準五星級商務(wù) +會議 + 休閑酒店綜合體！ 關(guān)于功能，可以概括為四大類： 客房、餐飲、（會議）、康體娛樂；且收 入比重基本相當（康體娛樂可能略?。? 關(guān)于客源市場，客房市場可以概括為： 商務(wù)客戶 —— 50%（其中：公司 40%；政府 50%；其他 10%） 會議客戶 —— 30% 休閑客戶 —— 15% 旅游家庭 —— 5% 、定位依據(jù)： 1) 高檔次的商務(wù) + 會議 + 休閑酒店在 合肥 市場有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴大其市場客源兼容性； 2) 本項目地理條件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著 濱湖新區(qū) 社會經(jīng)濟成長、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會議休閑酒店的組合定位； 3) 檔次和影響力高的會議能提高酒店品牌知名度與美譽度，成功的會議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠客戶，而且也會像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來了酒店無形資產(chǎn)的增值； 4) 高品質(zhì)的酒店一般接待來自不同國家、地區(qū)和本地域的高消費者，他們的綜合消費力都比較高，且酒店經(jīng)營面較廣能增加客源供給； 5) 酒店接待重要會議，必然會成為新聞媒體關(guān)注的焦點，媒體在報道會議的同時也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度； 6) 休閑旅游結(jié)合會議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中淡旺季問題，而單純的會議型酒店或單純的休閑度假酒店 都會面臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷清的經(jīng)營問題； 7) 批量型的會議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻者。 ? 擬建酒店爭取引入一家具有品牌影響力的酒店管理公司進行管理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能 提升政府提升 濱湖新區(qū) 的投資環(huán)境和城市形象。針對城市發(fā)展和當?shù)叵M習(xí)慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動場所，引入放松的參與性項目和高端消費商業(yè)形式，打造城市高端“精品休閑商業(yè)”綜合休閑主題形象。 4. 客房服務(wù)功能定位策劃 、客房面積定位 ： 客房產(chǎn)品是 消費者停留最久的地方，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務(wù)休閑認識方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無噪音、功能完備的浴室。 、客房房型定位 ： 根據(jù)對一些長期在外商旅的消費客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會議為本項目的主要客源群體，因此，建議本項目的雙人房型的比例占到 65%以上，套房是五星級必不可缺的產(chǎn)品，評五星需要套房比例不少于10%，因此套房數(shù)量控制在總套數(shù) 10%左右，建造時在 開間和格局上可以取巧。景觀房的觀景陽臺考慮設(shè)置水壓浴缸，供客人一邊放松、一邊觀景。 2) 高檔商務(wù)餐 ：兼顧少量高端客源消費講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)不少于 20 間。 4) 休閑餐 ：休閑餐將與酒店進行功能分區(qū)，在 休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，根據(jù)項目休閑商業(yè)經(jīng)營面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過 10 間。我們假定 50%的入住率，平均入住人數(shù)為 ，那么在翻臺率達到 的情況下需要 150 個左右的餐位。 圖表 9 6. 康體服務(wù)功能定位策劃 康體娛樂服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括 :游泳池、健身房、 SPA 洗浴、量販式 KTV、游戲機、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提升酒店商業(yè)附加值，這些 都是投資少，見效快，在酒店平星過程當中獲取分數(shù)比重 較高的項目， 與 SPA 和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資源共享。 重點是游泳池與 SPA 洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時避免游泳池不賺錢的弊端。 濱湖區(qū) 的會議客源相對較弱，多集中在年中或年尾，以政府機關(guān)或企業(yè)年會為主。 建議多功能廳與會議室 數(shù)量 凈面積（平方米） 多功能廳 1【可以拆分 23 個】 800【注：無柱、凈高： 7 米以上】 多功能廳前廳 1 300 名式會議室 8【個別可以連通的】 100 總計 10 1900 表 5 圖表 12 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 22 9. 其他服務(wù)功能定位策劃 。 后勤（ BOH） /機房和設(shè)備（ Pamp。 由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用 約 為 40000 萬元，故此，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總建設(shè)費用 /總銷售收入 = 40000/65143 = % 就是說本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。 ，將帶給客人新鮮、豐富的情趣，為酒店創(chuàng)造了特有的景觀環(huán)境和商務(wù)平臺，以聚集區(qū)域人氣； 4. 私密性極強的高檔商務(wù)和國際品牌管理是未來項目核心競爭力； 5. “高度 +廣度”的檔次定位，增強了綜合競爭力，提升了酒店的盈利能力，達到了自身造血功能； ６ . 國際品牌商務(wù)會議休閑酒店定位將提升未來社會影響，并為社區(qū)開發(fā)、招商聚集人氣。從城市發(fā)展的角度證明，高端 酒店往往能夠提升城市的整體價值，例如北京的國貿(mào)商圈經(jīng)過香格里拉二十余年的影響和改變，已成為京城 CBD 地段。 （三） 項目風險及防范建議 1． 政策風險 政策風險包括政府對酒店選址的傾向性和酒店經(jīng)營規(guī)模的要求，比較不便于整體項目的連動效應(yīng)和營運的經(jīng)濟性。 防范措施： 進行精確的投資測算與緊密地資金投放計劃，儲備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按計劃投放。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 24 防范措施： ? 密切關(guān)注建材、設(shè)備及勞動力等建設(shè)成本要素的市場價格，并及時根據(jù)上述價格變動調(diào)整投資預(yù)算及資金的籌集與投放； ? 嚴格按照對酒店的定位、經(jīng)營策略及設(shè)計指導(dǎo)安排并設(shè)計；廣泛請有關(guān)專業(yè)人士，嚴格審核各種設(shè)計方案，保證設(shè)計方案與酒店定位設(shè)計指導(dǎo)不出現(xiàn)大的偏差；工程啟動后，設(shè)計不做或少做改動。 防范措施： ? 酒店決策者需密切掌握當?shù)匦袠I(yè)管理政策的變化和動向； ? 科學(xué)、規(guī)范的專業(yè)化管理； ? 在政策允許范圍內(nèi)靈 活經(jīng)營、守法經(jīng)營。 防范措施： ? 按計劃推進酒店及整體項目的建設(shè)速度，在酒店投入使用后控制營運成本； ? 項目投入使用后，密切掌握和預(yù)測當?shù)爻鞘械慕?jīng)濟動向，提前采取適當?shù)膽?yīng)對措施，對經(jīng)營管理進行精心策劃，使項目的盈利能力達到最大化； ? 盡量爭取政府的支持 6． 競爭風險 指統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)同檔次酒店數(shù)量增加，市場供大于求；酒店之間削價競爭，導(dǎo)致酒店收入減少。 防范措施： ? 充分做好惡性競爭的思想準備，做好最壞的打算，從投資立項開始就認真進行經(jīng)營管理策劃，把握酒店市場定位，抓住主要客源市場； ? 根據(jù)市場變化靈活調(diào)整經(jīng)營策略，實施客戶忠誠計劃留住主要客源； ? 在項目規(guī)劃和設(shè)計上最大限度的突出差異化、獨創(chuàng)性和超前性，使酒店在本區(qū)域市場盡量長時間地保 持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）； ? 建立和不斷發(fā)展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會形象和企業(yè)形象。 防范措施： ? 酒店開業(yè)后加強風險管理，建立健全一套危機處理機制； ? 同時加強員工培訓(xùn)，提高他們處理危機的能力； ? 突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助； ? 建立、健全酒店財產(chǎn)保險和意外保險體系