【正文】 廣 西海 南重 慶四 川云 南陜 西新 疆1469 375 8 5 54 12 14 301 98 39 8 19 55 7 20 311 20 27 15 20 21 31 23 （擬按五星級標準考慮）1 工程類型：五星級酒店2 技術(shù)經(jīng)濟指標 ：4287元/m23 擬建地點：XX4 建筑面積：55920m2，其中：地上面積50020 m2，地下面積5900 m2，標準層面積： 33040 m25 建筑高度： m（檐口高度）。基本采用普通產(chǎn)品? 客房層走道：地毯地面，墻紙和局部木飾墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具 。XX花園五星級酒店（高層）造價估算序號工程和費用名稱特殊說明總價數(shù)量單方造價(元)(平方米)(元/平方米)一土建工程　　　　1主體結(jié)構(gòu)工程含土地、電梯購置10443060055920土建工程費小計做為整體收購費用10443060055920二裝飾工程1地下室裝修　4720005900802地上建筑1～4層內(nèi)裝飾裝修含家具399030001698023503地上建筑5～27層內(nèi)裝飾裝修含家具28084000330408504地上建筑外立面　7503000500201505屋面種植屋面標準751001502506標識系統(tǒng)　11184005592020　裝飾工程費小計　7715550055920　　　　　　二機電安裝工程　　　　1給排水工程　8108400559201452消防噴淋　279600055920503煤氣包括調(diào)壓站111840055920204變配電11500KVA7828800559201405應急柴油發(fā)電機組2300KW279600055920506電氣包括電視、冰箱等家電8388000559201507泛光照明　111840055920208消防報警　111840055920209綜合布線　1398000559202510弱電配管　1118400559202011弱電橋架　838800559201512智能化調(diào)光系統(tǒng)　1398000559202513BA系統(tǒng)　1398000559202514衛(wèi)星天線及有線電視　838800559201515安防系統(tǒng)　1398000559202516廣播系統(tǒng)　559200559201017程控電話　11184005592020181～4層空調(diào)送排風　254700016980150195～27層空調(diào)送排風　1652000330405020鍋爐　1677600559203021電梯安裝　1677600559203022擦窗機　055920023車庫管理　8850059001524廚房設(shè)備　2236800559204025賓館管理系統(tǒng)　1565760559202826VOD點播系統(tǒng)　1118400559202027游泳池設(shè)備　1118400559202028康體設(shè)施　11184005592020　機電安裝工程費小計　58138460559201040　　　　　　三預備費暫不考慮0559200　　　　　　　建安工程總費用估算　239724560559204287⑴工程類型：商業(yè)寫字樓⑵技術(shù)經(jīng)濟指標 ：1883元/m2⑶擬建地點：XX⑷建筑面積：8000m2⑸建筑高度： m（檐口高度）。原XX花園酒店主體項目整體轉(zhuǎn)讓投資額總計為：10443萬元。其中：酒店裝飾裝修13529萬元，新建臨街商建寫字樓1506萬元，建設(shè)期利息1075萬元。資本金外的17834萬元擬在二年建設(shè)期全部向銀行申請貸款，每年貸8917萬元。%，‰。營業(yè)時，流動資金400萬為自有資金，六年后收回。間,%收入計算公式（1）房費收入：418365530%=5266萬元（2）服務費收入：526615％＝790萬元（3）客房收入：6056萬元該收入一般占客房收入的73%左右。收入計算公式：60569%=545萬元商場寫字樓出租收入，按投資額的10%計取。該收入一般占客房收入的29%左右。年支出工資福利=334200012=802萬元(含交際費):%計算。:%計算,%計算。營業(yè)稅:暫按6%稅率繳交。:自有資金7644萬元，貸款17834萬元，建設(shè)期利息1075萬元，按20年平均折舊，不留殘值，每年折舊1328萬元。第一年貸款利息=（0+8917247。2〕%≈810萬元建設(shè)期貸款利息總計=265+810=1075萬元第三年應計利息=（17834+1075）%≈1123萬元計算項目建成運營后的六年應償還的等額本息。7. 項目經(jīng)濟效益研究和評價：因為：NPV5=1093萬元，NPV6=2125萬元所以：靜態(tài)投資回收期=（61）+∣1093∣247。1339≈＜8年：13036萬元0。即：FIRR= i1+（i2 i1）﹝FNPV1247。4125 =%﹥收益率8%。項目投資總額=[（4989+5150+5321+5401+5593+5796）247。(26553+400)100%=%根據(jù)資產(chǎn)負債表可得，資產(chǎn)負債率最大的年份為建設(shè)期第二年，其余年份的資產(chǎn)負債率變得越來越小，該項目的還款能力強。全國五星級酒店平均營業(yè)收入構(gòu)成為：%，%，%，%。當客房價下降10%，即477元/天1482≈＜8年：因為：FNPV7=1793萬元，F(xiàn)NPV8=11035萬元所以：動態(tài)投資回收期=（81）+∣1793∣247。（全部資金）：由項目全部投資現(xiàn)金流量延長表可知：i1=20%時，F(xiàn)NPV1=1575 i2=30%時，F(xiàn)NPV2=1165可以采用插值法計算項目的內(nèi)部收益率FIRR。(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞ =20%+(30%20%)1575247。：由損益表可知：投資利潤率=年平均利潤總額247。6] 247。8. 項目的其他風險及對策：XX經(jīng)濟、社會、旅游業(yè)的發(fā)展為項目的實施帶來了可進入性的良好發(fā)展前景（參見第二節(jié)、第三節(jié)）長久的高端消費人群的定位和市場飽和度是項目市場的主要風險。XX花園酒店的投資效益及投資方式酒店主要提供客房和餐飲服務，但是投資五星級酒店的收益來源，并不單純地由酒店服務的主體——客房和餐飲、會務等構(gòu)成。主要有以下幾個方面1）酒店自身的營運收入按照一般說法，在正常房價下（千分之一定價法），酒店盈虧平衡點的入住率大約在60％左右，平衡點可以依據(jù)管理水平而浮動。重慶的五星級酒店在2002年底房價曾跌破400元。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級酒店單間客房的每日經(jīng)營成本僅100多元。在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益?？梢匝杆俚孬@得市場認可。l 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)發(fā)展……形成產(chǎn)業(yè)集群。通過管理其他酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進一步提升酒店品牌和形象。在中國經(jīng)濟快速增長的這個時期，土地價值也在快速攀升。這也是目前許多地區(qū)五星級酒店投資商瞄準的主要收益點之一。這種模式的優(yōu)點在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對飯店進行嚴格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。在國外，隨著各種形式的飯店集團的發(fā)展，大型飯店集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個飯店集團的系統(tǒng)。 2） 模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持飯店完全由投資者來進行管理和經(jīng)營，但通過加入一個或幾個飯店聯(lián)盟獲得營銷和預訂方面的支持。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質(zhì)性效益。這種模式的優(yōu)點在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費用要遠遠小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當?shù)莫毩⑿?。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類飯店的發(fā)展會受到很大的限制。這種模式的優(yōu)點在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經(jīng)驗以及其他資源儲備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。而且，聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大飯店自身的影響，增強營銷能力。 4） 模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團。這種模式的優(yōu)點在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。對于管理水平很高的飯店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。5） 模式五：委托管理＋特許經(jīng)營的雙重運作飯店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個飯店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家飯店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家飯店可以同時接受一家飯店聯(lián)號提供的兩類不同的服務——管理服務和品牌及相關(guān)營銷服務目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務，同時又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營服務。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時候，最好能選擇同一家飯店公司。 6） 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。這種方式的優(yōu)點在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。雖然目前進入中國市場的國外飯店集團大都只是單純提供管理服務，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權(quán)投資的方式加強對被托管飯店的控制能力。：項目前期主體已通過省相關(guān)部門驗收規(guī)避了前期建設(shè)及地質(zhì)、安全等風險，通過確定的方案標準，技術(shù)上是完全可行的。：面臨的社會風險主要有省管縣后，對XX城市中心地位的沖擊及滬昆高快線交通繞行都會給城市人群帶來一定流失，但畢、水、興高速公路網(wǎng)的形成又將填補鐵路交通帶來的缺失，公路網(wǎng)形成使市、縣空間及時間的最小化；又給城市之間的資源共享帶來了發(fā)展空間，人員的流動性增加，應該能彌補帶來的影響。對策主要是依靠當?shù)卣块T的監(jiān)管及責令搬遷等政府行為來化解環(huán)境風險9. 可行性結(jié)論通過上述綜合分析，“XX花園酒店開發(fā)項目”的經(jīng)營前景可觀，其原因如下：其一：XX是國家確定的“攀西—XX資源綜合開發(fā)區(qū)”，是吉林省委、省政府確定的“一圈二區(qū)一帶”區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展布局中 “畢（節(jié)）水（城）興（義）經(jīng)濟帶”的重要組成部分。前來XX投資、經(jīng)商、考察、旅游、訪問的客商、友人、不管是在層次上，水準上，還是數(shù)量上都達到了空前規(guī)模?！癤X花園酒店開發(fā)項目”在這個時間投資興建，應算是占有“天時”。交通可直達火車站、客運站和市內(nèi)各主要地點。也可以說占上了“地利”。其四：經(jīng)濟效益預測 預計酒店客房數(shù)量在418間左右，%計算。目前XX尚未有五星級酒店,憑借高星級酒店的市場定位、合理的價格、與其獨特的庭院環(huán)境、良好的服務,加之投資方錦綸煤電集團多年來在社會的品牌效應、信譽程度、精湛的管理水準、政府的大力支持,其效益則遠遠在預測之上。本可行性研究報告是經(jīng)過認真科學的分析，廣泛的市場調(diào)查，嚴謹?shù)呢攧赵u估，結(jié)合“XX花園酒店開發(fā)項目”獨特的地理位置，必將會給酒店帶來可觀的社會效益與經(jīng)濟效益， 以此認為“XX花園酒店開發(fā)項目”項目是可