【正文】 未能辦理房屋交接手續(xù)，開發(fā)商不承擔(dān)延期交房責(zé)任。同時(shí)，合同還約定交 房時(shí)間為 2005 年 3 月 28 日。日前，我看到別的客戶陸續(xù)進(jìn)房，我要求某開發(fā)商不僅將房交給我，還要承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。請(qǐng)問開發(fā)商的說法對(duì)嗎？ 答：余先生與某開發(fā)商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定。因此某開發(fā)商就 不存在延期交房的責(zé)任。同時(shí)在第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任中第二種處理方式中約定 “ 因買受人原因，不能按期或逾期辦理按揭貸款手續(xù)的，買受人應(yīng)按本條第一種處理方式的約定向出賣人支付違約金；因出賣人的原因，不能按期或逾期辦理按揭貸款手續(xù)的，出賣人應(yīng)按本條第一種處理方式的約定向買受人支付違約金；因銀行原因，不能按期 或逾期辦理按揭貸款手續(xù)的，買賣雙方協(xié)商，另簽補(bǔ)充協(xié)議 ” 。 三、辦理完按揭貸款手續(xù)是指按揭貸款額進(jìn)入出賣人帳戶；約定按揭貸款時(shí)間建議在一個(gè)月以上。 3消費(fèi)者買房需要注意三點(diǎn) 自上月市開發(fā)辦公布詢問電話以來 ,接到近 100 個(gè)咨詢投訴電話 ,經(jīng)過調(diào)查核實(shí)有兩種情況應(yīng)引起消費(fèi)者注意： 一、消費(fèi)者在交購房定金或簽署《武漢市商品房買賣合同》前必須經(jīng)歷“ 三個(gè)環(huán)節(jié) ” 。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完善和規(guī)范，無證銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越少，但同時(shí)也市場(chǎng)出現(xiàn)了新情況新問題，主要集中在定金協(xié)議和購房合同糾紛上，針對(duì)這種現(xiàn)狀，市開發(fā)辦從 2021 年 12 月起就要求全市在售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須在售樓部中公示六個(gè)內(nèi)容，同時(shí)這六個(gè)內(nèi)容也是消費(fèi)者在正式交納購房定金和簽署《武漢市商 品房買賣合同》前需要看明白的六個(gè)內(nèi)容，分門別類稱之為 “ 三個(gè)環(huán)節(jié) ” ： 看兩部法規(guī) 。這兩部法律對(duì)于正欲購房和正在購房環(huán)節(jié)中的消費(fèi)者來說是至關(guān)重要的。才能利用好法律這一武器保護(hù)自已的合法權(quán)益。即：《武漢市商品房預(yù)售許可證》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。同時(shí)，可以了解到該項(xiàng)目建設(shè)用地取得的方式是不是出讓方式，購買后商品房合法的使用年限，所購房屋是不是合法的建筑及規(guī)劃審批的房屋周邊配套設(shè)施情況等等。即：《武漢市商品房買賣合同》樣本、《前期物業(yè)服務(wù)合同》樣本及《業(yè)主臨時(shí)公約》?！段錆h市商品房買賣合同》樣本指的是經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一些公司不容協(xié)商的意見以加蓋 印章等形式表現(xiàn)在合同的樣本。通過看《業(yè)主臨時(shí)公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》可了解到若購買了這處房屋消費(fèi)者可享有哪些權(quán)利和必須履行哪些義務(wù)。 二、鄉(xiāng)村集體所有用地自建房屋對(duì)外銷售的情況 . 根據(jù)《土地法》規(guī)定，集體所有用地使用不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出 租，在集體用地上建的房屋更不得對(duì)外銷售。簽署集體性質(zhì)用地住宅購買合同，是無效合同，是不受國家法律保護(hù)的。對(duì)于此類情況，市開發(fā)辦會(huì)將所取得的調(diào)查情況移交土地管理部門進(jìn)行查處，同時(shí)市開發(fā)辦提請(qǐng)有關(guān)部門密切關(guān)注此類情況，從源頭上杜絕此類情況的發(fā)生。 特別是對(duì)于連續(xù)二、三年沒有換證的商品房項(xiàng)目更應(yīng)注意。有部分消費(fèi)者看到有證，未認(rèn)真看清是什么時(shí)候的證書就因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)便宜而付款，導(dǎo)致目前房子還拿不到，交的房款也退不回的境地。 3商品房買賣合同的生效與進(jìn)行合同公證有必然聯(lián)系嗎？ 商品房買賣合同的生效與進(jìn)行合同公證有必然聯(lián)系嗎？在日常情況中，哪些房地產(chǎn)交易行為是必須辦理公證手續(xù)的？ 合同生效的條件一般取決合同雙方當(dāng)事人的約定，雙方可以把合同公證作為生效的要件之一，如果有了這種約定，那么合同的生效是必須要經(jīng)這公證的；如果當(dāng)事人僅作一般性的規(guī)定，比如最長(zhǎng)見的簽字生效，只要達(dá)到合同約定的條件即可。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應(yīng)根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)； （ 3） 贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理贈(zèng)與人的〝贈(zèng)與合同公證書〞； （ 4） 有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺(tái)的法律事務(wù)，必須辦理公證證明。 一、廣告不能瞎吹了 高法解釋第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 律師點(diǎn)評(píng)： “ 合同法 ” 第 14 條關(guān)于要約的規(guī)定，如果 銷售廣告內(nèi)容的對(duì)象已特定化和具體話，高法解釋明確規(guī)定將該內(nèi)容視為要約。如果合同里沒有對(duì) “ 小區(qū)綠化面積、樓間距、車庫、健身等 ” 作規(guī)定，而在廣告上有，那么廣告上的內(nèi)容可視作合同內(nèi)容。 二、六種情形明確雙倍賠償。 （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。 （三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。 （五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。買受人 同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過 3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。在司法實(shí)踐上肯定了懲罰性賠償責(zé)任原則適用于商品房買賣合同。因此開發(fā)企業(yè)在房屋的銷售過程中，一定要注意規(guī)范其相關(guān)行為，以免導(dǎo)致懲罰性的賠償。被告所有的房屋在拆遷范圍內(nèi)，全部由被告一家自行居住。在原告償還被告的房屋面積相等的部分內(nèi)，被告應(yīng)當(dāng)支付給原告差價(jià)款每平方米人民幣 1450 元，原告與被告產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積不足的部分，由被告按照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合成新支付給原告，原告還應(yīng)當(dāng)支付給被告房屋附屬物的補(bǔ)償費(fèi)。原告新建的房屋在 2021 年 1 月建好后，被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款不符合有關(guān)規(guī)定為由拒絕支付差價(jià)款。原告因與被告就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房 屋差價(jià)款的支付發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)雙方協(xié)商未能解決，特訴請(qǐng)人民法院處理。被告辯稱：其與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款不符合有關(guān)規(guī)定，因此被告不能按照協(xié)議的規(guī)定繳納房屋差價(jià)款。據(jù)此依據(jù)《民法通則》第 111 條的規(guī)定，判決被告應(yīng)當(dāng)在判決書生效之日起 1個(gè)月內(nèi)向原告支付房屋差價(jià)款。二審人民法院以原判理由判決駁回上訴，維持原判。拆遷補(bǔ)償?shù)男问讲扇‘a(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過程中，拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款，而被拆遷人往往要求分期付清差價(jià)款，這樣就因付款方式發(fā)生爭(zhēng)議。 從法律上講，拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其協(xié)商行為是民事行為，根據(jù)我國民法的有關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人可以協(xié)商采取分期付款的方式進(jìn)行差價(jià)款結(jié)算。本案中原告與被告在房屋拆遷補(bǔ)償方式上經(jīng)協(xié)商達(dá)成以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，并在協(xié)議中約定被告支付給原告房屋差價(jià)款的數(shù)額和方式，雙方訂立的拆遷 協(xié)議符合法律規(guī)定，協(xié)議一經(jīng)訂立便對(duì)雙方都產(chǎn)生約束力，雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。本案中的一審、二審人民法院的處理是正確的。正因如此，開發(fā)商與拆遷對(duì)象達(dá)成的任何協(xié)議都必須書面化，同時(shí)，在簽訂協(xié)議時(shí)一定不能違背相關(guān)的法律規(guī)定，只有依照法定的程序，才能象上述案例中一樣，在維權(quán)的過程中立于不敗之地。 以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)不符合該法第三十八條，該第三十八條規(guī) 定的條件是指本文腳注規(guī)定的條件。 因此，在轉(zhuǎn)讓設(shè)定抵押權(quán)的房屋時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，未履行這一手續(xù)的，該房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 四、土地所有權(quán) 五、法律限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 六 、應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)的買賣未經(jīng)批準(zhǔn)的情形 劃撥國有土地使用權(quán)上的房屋及其附屬物 集體建設(shè)用地上的房屋及其附屬物 軍產(chǎn)房屋 宗教房屋 代管房屋 七、其他 二手房買賣的相關(guān)問題 （一）當(dāng)事人買二手房需事前核實(shí)和注意的問題 了解想買的二手房的基本情況 一定要親自考察房屋的坐落位置、戶型、樓層、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、交通、周邊的人文地理環(huán)境等等因素。普 通住宅（ %）和商用或商住兩用（ 3%）所需繳納的契稅不同。 房屋的質(zhì)量、裝修狀況 房屋價(jià)格及付款方式、時(shí)間；房屋交付使用的時(shí)間 物業(yè)管理水平、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和和物業(yè)交割時(shí)間及費(fèi)用的承擔(dān) 住宅小區(qū)的現(xiàn)代化程度（電話、寬帶、有線電視、燃?xì)狻崴龋? 房屋公共維修基金的歸 屬 房屋過戶 過戶是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，買賣雙方到房產(chǎn)部門辦理過戶交易手續(xù)之后，您才真正擁有房屋所有權(quán)。 私有房屋買賣應(yīng)按以下程序辦理： (l)訂立買賣契約。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場(chǎng)作必要調(diào)查，同時(shí)由估價(jià)人員對(duì)交易的房屋進(jìn)行估價(jià)； (3)立契。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費(fèi)和契稅； (5)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。 4陽臺(tái)是否算作建筑面積、怎樣計(jì)算？ 關(guān)于陽臺(tái)是否算作建筑面積及怎樣計(jì)算，有下列規(guī)定： 封閉式的陽臺(tái) ，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)） 按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 凹陽臺(tái) 按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 半挑半凹陽臺(tái) ，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。房屋的實(shí)際面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)，應(yīng)該以此確定購房的價(jià)款。簽訂合同看起來當(dāng)時(shí)有些麻煩，但是事前有一個(gè)文字的東西，雙方都按約定來做，對(duì)雙方都有一個(gè)約束，能夠使以后少出現(xiàn)不必要的矛盾，出現(xiàn)矛盾時(shí)也有據(jù)可查，避免出現(xiàn)大的麻煩。根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條： 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。 承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門備案。由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的 質(zhì)量和數(shù)量。 這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。 如果出租人交付的房屋狀況與約定不符 ,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費(fèi)等來對(duì)抗呢？這要看雙方在合同中的約定。 租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對(duì)價(jià)；物業(yè)管理費(fèi)則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營活動(dòng)為所有業(yè)主、租戶提供服務(wù)所收取的費(fèi)用，二者不是一個(gè)法律關(guān)系，不能混為一談。 4律師提示：從四個(gè)方面認(rèn)定房屋租賃合同是否有效 答：出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。 (一 )合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件 。 (二 )房屋是否為法律法規(guī)禁止出租 。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有權(quán)證的； (2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的； (5)屬于違法建筑 的； (6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； (7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； (9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日 2%計(jì)算。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。