【正文】 的意義卻未賦予其法律強(qiáng)迫上的意義致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)開(kāi)發(fā)商成心不履行登記義務(wù)可以將房屋屢次銷(xiāo)售給不同的人也可以待樓價(jià)上漲后賣(mài)給別人賺取更高的利潤(rùn)。所以懇求確認(rèn)合同無(wú)效的不予支持這從法理上和理上無(wú)疑是正確的。六、當(dāng)事人約定以登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的處理？ 假如當(dāng)事人約定以登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效的條件由于合同的這一特別約定并未違背我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定故應(yīng)當(dāng)從其約定尊重當(dāng)事人的意思自治。對(duì)于當(dāng)事人的履行和承受履行同樣也表達(dá)了意思表示的一致性說(shuō)明了當(dāng)事人對(duì)合同的態(tài)度。適用要點(diǎn)七：拆遷戶有權(quán)優(yōu)先獲得補(bǔ)償安置房法條原文?解釋? 第七條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議明確約定拆遷人以位置、用處特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置假如拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人被拆遷人懇求優(yōu)先獲得補(bǔ)償安置房屋的應(yīng)予支持。〞相關(guān)法條連接： ?解釋? 第八條：具有以下情形之一導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無(wú)法獲得房屋的買(mǎi)受人可以懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：〔一〕商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(二) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。適用要點(diǎn)一、‘拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人’情況下兩份合同那份合同有效？在拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人的情況下出現(xiàn)了互相沖突的兩個(gè)法律關(guān)系：一個(gè)是拆遷人與被拆遷人〔拆遷戶〕之間的補(bǔ)償安置協(xié)議權(quán)利義務(wù)關(guān)系；另一個(gè)拆遷人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而在后一種法律關(guān)系中由于前面的‘拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議’并不能引起物權(quán)的變動(dòng)被拆遷人獲得的只是一種待權(quán)在房屋所有權(quán)登記手續(xù)尚未之前出賣(mài)人仍然是房屋的所有權(quán)人有權(quán)處分自己的房屋根據(jù)合同法理買(mǎi)賣(mài)合同只要其標(biāo)的物非自始客觀不能、無(wú)從確定或者沒(méi)有?合同法?規(guī)定的無(wú)效情形該買(mǎi)賣(mài)合同就是有效的。二、兩份有效合同沖突時(shí)處理？按常規(guī)做法當(dāng)該補(bǔ)償安置房屋已另行出賣(mài)給第三人并過(guò)戶登記一般不會(huì)判決第三人遷出。但按?解釋?在拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人的前提下有兩種處理方式：一種處理方式是：被拆遷人可以堅(jiān)持要求按原合同主張優(yōu)先權(quán)獲得補(bǔ)償安置房屋那么先入住的第三人必須搬出第三人與拆遷人〔出賣(mài)人〕的那么依買(mǎi)賣(mài)合同違約處理或由拆遷人另行作出安排。另一種方式是：第三人未能遷出被拆遷人又不滿意拆遷人的另行安排那么可以行使解除權(quán)按?解釋?第八條要求與拆遷人解除合同返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求拆遷人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。三、本條解釋的適用于哪些情形？本?解釋?在對(duì)被拆遷人所享有的特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)時(shí)也不是針對(duì)所有的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而是明確限定在約定采取房屋所有權(quán)掉換形式并且對(duì)補(bǔ)償安置房屋的位置、用處作出詳細(xì)明確約定的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議被拆遷人享有的債權(quán)才為特種債權(quán)并享有物權(quán)優(yōu)先的效力。主要有兩大類(lèi)糾紛：一類(lèi)是因貨幣補(bǔ)償引起的。另一類(lèi)是由產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)展補(bǔ)償安置引起的糾紛。拆遷人與被拆遷人約定的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)調(diào)換有兩種方式：一種方式：雙方只對(duì)拆遷補(bǔ)償安置房屋的面積、質(zhì)量、朝向等作出約定而并沒(méi)有將拆遷補(bǔ)償安置房屋特定化。另一種方式：雙方不僅對(duì)面積作出約定而且對(duì)補(bǔ)償安置的房屋位置、特定用處也作出明確約定。但假如開(kāi)發(fā)商將補(bǔ)償安置房屋另行給第三人而只對(duì)被拆遷人僅僅承當(dāng)違約責(zé)任顯然不可以補(bǔ)償被拆遷人的損失也不能阻止拆遷人繼續(xù)惡意一房數(shù)賣(mài)的行為。?解釋?第七條對(duì)此類(lèi)糾紛作出規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議明確約定拆遷人以位置、用處特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置假如拆遷人將該補(bǔ)償安置用房另行出賣(mài)給第三人被拆遷人懇求優(yōu)先獲得補(bǔ)償安置房屋的應(yīng)予支持。〞故本解釋所要求的情形是：1)2〕適用要點(diǎn)八：開(kāi)發(fā)商惡意違約與懲罰性賠償責(zé)任法條原文?解釋?第八條：“具有以下情形之一導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無(wú)法獲得房屋的買(mǎi)受人可以懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：〔一〕商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(二) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 ‘惡意違約’行為在?解釋?第八條規(guī)定為兩種情形：〔一〕、先賣(mài)后抵〔二〕、一房數(shù)賣(mài)。 〔一〕先賣(mài)后抵：就是出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后為獲得建立資金在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買(mǎi)受人之前又將該房屋抵押給第三人的行為。由于在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買(mǎi)受人之前抵押合同會(huì)有效成立人民?適用擔(dān)保法假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的當(dāng)事人了抵押物登記人民可以認(rèn)定抵押有效。抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原那么在開(kāi)發(fā)商不履行還貸義務(wù)時(shí)抵押權(quán)人可以對(duì)抵押的房屋折價(jià)、變賣(mài)而優(yōu)先受償?！捕骋环繑?shù)賣(mài)：指出賣(mài)人就同一房屋訂立數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同分別給數(shù)個(gè)買(mǎi)受人的行為。后一種情形由于不存在買(mǎi)受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況故不是本條解釋適用的范圍。一房數(shù)賣(mài)中由于數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同都是有效合同而第三人有可能先于買(mǎi)受人獲得房屋的占有權(quán)或者先登記手續(xù)而獲得所有權(quán)這樣買(mǎi)受人那么處于極為不穩(wěn)定的地位風(fēng)險(xiǎn)同先賣(mài)后抵一樣大。 ?合同法?07條規(guī)定：“第一百零七條〞 ?合同法?第94條第4項(xiàng)規(guī)定：“第九十四條〞根據(jù)上述法律規(guī)定買(mǎi)受人可以行使法定解除權(quán)解除合同返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失；買(mǎi)受人不愿解除合同的而開(kāi)發(fā)商也有相應(yīng)才能的買(mǎi)受人可以向開(kāi)發(fā)商懇求其繼續(xù)履行采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。三、惡意違約適用適用懲罰性賠償?shù)臈l件是？(一) 適用懲罰性賠償?shù)闹荒苁巧唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同糾紛其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同如集資房、房改房、二手房的買(mǎi)賣(mài)糾紛不能適用“懲罰性賠償原那么〞。(三) 必須到達(dá)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的結(jié)果只有購(gòu)房者買(mǎi)不到房屋才能適用懲罰性賠償。四、懲罰性賠償責(zé)任實(shí)務(wù)中怎樣主張？例如：張某與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同房屋總價(jià)為100萬(wàn)元并首付30萬(wàn)元。按照新公布的?解釋?張某可要求開(kāi)發(fā)商返還首付款30萬(wàn)元并支付相應(yīng)利息；要求賠償差價(jià)20萬(wàn)元的損失(即張某的可得利益)；并可再要求開(kāi)發(fā)商承當(dāng)30萬(wàn)元(已付購(gòu)房款一倍)的賠償責(zé)任。法條原文?解釋?第九條：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)具有以下情形之一導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的買(mǎi)受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：〞相關(guān)法律法規(guī)連接：?民法通那么?第58條：以下民事行為無(wú)效：〔三〕一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違犯意思的情況下所為的；?民法通那么?第59條：以下民事行為一方有權(quán)懇求人民或者仲裁予以變更或者撤銷(xiāo)：〔一〕行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解的；〔二〕顯失公平的。 被撤銷(xiāo)的民事行為從行為開(kāi)場(chǎng)起無(wú)效。 第６8條： “一方當(dāng)事人成心告知對(duì)方虛假情況或者成心隱瞞情況使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的可以認(rèn)定為欺詐行為。 有以下情形之一的合同無(wú)效：〔一〕一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同損害利益；〔二〕惡意串通損害、集體或者第三人利益；〔三〕以合法形式掩蓋目的；〔四〕損害社會(huì)公共利益；〔五〕違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定。 以下合同當(dāng)事人一方有權(quán)懇求人民或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：〔一〕因重大誤解訂立的；〔二〕在訂立合同時(shí)顯失公平的。 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違犯意思的情況下訂立的合同受損害方有權(quán)懇求人民或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。一、是懲罰性賠償？懲罰性賠償不僅在對(duì)受害人利益損失的彌補(bǔ)而且是對(duì)行為人的懲罰防止其再度產(chǎn)生。 該條解釋對(duì)在合同領(lǐng)域適用懲罰性賠償制度的法律根基是：?合同法?第一百一十四條約定的違約金低于造成的損失的當(dāng)事人可以懇求人民或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的當(dāng)事人可以懇求人民或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。〞此條第二款規(guī)定認(rèn)可的高于實(shí)際損失的違約金實(shí)際上就是對(duì)合同違約行為的懲罰。〞這也明確說(shuō)明懲罰性賠償是適用合同法的。二、開(kāi)發(fā)商的哪幾種欺詐行為可以適用懲罰性賠償制度？ 根據(jù)本條解釋適用懲罰性賠償制度的商的欺詐情形有： 成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的； 三、只要開(kāi)發(fā)商有上述三種欺詐行為之一的就可以要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還已付購(gòu)房款嗎？不是的。四、假如因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商成心隱瞞沒(méi)有獲得商品房預(yù)收答應(yīng)證明的而與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人起訴開(kāi)發(fā)商承當(dāng)懲罰性賠償責(zé)任開(kāi)發(fā)商卻以在起訴時(shí)已經(jīng)獲得了商品房預(yù)收答應(yīng)證明為抗辯買(mǎi)受人是否要承當(dāng)敗訴后果？ 一是在起訴前已經(jīng)獲得了商品房預(yù)收答應(yīng)證明本解釋第二條的規(guī)定：“ 出賣(mài)人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效但是在起訴前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的可以認(rèn)定有效。〞的規(guī)定買(mǎi)受人可以懇求撤銷(xiāo)合同。五、開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的是導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效還是可撤銷(xiāo)？〞依次規(guī)定應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。?人民適用?擔(dān)保法?假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第六十七條規(guī)定：受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。〞依此規(guī)定買(mǎi)受人享有對(duì)抗抵押權(quán)人的追及權(quán)的滌除權(quán)并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。 在此種情形下宜按照合同撤銷(xiāo)處理因?yàn)閱尉碗[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的來(lái)看屬于欺詐行為。六、開(kāi)發(fā)商成心隱瞞所售房屋已經(jīng)賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的合同效力怎樣認(rèn)定？因此種行為合同被解除或撤銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商要承當(dāng)懲罰性賠償責(zé)任。法條原文?解釋?第十條：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用導(dǎo)致其無(wú)法獲得房屋為由懇求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的應(yīng)予支持。 以下民事行為無(wú)效：〔一〕無(wú)民事行為才能人施行的；〔二〕限制民事行為才能人依法不能施行的；〔三〕一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違犯意思的情況下所為的；〔四〕惡意串通損害、集體或者第三人利益的；〔五〕違背法律或者社會(huì)公共利益的；〔六〕經(jīng)濟(jì)合同違背指性方案的；〔七〕以合法形式掩蓋目的的。?合同法?第五十二條　有以下情形之一的合同無(wú)效：〔二〕惡意串通損害、集體或者第三人利益；本條解釋主要規(guī)定了：惡意串通的情況下先買(mǎi)者的無(wú)效懇求權(quán)。此條解釋的價(jià)值取向：“不是從注重保護(hù)后買(mǎi)受人的利益進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與平安考慮；而是從意思自治和老實(shí)信譽(yù)的根本價(jià)值出發(fā)著意保護(hù)先買(mǎi)受人利益和正常的交易秩序。〞一、開(kāi)發(fā)商‘一房二賣(mài)’有哪幾種情形？二、‘先買(mǎi)者的無(wú)效懇求權(quán)’行使的條件有哪些？第一、先買(mǎi)者在與開(kāi)發(fā)商簽定合同后開(kāi)發(fā)商又就同一房屋與第三人〔后買(mǎi)者〕簽訂了銷(xiāo)售合同；第三、出賣(mài)人與第三人在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)有惡意串通行為。“惡意串通〞即包括明顯的雙方惡意通謀損害第三人利益的情形亦包括出賣(mài)人與后買(mǎi)受人均有惡意雖未共謀的狀態(tài)但會(huì)對(duì)先買(mǎi)受人帶來(lái)?yè)p害。?民法通那么?第五十八條規(guī)定：“以下民事行為無(wú)效：〔四〕惡意串通損害、集體或者第三人利益的； …… 無(wú)效的民事行為從行為開(kāi)場(chǎng)起就沒(méi)有法律約束力。 先買(mǎi)者的懲罰性賠償懇求權(quán)規(guī)定是?人民審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第八條的規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人〞“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無(wú)法獲得房屋的買(mǎi)受人可以懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任〞。 后買(mǎi)者的懲罰性賠償懇求權(quán)那么表達(dá)在第九條的規(guī)定：賣(mài)方“成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的〞“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的買(mǎi)受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任〞。 惡意串通的情況下先買(mǎi)者的無(wú)效懇求權(quán)。〞五、先買(mǎi)者行使無(wú)效懇求權(quán)后能否同時(shí)主張開(kāi)發(fā)商的懲罰性賠償責(zé)任？而本條是懇求后買(mǎi)者的合同無(wú)效其目的就是保證先買(mǎi)者的合同有效并獲得房屋的使用權(quán)與所有權(quán)。[折疊]?解釋?第十一條：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用但當(dāng)事人另有約定的除外。?合同法?第一百四十二條：?民通修改稿?129：?城私房理?施行前房屋買(mǎi)賣(mài)雙方自愿、立有契約交付了房款并且實(shí)際理和使用了房屋沒(méi)有其他行為只是未過(guò)戶手續(xù)的可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。亦可認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效買(mǎi)受人應(yīng)承當(dāng)房屋理風(fēng)險(xiǎn)。這是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的處理上對(duì)?合同法?的重大變革或稱(chēng)打破仔細(xì)比擬一下就可明白：本條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用；房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承當(dāng)交付使用后由買(mǎi)受人承當(dāng)〞。〞‘交付’的概念是物權(quán)理上的物權(quán)變動(dòng)的一個(gè)概念一般情況下“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移〞商品房的交付一般應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移為標(biāo)志。二、何為商品房的“交付使用〞 ？根據(jù)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋?的規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用也就是俗稱(chēng)的“交鑰匙〞。交付使用也可以采用約定方式。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾交付時(shí)間確實(shí)定。三、房屋交付使用的條件是？ 房屋交付的條件就是“驗(yàn)收合格〞。?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程開(kāi)工經(jīng)歷收合格后方可交付使用；未經(jīng)歷收或者驗(yàn)收不合格的不得交付使用。對(duì)交付使用在合同中加以約定的意義是：第一、房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：?商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋?第十一條第二款規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承當(dāng)交付使用后由買(mǎi)受人承當(dāng)；〞 這就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商從把鑰匙交給你開(kāi)場(chǎng)假如山體滑坡房屋毀損開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有責(zé)任了這個(gè)責(zé)任就歸業(yè)主自行承當(dāng)。〞 這又告訴業(yè)主你拿鑰匙你不要房屋毀損的風(fēng)險(xiǎn)還是業(yè)主逃不了。一般合同中對(duì)逾交付都不同形式的約定有違約金即使沒(méi)有約定?商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋?第十七條第三款規(guī)定： “逾交付使用房屋的按照逾交付使用房屋間有關(guān)主部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金確定。第三、交付日是產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的起算點(diǎn)