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正文內(nèi)容

商品房買賣合同樣本解釋-閱讀頁

2025-06-14 02:14本頁面
  

【正文】 的條款也應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取刪除?!境R妴栴}】根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更達(dá)到“影響到買受人所購(gòu)買商品房質(zhì)量或使用功能”的程度,出賣人才有義務(wù)通知買受人?!緦?duì)策】為減少誤解,應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購(gòu)買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。第十一條交接商品房達(dá)到交付使用條件后,出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。所購(gòu)商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。由于買受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理:【釋義】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。這是不同與原范本(GF950171)的新規(guī)定。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益,加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理,促進(jìn)住宅銷售。《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;2、結(jié)構(gòu)類型;3、裝修、裝飾注意事項(xiàng);4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);6、門、窗類型,使用注意事項(xiàng);7、配電負(fù)荷;8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等值得注意事項(xiàng)的說明;9、其他需說明的問題。只有到交接階段,這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡?、摸得著的現(xiàn)實(shí)。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡(jiǎn)單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭(zhēng)議(包括賣方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買方仍有異議)、買方不及時(shí)驗(yàn)收入住等。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建設(shè)的全過程采取措施才能徹底避免,而采用快捷、安全的方式通知買方、備好《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件、耐心解答買方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會(huì)對(duì)減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。【釋義】 本條是關(guān)于出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定?!境R妴栴}】 實(shí)踐中,出賣人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。學(xué)理上講,出賣人違法權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí),買受人可以主張的權(quán)利有:違約金、實(shí)際履行、解除合同、損害賠償。第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定達(dá)到(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)?!踞屃x】 出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定時(shí),應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?!境R妴栴}】 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標(biāo)準(zhǔn),但實(shí)踐中附加的約定過于籠統(tǒng)。【對(duì)策】 裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體,比如寫清材料的等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備的品牌、型號(hào)等。”第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑,按以下日期達(dá)到使用條件:1.                   ;2.                    ;如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件,雙方同意按以下方式處理:1. ;2. ;【釋義】 本條是出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行時(shí)間的承諾,以及違法承諾的責(zé)任。公共配套建筑指標(biāo)的房產(chǎn)所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主服務(wù)的建筑,一般指安保、幼兒園、學(xué)校、商店、會(huì)所等,具體項(xiàng)目以開發(fā)商的承諾為準(zhǔn)。買受人根本無法正常生活,于是怨聲載道,甚至采取過激的方式向開放商討說法?!緦?duì)策】 基礎(chǔ)設(shè)施中有很多項(xiàng)目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的。對(duì)此,開發(fā)商要有清醒的認(rèn)識(shí)。第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。2.買受人不退房,出賣人按已付房?jī)r(jià)款的   %向買受人支付違約金。向房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過戶登記(俗稱辦產(chǎn)權(quán))是買賣雙方共同的義務(wù),需要雙方各自提供相應(yīng)材料,協(xié)調(diào)配合。買受人需提供的證件有:購(gòu)房發(fā)票商品房買賣合同、身份證復(fù)印件、單位購(gòu)買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證(1991年4月16日起)【常見問題】 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間,而僅僅是“出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限”。【對(duì)策】 建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。出賣人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)?!踞屃x】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修期限的約定?!蹲≌|(zhì)量保證書》規(guī)定:正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。部分開發(fā)商售后服務(wù)意識(shí)淡薄。這些都是非常有益的嘗試。在原《商品房銷售合同范本》(GF951701)中,沒有這方面的內(nèi)容。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。因此,開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項(xiàng)權(quán)利“約定”為歸出賣人所有。這種做法并不合理。其次,該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃,由開發(fā)商保留該權(quán)利比較合理。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂,如果標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層,這條根本無需約定,如果在頂層,也應(yīng)歸買方所有(否則,買了房子但對(duì)房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話)。第十八條買受人的房屋僅作        使用,買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。用途一般可分為住宅、辦公、商住等,應(yīng)當(dāng)與主管部門批準(zhǔn)的用途一致。另一方面是有關(guān)買受人對(duì)建筑物公用部分所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定?!境R妴栴}及對(duì)策】本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。因此在商品房買賣合同中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的部分內(nèi)容做出規(guī)定,雖然在理論上不甚合理,但有助于解決現(xiàn)實(shí)問題。(  )。對(duì)于法院起訴,絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。仲裁之于訴訟,有以下幾個(gè)特點(diǎn):當(dāng)事人有權(quán)選擇處理爭(zhēng)議的仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁員;仲裁實(shí)行一裁終局制;仲裁一般不公開進(jìn)行。仲裁機(jī)構(gòu)本身沒有強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu),當(dāng)事人不自動(dòng)履行裁決的,由法院強(qiáng)制執(zhí)行?!緦?duì)策】 選擇仲裁處理,必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機(jī)構(gòu)的名稱??崭癫糠痔顚懙奈淖峙c印刷文字具有同等效力。送 份,具有同等法律效力。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)三項(xiàng)?!境R妴栴}】 補(bǔ)充合同內(nèi)容與范本約定不一致,附件制作不規(guī)范。附件可以采取直接在范本的相應(yīng)位置書寫的方式也可以采用粘貼相應(yīng)內(nèi)容的方式(平面圖一般采取粘貼方式),無論采取何種方式都應(yīng)注意在附件上由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章。第二十四條 商品房預(yù)售的,自本合同生效之日起30天內(nèi),由出賣人向 申請(qǐng)登記備案。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同?!境R妴栴}】 經(jīng)常有買受人在簽訂合同后、房產(chǎn)證辦妥甚至入住之前,將購(gòu)買的房屋轉(zhuǎn)讓給他人?!緦?duì)策】 雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定:商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定。實(shí)踐中,房產(chǎn)管理部門不允許所謂的“改合同”。因此,建議開發(fā)商拒絕客戶“改合同
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