【正文】 手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 26 13什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？ 下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記： （ 1） 地產(chǎn)使用用途改變； （ 2） 權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的； （ 3） 房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的； （ 4） 建筑物、附著物倒塌、拆除。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 13申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？ 申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可 以委托他人代理。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過(guò)程。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。 14房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。 14房地產(chǎn)抵押 指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（或押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 14申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么資料？ 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 28 （ 1）《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》； （ 2）委托書； （ 3）房地產(chǎn)證； （ 4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明； （ 5）商品房買賣合同和個(gè)人住房借款合同。 14以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。 14借款人如何償還銀行貸款？ 貸款期限在 1 年內(nèi)（含 1 年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。 14貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 29 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國(guó)家調(diào)整利率，貸款期限在 1 年以內(nèi)（含 1 年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)算；對(duì)一年期以上貸款，于下一年 1月 1 日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。 14房屋租賃 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 15加按揭 即對(duì)現(xiàn)有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款，資金用途限于購(gòu)買新的住房及家居消費(fèi)，也就是“原來(lái)按揭買下的房子，還款達(dá)到一定額深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 30 度后，可以將其抵押出去，獲 得新的貸款的一種業(yè)務(wù)形式”。 15個(gè)人住房按揭需提交哪些資料？ 購(gòu)房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計(jì)生委出具的未婚證明原件）；購(gòu)房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個(gè)體戶則提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅票）；購(gòu)房人已首付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件；已與開發(fā)公司簽訂的購(gòu)房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請(qǐng)書、個(gè)人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購(gòu)房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。 15等額本金還款法 等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡(jiǎn)便，實(shí)用性很強(qiáng)的一處還款方式。方式可以是按月還款和按季還款。 15權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保 銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價(jià)證券和存單，有價(jià)證券包括國(guó)庫(kù)券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲(chǔ)蓄存單。各種債券要經(jīng)過(guò)銀行鑒定，證明真實(shí)有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲(chǔ)蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時(shí)，要將有價(jià)證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行 承擔(dān)保管責(zé)任，如果借款人要求進(jìn)行公證，雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。因此，采取質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。按照該辦法的定義，個(gè)人住房擔(dān)保貸款是指借深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 32 款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，或由 第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款；借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或要求保證的承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。它是一種長(zhǎng)期性的住房?jī)?chǔ)金，具有社會(huì)保障性質(zhì)，是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。 16申請(qǐng)住房公積金貸款的條件 凡住房公積金連續(xù)繳存 6 個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請(qǐng)。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 33 16辦理公積金貸款應(yīng)提供哪些資料？ 身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明、審核后購(gòu)房合同一份，首付款票據(jù)。 16住房抵押貸款 所謂 抵押貸款就是抵押人（購(gòu)房者）向抵押權(quán)人（銀行）以所購(gòu)房產(chǎn)作貸款抵押，并同時(shí)簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保，并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。 16商品房綜合驗(yàn)收合格 指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收 合格。 16在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。 17何為“預(yù)售面積”和“竣工 面積”？ 預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。 17入伙 指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物 業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。 17健康住宅 是指能使居住者在身體上、精神上、社會(huì)以上完全處于良好狀態(tài)的住宅。 17空鼓 局部面局材料與基層沒(méi)有膠合 劑或膠合劑沒(méi)有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。 17如何辦理裝修許可證？ 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 36 首先由裝修申請(qǐng)者填寫申報(bào)材料進(jìn)行申報(bào)，然后由房產(chǎn)管理局受理申報(bào)，經(jīng)房管局光派人現(xiàn)場(chǎng)查勘后進(jìn)行審批，最后是繳費(fèi)和領(lǐng)取許可證；備齊如下材料：按要求填寫房屋裝修申請(qǐng)表一式二份，交驗(yàn)房屋所有權(quán)證，租賃的要提供房屋報(bào)有人同意裝修的書面意見(jiàn)及租賃合同；裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖；承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負(fù)責(zé)維修或賠償?shù)某兄Z書；辦理白蟻防治手續(xù)。一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。 18哪些情況下，預(yù)售房購(gòu)買者可以要求取消預(yù)售房合同？ （ 1） 房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購(gòu)房屋； （ 2） 建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符； （ 3） 建 成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符。 18業(yè)主 是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。 18地基和基礎(chǔ) 建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基?；A(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重 構(gòu)件。 18建筑基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。 19建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。停車場(chǎng)面積小型汽車按每車位 25 平方米計(jì)算，自行車按每車位 平方米計(jì)算。 19房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)變深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購(gòu)物公園項(xiàng)目組 39 動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。 200、“二書” 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說(shuō)明