正佳國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位政策研究報(bào)告(doc)-其他行業(yè)報(bào)告-閱讀頁(yè)
2024-09-02 12:15本頁(yè)面
【正文】 Q297Q397Q497Q198Q298Q398Q498Q199Q299Q399Q499Q100Q200Q300Q400Q101年份價(jià)格（萬(wàn)元）0510152025303540面積（萬(wàn)元）平均價(jià)格 預(yù)售面積 預(yù)售面積 投資估算 經(jīng)過(guò) 對(duì)項(xiàng)目成本的嚴(yán)格審核，測(cè)定出本項(xiàng)目商場(chǎng)部分的總開(kāi)發(fā)資金約為 17 億元人民幣。 自有資金投 資：總額 122,680 萬(wàn)元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 待投入資金： 55,680 萬(wàn)元。 貸款的性質(zhì)為鎖定式貸款，即批準(zhǔn)的 5 億元貸款額度隨工程進(jìn)度，由貸款銀行監(jiān)督發(fā)放，只用于支付工程建設(shè)費(fèi)和合理的管理費(fèi)用，公司不挪作他用。貸款期為五年，按照保守估計(jì)，年利率按照銀行基準(zhǔn)年利率上浮 10%，即 %計(jì)算，從第三年開(kāi)始還本付息 收入估算。 廣州市現(xiàn)有的七家大型綜合性商場(chǎng)的出租和銷售價(jià)格，并以 此作為估算正佳商業(yè)廣場(chǎng)未來(lái)租售價(jià)格的依據(jù)： 調(diào)查的對(duì)象包括： 區(qū)域 名稱 天河區(qū) 天河城 時(shí)代廣場(chǎng) 越秀區(qū) 中旅商業(yè)城 廣百新翼 東山區(qū) 新裕大廈 中華廣場(chǎng) 流行前線 調(diào)查結(jié)果見(jiàn)下表： 天河區(qū) 名稱 天河城 時(shí)代廣場(chǎng) 樓層 租 售 租 售 首層 1000 / 350 / 二層 600800 / 200 / 均價(jià) 220 / 120 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東山區(qū) 名稱 新裕大廈 中華廣場(chǎng) 流行前線 樓層 租 售 租 售 租 售 首層 600 80000 500 812 萬(wàn) 400（ B1F） / 二層 300 40000 350 6 萬(wàn) / / 均價(jià) 100 6000 150 3 萬(wàn) / / 越秀區(qū) 名稱 中旅廣場(chǎng) 廣百新翼 樓層 租 售 租 售 首層 300 8 500（ B1） 8 萬(wàn) 二層 250 5 / / 均價(jià) / / / / ②租售價(jià)格的厘定。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ③銷售率。另外，采取分階段推出樓層的方式，力求在很短的時(shí)間內(nèi)，迅速形成旺盛的人氣，為商家?guī)?lái)良好的投資收益 。 每年的出租和銷售情況為： 出租部分 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 停車場(chǎng) 60% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 負(fù)一層 60% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 地下夾層 60% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 首層 60% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 二層 60% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 三層 60% 90% 90% 90% 90% 90% 四層 60% 90% 90% 90% 90% 90% 五層 60% 90% 90% 90% 90% 90% 六層 80% 80% 90% 90% 90% 90% 七層 80% 90% 90% 90% 90% 出售部分 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 負(fù)一層 40% 60% 地下夾層 40% 60% 首層 40% 60% 二層 40% 60% 三層 40% 60% 四層 40% 60% 五層 40% 60% 六層 50% 50% 七層 50% 50% 注：由于六層定位為餐飲和夜總會(huì)，七層為電影院，均為大型客戶進(jìn)駐，所以租售速度有所不同。銷售雖然能夠迅速回籠資金，但由于大型綜合性商場(chǎng)價(jià)格的高昂，商戶普遍傾向于選擇租賃，以回避投資風(fēng)險(xiǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，確定每層的出售面積和比例： 總面積 出租面積 出售面積 出售比例 停車場(chǎng) 0% 負(fù)一層 24,000 16,800 7,200 30% 地下夾層 24,000 16,800 7,200 30% 首層 30,525 21,368 9,158 30% 二層 30,000 21,000 9,000 30% 三層 26,050 18,235 7,815 30% 四層 25,330 17,731 7,599 30% 五層 24,655 17,259 7,397 30% 六層 19,280 17,352 1,928 10% 七層 7,430 6,687 743 10% ⑤租金和售價(jià)的遞增。 ⑥租售收入。 六、項(xiàng)目社會(huì)效益 從原來(lái)的商業(yè)中心的地位提升到政策性的定位，項(xiàng)目將充分體現(xiàn)出 展示示范 、交易信息、價(jià)格調(diào)控、物流配送、售后服務(wù)等功能，并起到如下作用： 一是通過(guò)正佳商業(yè)廣場(chǎng)全國(guó)僅有地符合國(guó)際現(xiàn)代商貿(mào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 流通業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的 28 萬(wàn)平方米大賣場(chǎng)以及完善地配套設(shè)施，吸引國(guó)外大型商貿(mào)零售企業(yè)，并開(kāi)拓眾多有愿望進(jìn)入中國(guó)的國(guó)外中小型知名商家與品牌，以專業(yè)店、專賣店、特許加盟店形式進(jìn)入廣州市場(chǎng)，搶占先機(jī)聯(lián)通世界，使正佳商業(yè)廣場(chǎng)成為中國(guó)世界商貿(mào)零售企業(yè)和日用消費(fèi)品牌最多、最全的集聚中心；二是通過(guò)正佳商 業(yè)廣場(chǎng)向國(guó)外商貿(mào)零售企業(yè)和商品提供對(duì)應(yīng) WTO 的軟硬環(huán)境，利用廣州市較強(qiáng)的市場(chǎng)消費(fèi)水平和能力，帶動(dòng)世界眾商家的業(yè)務(wù)，從而提升廣東發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)與世界接軌的實(shí)力，形成以廣東為龍頭的全國(guó)日用消費(fèi)品的物流中心；三是通過(guò)正佳商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)達(dá)的商流、物流、資金流與信息流，形成國(guó)內(nèi)外商品的“廣東價(jià)格”，并具有“中國(guó)價(jià)格”和“世界價(jià)格”的指導(dǎo)意義，形成永不落幕的“廣交會(huì)”；四是通過(guò)正佳商業(yè)廣場(chǎng)高品質(zhì)的商貿(mào)零售企業(yè)和商品，推動(dòng)廣東原有消費(fèi)品加工企業(yè)的升級(jí)換代，形成具有世界競(jìng)爭(zhēng)能力的加工產(chǎn)業(yè)；五是通過(guò)正佳商業(yè)廣場(chǎng)的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理 和先進(jìn)的商業(yè)管理技術(shù)，引進(jìn)人才，進(jìn)一步推動(dòng)商貿(mào)零售企業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新，為繁榮以廣州為中心的“大珠三角”（含港澳地區(qū)）經(jīng)濟(jì)及應(yīng)對(duì)加入 WTO 后商貿(mào)流通領(lǐng)域的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)做出獨(dú)特的貢獻(xiàn)。對(duì)整個(gè)廣東地區(qū)、特別是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代以及加速與世界接軌有整體綜合
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