【正文】 （ 4）地價(jià)漲幅較大。 （ 5）房地產(chǎn)市場(chǎng)賣者有定價(jià)優(yōu)勢(shì)。 （ 6）房地產(chǎn)的供給品質(zhì)不斷提高，配套不斷完善，進(jìn)而導(dǎo)致成本增高，房?jī)r(jià)不斷上升。 二、結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，現(xiàn)將目標(biāo)市場(chǎng)選定如下： 當(dāng)年累計(jì)銷售情況 住宅類 商業(yè)類 其他 住宅類 商業(yè)類 其他 住宅類 商業(yè)類 其他 可售套 (間 )數(shù) 143 336 123 407 216 297 156 70 177 認(rèn)購(gòu)套 (間 )數(shù) 4 4 1 12 1 2 14 成交套 (間 )數(shù) 210 53 34 216 89 43 322 36 97 可售面積 認(rèn)購(gòu)面積 成交面積 成交均價(jià) 1959 9025 2182 1717 3308 1446 1674 4963 1642 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 核心客戶 未來在站前區(qū)一帶工作或經(jīng)商的外來群體及部分當(dāng) 地居民。 主要客戶 老城區(qū)內(nèi)工作生活的外來群體及當(dāng)?shù)鼐用瘛? 輔助客戶 池州市周邊其他縣市遷移的外來群體及部分當(dāng)?shù)鼐用瘛? 商圈分析： 本案位于池州市站前區(qū)商圈、該商圈隨著池州市火車站的建立，必將成為全池州市新興高檔商業(yè)的集中地。 第五部分：項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 一、 項(xiàng)目選址： 本項(xiàng)目所在地是原池州市的一片山丘，政府為了滿足日益加快的城市化進(jìn)程及城市站前區(qū)建設(shè)的需要，決定在此選址建設(shè)一池州市站前區(qū)安居小區(qū)及周邊項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 （二） 附屬工程： 綠 化； 道 路； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 污水處理 停 車 場(chǎng)； 會(huì) 所； 第六部分：建設(shè)方案 一、 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境： 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地較為復(fù)雜，內(nèi)有山丘、水溝，清苗及樹木，在本項(xiàng)目東邊為里山中學(xué)，南邊規(guī)劃為高速公路服務(wù)用 地，西邊為火車站，環(huán)境較為整潔。 六、 消防： 按國(guó)標(biāo)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。 第七部分：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 一、 項(xiàng)目施工進(jìn)度安排： 項(xiàng)目開工初步定于 06 年 5 月份下旬，預(yù)計(jì)到 07 年 12 月份安置小區(qū)主體 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 工程全部完工，部分投入使用；后續(xù)工程利用 6 年的時(shí)間完成小區(qū)的建 設(shè)和項(xiàng)目?jī)?nèi)配套工程。 第八部分：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目占地 ： 307335m2； 規(guī)劃容積率 ： ； 綠化率 ： 35%； 總建筑面積 ：461000m2； 其中 安置 住宅 180000m2；可銷售 商業(yè) ： 16000m2；；可銷售住宅：264500 m2； 會(huì)所： 500m2； 第九部分：效益分析 一、 依據(jù)上述主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，做以下成本投資估算： （一）土地費(fèi)用： 土地平整費(fèi)用： 461 10=4610 萬元 （二）前期工程費(fèi)： 安置建設(shè)部分： 1797萬元 其中： 1）經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)： 468萬元 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 180000 2=36 萬元 （ 2） 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 180000 15=270 萬元 （ 3） 監(jiān)理費(fèi)： 180000 5=90 萬元 （ 4） 招標(biāo)費(fèi)： 180000 =27 萬元 （ 5） 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)： 180000 =45 萬元 2）行政事業(yè)性收費(fèi)： 1329萬元 （ 6） 城市配套費(fèi)： 180000 50=900 萬元 （ 7） 圖紙審查費(fèi)： 180000 1=18 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 8） 避雷審查費(fèi)： 180000 2=36 萬元 （ 9） 消防測(cè)定費(fèi)： 180000 1=18 萬元 （ 10） 白蟻防治費(fèi)： 180000 =45 萬元 （ 11） 墻改費(fèi)： 180000 8=150 萬元 （ 12） 散裝水泥費(fèi)： 180000 =27 萬元 （ 13） 規(guī)劃服務(wù)費(fèi)： 180000 =27 萬元 （ 14） 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)： 180000 2=36 萬元 （ 15） 占道施工費(fèi)： 180000 2=36 萬元 （ 16） 渣土管理費(fèi)： 180000 2=36 萬元 可銷售房屋部分： 2782 萬元 其中： 1）經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)： 728萬元 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 281000 2=56 萬元 （ 2） 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 281000 15=420 萬元 （ 3） 監(jiān)理費(fèi)： 281000 5=140 萬元 （ 4） 招標(biāo)費(fèi)： 281000 =42 萬元 （ 5） 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)： 281000 =70 萬元 2）行政事業(yè)性收費(fèi)： 2054萬元 （ 6） 城市配套費(fèi)： 281000 50=1400 萬元 （ 7） 圖紙審查費(fèi)： 281000 1=28 萬元 （ 8） 避雷審查費(fèi)： 281000 2=56 萬元 （ 9） 消防測(cè)定費(fèi)： 281000 1=28 萬元 （ 10） 白蟻防治費(fèi)： 281000 =70 萬元 （ 11） 墻改費(fèi)： 281000 8=220 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 12） 散裝水泥費(fèi)： 281000 =42 萬元 （ 13） 規(guī)劃服務(wù)費(fèi)： 281000 =42 萬元 （ 14） 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)： 281000 2=56 萬元 （ 15） 占道施工費(fèi)： 281000 2=56 萬元 （ 16） 渣土管理費(fèi)： 281000 2=56 萬元 （三）、建安費(fèi)： 22330萬元 （ 17） 安置部分住宅： 18 萬 460 元 /㎡ =8280 萬元 （ 18） 可銷售住宅及商業(yè)： 萬 500 元 /㎡ =14050 萬元 （四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 2396萬元 （ 19） 小區(qū)綠化費(fèi)： 307355m2 35% 60 元 / m2＝ 645 萬元 （ 20） 小區(qū)道路建設(shè)費(fèi)： 307355m2 30% 80 元 / m2＝ 737 萬元 （ 21） 室外水電供應(yīng)費(fèi)： 307355m2 20 元 / m2＝ 614 萬元 （ 22） 水表、電表出戶費(fèi)： 5000 戶 800 元 /戶＝ 400 萬元 （五）不可預(yù)見費(fèi)： 22330萬元 3%＝ 670 萬元 （六）管理費(fèi)用： 22330 萬元 2%＝ 447 萬元 （七）銷售費(fèi)用： 14050 萬元 2%＝ 281萬元 （一）～（七）項(xiàng) 投入總計(jì) :35313萬元 第十部分：經(jīng)濟(jì)效益分析及結(jié)論 一、 收益分析： 住宅價(jià)格確定： 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)調(diào)研反饋結(jié)果，運(yùn)用市場(chǎng)比較法初步確定，本項(xiàng)目住宅 08 年第二季度銷售價(jià)格為 1500 元 /m2；以后每期上漲 10%的漲幅；即 2020 年為 1650 元 /m2； 2020 年為 1815 元 /m2； 2020 年為 1996 元 /m， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年為 2196 元 /m2 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 六、 社會(huì)效益評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目可以稱得上是政府的重點(diǎn)形象工程項(xiàng)目，安置小區(qū)的建設(shè)、后期商品房的開發(fā)建設(shè)，即能安定池州市的社會(huì)環(huán)境及帶動(dòng)池州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，亦能促進(jìn)就業(yè)、改善居民生活環(huán)境，同時(shí)，對(duì)提升城市的品位，具有良好的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目在規(guī)劃中充分考慮到以人為本，側(cè)重生態(tài)環(huán)境合理安排綠化和安排交通體系，給當(dāng)?shù)厝嗣褚涣咙c(diǎn)，因此，可以說，本項(xiàng)目具有良好環(huán)境效益。 第十一部分：項(xiàng)目 SWOT 分析及風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （一） 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目占地面積較大，規(guī)劃面積最少可以達(dá) 46 萬平米，規(guī)模效應(yīng)明顯； —— 交通優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于新擴(kuò)建的城市主干北側(cè)，未來高速公路及火車站的投入使用，帶來本小區(qū)的交通快捷，出行便利。 （二） 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)： 市政配套不到位： 由于該項(xiàng)目目前所處位置目前各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施沒有到位，可以講這是本項(xiàng)目目前來講最為不利的一個(gè)因素，如若后期我們項(xiàng)目進(jìn)入銷售期時(shí)必須要求政府把各項(xiàng)配套引到小區(qū)外圍； （三） 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)： —— 池州市“東向及南向”發(fā)展趨勢(shì)： 池州市由于近幾年的大開發(fā)建設(shè)，城區(qū)基本開發(fā)完畢，地區(qū)要發(fā)展唯有向東向南發(fā)展。 —— “全國(guó)第一個(gè)國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)”的帶動(dòng)作用： 由于其 是全國(guó)第一個(gè)國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，有著較好的居住環(huán)境，未來城市的擴(kuò)容必然帶動(dòng)該地區(qū)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 （四） 競(jìng)爭(zhēng)威脅： 目前項(xiàng)目周邊市政配套不到位，完善需要一個(gè)過程，盡管池州市到 2020年規(guī)劃有 25 萬人，但當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模較小，是否有如此多的消費(fèi)群體。這些因素受池州政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件 的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資總成本不會(huì)增加，只會(huì)降低，平均銷售單價(jià)不會(huì)低于 2020元 /m2，銷售率不會(huì)低于 80%，所以項(xiàng)目有盈無虧。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 售價(jià)及投資變動(dòng)敏感性分析表： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基準(zhǔn) 方案 售價(jià)變動(dòng)（起價(jià)、均價(jià)及各期價(jià)格隨之變動(dòng)） — 15% — 10% — 5% 5% 10% 15% 起價(jià)： 1275 起價(jià)： 1350 起價(jià)： 1425 起價(jià)： 1575 起價(jià)： 1650 起價(jià)： 1725 投資利潤(rùn)率(%) 33% 13% % % % % % 利潤(rùn)（萬元） 14025 5545 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基準(zhǔn) 方案 投資變動(dòng) — 15% — 10% — 5% 5% 10% 15% 投資利潤(rùn)率(%) 33% % % % % % % 利潤(rùn) 14025 19322 從上表可以看出，本項(xiàng)目售價(jià)對(duì)收益影響較大：當(dāng)售價(jià)增加 5%時(shí)，投資利潤(rùn)率上升到 %，上升了 個(gè)百分點(diǎn)。 另一方面，也可以看出，本項(xiàng)目投資對(duì)收益影響也較大：當(dāng)投資費(fèi)用增加 5%時(shí)，投資利潤(rùn)率下降到 %，下降了近 個(gè)百分點(diǎn)。 二者比較，從投資和售價(jià)對(duì)投資利潤(rùn)的比較中可以看出，銷售價(jià)格的影 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 響程度與投資的影響程度幾乎相同（相差 %） 。當(dāng)然利潤(rùn)率應(yīng)控制在