【正文】 劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經批準并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回。 土地使用費 土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費用。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。 1如何辦理產權？ 每套商品房產權證的辦理必須在 開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才企業(yè) ()大量管理資料下載 龍行天下銷售人員培訓手冊 陜西旗開得勝投資策劃顧問有限公司 8 能進行分割。也可以委托中介機構或由開發(fā)商代辦。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)給《房地產產權證》。房地產登記時 要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。 房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。 1商品房預售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商 將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現樓不需此證）。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。擁有了房屋的所有權就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內的一切權利。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。 2七通一平： 是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。 2房屋買賣所需費用 (1) 按揭手續(xù)費： A、財產保險費：總房價款 1?貸款年限（其中 1— 5 年為 1?， 6— 10 年為 ?，11— 20 年為 ?）。 C、公證費：以借款人所申請貸款額為基數收取， 1— 3 萬元（不含 3 萬元）收取 100元； 3— 5 萬元（不含 5 萬元）收取 150 元； 5— 10 萬元（不含 10 萬元）收取 200 元； 10—20 萬元（不含 20 萬元）收取 300 元。 企業(yè) ()大量管理資料下載 龍行天下銷售人員培訓手冊 陜西旗開得勝投資策劃顧問有限公司 9 B、交易費：在房產大證時間一年以內的由開發(fā)商支付：房屋 3元 /㎡、商鋪 5元 /㎡；在房產大證時間一年以外的開發(fā)商與客戶各承擔一半：房屋 6 元 /㎡、商鋪 10 元 /㎡。 （ 3）物業(yè)維修基金： 房屋為總房款的 2％（多層）和 3％（高層）；商鋪為總金額的 5％。 2房屋的結構形式： 主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋 混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。 磚木結構：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相 對較大，空間分割較自由。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的 公用建筑面積。由于房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有： （ 1）作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。 （ 2）建筑物內所有永久性建筑層高在 米以上的，包括房屋內的夾層、插層，技術層（即管道層，儲藏室等）和 米以上的樓梯間、電梯間 、均按一層計算建筑面積。 （ 3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內的回廊部分，層高在 米以上的按其水平投影面積計算。 （ 5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。 （ 6）有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。 （ 10）突出房屋墻面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。 2套內建筑面積的計算： 房屋為了滿足各種需求和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。 （ 1）套內房屋的使用面積：套內房屋的使用面積為套內房屋 使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數的面積總和計算；套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內墻面裝飾厚度亦計入使用面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內墻體面積。 （ 3）套內陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積 的計算規(guī)定計算，套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。 公有建筑面積的計算和分攤： 一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。 （ 3）各戶分攤公 用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤： 第 1 步：計算分攤系數。 第 2 步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數各套內建筑面積。 3怎樣計算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率 的重要指標。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。 3建筑容積率： 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。 3建筑密度 居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率， 它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ， 不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。對購房者而言，綠化率高為好。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。所謂 凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用 面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。 企業(yè) ()大量管理資料下載 龍行天下銷售人員培訓手冊 陜西旗開得勝投資策劃顧問有限公司 12 4建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結構面積構成。房屋開 間一般為 － ，磚混結構房屋開間一般不超過 。 4房屋的進深： 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。 4層高： 房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理需要。這里的環(huán)境不僅涉及房屋區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能 源等，也涉及房屋區(qū)的人文環(huán)境、經濟系統和社會環(huán)境。 4什么是綠色房屋？ “綠色房屋”不是一般人認為的綠化較好的房屋。它是既適應地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。 新型 建材、新型墻體的采用是“綠色房屋”的構成內容。如現在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。 充分利用自然資源。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛(wèi)、明廚等，能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系統，采用小區(qū)共用供熱系統，都是充分利用自然能 源的有效途徑，可減少對大氣的污染。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與房屋環(huán)境息息相關。 4什么是花園式房屋？ 花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 50、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道 或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 5居住組團 一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 5房屋用地 房屋建筑基底占地及其四周合理間距內的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。在大城市中通常與城市支路同級。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 6公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憨綠地。 6配建設施 企業(yè) ()大量管理資料下載 龍行天下銷售人員培訓手冊 陜西旗開得勝投資策劃顧問有限公司 14 與房屋規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。 6公共活動中心 配套公建相對集中 的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑，游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。 70、拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 7房屋單方綜合造價 每平方米房屋建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用。 7基價： 經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。 7起步價： 某 物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。較低的起步價容易引起消費者的注意。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。 7如何進行戶型評判 整體而言：（ 1）景觀；（ 2）朝向；（ 3）單 元戶數；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實用。 企業(yè) ()大量管理資料下載 龍行天下銷售人員培訓手冊 陜西旗開得勝投資策劃顧問有限公司 15 我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復式房屋、高檔的花園別墅等。從習慣上看，居住的空間應給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方 正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。 單元內不同空間要有相對合理的面積。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為 4 平方米至 5平方米之間，廚房不能過于狹小，應有最小寬度。臥室的合理面積一般應為 13 至 14 平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。 房間的內部凈高要合適，現在，絕大部分商品房的內層凈高在 米到 。 另外，除了房間布置，好的戶型設計還 會充分考慮現有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調、電話的設置，還要考慮將來不斷涌