【正文】 52 第十章 附 錄 .............................................................................................. 53 一、附 表 .............................................................................................. 53 二、附 件 .............................................................................................. 53 ****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 5 第一章 摘 要 一、項(xiàng)目名稱 * * * * 國(guó)際 酒店項(xiàng)目 二、項(xiàng)目單位 * * * * 酒店有限公司 三、財(cái)務(wù)計(jì)劃 ★ 項(xiàng)目 總投資 = 萬(wàn)元； ★總投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 = %（所得稅前） ； ★投資利潤(rùn)率 = %； ★ 投資利稅率 = %； ★ 投資回收期 = 年（靜態(tài)，稅前，含 1 年建設(shè)期） 。收到本計(jì)劃書(shū)后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定： 1）若收件人不希望涉足本計(jì)劃書(shū)所述項(xiàng)目，請(qǐng)按上述地址，盡快將本計(jì)劃書(shū)完整退回； 2）在沒(méi)有取得 ****有限公司 的書(shū)面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書(shū)全部或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人； 3）應(yīng)該像對(duì)待貴公司的機(jī)密資料一樣的態(tài)度對(duì)待本計(jì)劃書(shū)所提供的所有機(jī)密資料。****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 1 * * * * 酒店 有限公司 * * * * 國(guó)際酒店 項(xiàng)目 【 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 】 項(xiàng)目單位： 法定 代表 人 ： 聯(lián)系地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 移動(dòng)電話： 聯(lián)系傳真： 聯(lián) 系 人： 職 務(wù)： 保 密 須 知 本商業(yè)計(jì)劃書(shū)屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于 ****有限公司 。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。 本計(jì)劃書(shū)不可用作銷售報(bào)價(jià)使用，也不可用作購(gòu)買時(shí)的報(bào)價(jià)使用。 四 、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 中國(guó)的酒店市場(chǎng)經(jīng)過(guò)二十多年的改革與發(fā)展，已進(jìn)入一個(gè)新的階段，發(fā)生 了很多 變化。從規(guī)?？矗攸c(diǎn)由單店競(jìng)爭(zhēng)、單一業(yè)態(tài)，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團(tuán)化、大規(guī)模 酒店 。從地域看，由 地方 發(fā)展走向 區(qū)域 發(fā)展，由東部沿海向華北與西北部地區(qū)發(fā)展 ， 也有的是由西部向東部延伸。 本項(xiàng)目 ****國(guó)際酒店就是在這種大環(huán)境下 成 立起來(lái)的， 本酒店 地處古城西安商貿(mào)中心區(qū)域 ， 是一家 四星級(jí) 國(guó)際 商務(wù)酒店 。酒店的總營(yíng)業(yè)面積約 * * * * *平方米，整體布局由一棟主樓、兩 棟附樓和車位約 * * *個(gè)的地下停車場(chǎng)組成。 項(xiàng)目在正常年份內(nèi)將實(shí)現(xiàn)年均 營(yíng)業(yè) 收入 ****萬(wàn)元，年均 營(yíng)業(yè) 稅金及附加 ***萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額 ****萬(wàn)元，年均上繳所得稅 ***萬(wàn)元，為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益 。項(xiàng)目方 * * * *酒店有限公司是一家專業(yè)化酒店投資管理公司，于 **年 **月**日成立。 公司堅(jiān)定創(chuàng)一流酒店品牌的信念，在快速發(fā)展中不斷學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，迎接挑戰(zhàn)，面對(duì) 未來(lái)，以品質(zhì)尋求發(fā)展，以細(xì)節(jié)創(chuàng)造完美，以誠(chéng)信贏得市場(chǎng)。 二、項(xiàng)目選址及投資環(huán)境 評(píng)估 （一）建設(shè)地址概況 地理位置 西安市位于中國(guó)大陸腹地黃河流域中部的關(guān)中盆地，東經(jīng) 107176。49′和北緯 33176。45′之間。轄境東西 204 公里， 南北 116 公里；面積9983 平方公里，其中市區(qū)面積 1066 平方公里。秦嶺山脈橫旦于西安以南，山脊海拔 20212800 米，是我國(guó)地理上北方與南方的重要分界。西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)與 68 個(gè)國(guó)內(nèi)城市， 11 個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航。公路建設(shè)形成了以西安市為中心的 “米 ”字型輻射狀干線公路系統(tǒng) ，有 2 條國(guó)道主干線， 3 條西部大通道和 5 條國(guó)道在西安交匯，另有 7 條省道由西安向外輻射或環(huán)繞 。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開(kāi)通高速公路。 并且西安市最近增加了地鐵內(nèi)容，地鐵項(xiàng)目于 2021 年 9 月獲國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)， 10 月已啟動(dòng)了工程試驗(yàn)，計(jì)劃于 2021 年一期工程 建成。 （二）環(huán)境 評(píng)估 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 西安 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安 還是中國(guó)政府實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動(dòng)作用的城市 ，已經(jīng)成為 西部金融、貿(mào)易、文化、教育和旅游中心和中國(guó)重要的工業(yè)基地之一 。 并且 通過(guò)深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放，西安正在成為我國(guó)重要的內(nèi)陸開(kāi)放城市。西安有著 3100 多年的建城史，先后有周、秦、漢、唐等 13 個(gè)王朝在這里建都。 西安 自然旅游資源 也很豐富。其優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和深厚的文化積淀有機(jī)結(jié)合形成的和諧景觀和西安古都旅游區(qū)交相呼應(yīng)。 政策環(huán)境 西安投資項(xiàng)目的政策主要包括 國(guó)家實(shí)施 的 西部大開(kāi)發(fā) 優(yōu)惠 政策 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 享受高新區(qū)優(yōu)惠政策 、 鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策 。 。對(duì)在西部地區(qū)新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視等企業(yè)，企業(yè)所得稅實(shí)行兩年免征、三年減半征收。 、水利、生態(tài)、交通、能源、市政、環(huán)保、礦產(chǎn)、旅游等基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)和資源開(kāi)發(fā)，以及建立技術(shù)研究開(kāi)發(fā)中心。 （ 2） 鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策 30%，對(duì)在西安市區(qū)興辦的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，減按 24%征收企業(yè)所得稅。對(duì)進(jìn)入西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)和進(jìn)入西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性企業(yè)，減按 15%征收企業(yè)所得稅。 ，由企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可以加速折舊。其中房地產(chǎn)、餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目，待建成、營(yíng)業(yè)并形成固定資產(chǎn)后，經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資、審計(jì)確認(rèn) ，按外商實(shí)際進(jìn)資額（含實(shí)物折價(jià)部分，外幣匯率接進(jìn)資當(dāng)日國(guó)家外匯牌價(jià)折人民幣）的千分之一獎(jiǎng)勵(lì)中介人。 第三章 行業(yè) 分析 一、 酒店 行 業(yè) 分析 我國(guó) 酒店行業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 我國(guó)酒店行業(yè)的起步，從 1982 年開(kāi)始，至今已有 25 個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段， 20 世紀(jì) 80 年代， 在 國(guó)家改革開(kāi)放 政策 的背景下 ，酒店行業(yè)在全國(guó)的各行各業(yè)中 實(shí)現(xiàn) 率先對(duì)外開(kāi)放，引進(jìn)國(guó)際集團(tuán)的先進(jìn)管理， 但 投資主體以國(guó)有資本為主。第****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 12 三 階段， 21 世紀(jì) 初 ，我國(guó)酒店行業(yè)形成了較大規(guī)模 ，并 在 20212021 年開(kāi)始了實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)。 就住宿率而言，三星、四星和五星級(jí)飯店的平均住宿率在 69%到 70%之間，經(jīng)濟(jì)型酒店的住宿率達(dá)到了 92%。 到 21 世紀(jì) ，我國(guó)酒店業(yè)已 形成包括 商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì) 議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等 多種形式 ， 從而 滿足我國(guó) 酒店消費(fèi)群體和 市場(chǎng)變化的需要 。 特別是三星、四星和五星級(jí)高中檔酒店比 重 上升 比較大 ， 其 占酒店總數(shù)的 比重 已經(jīng) 增至 %（見(jiàn)表 31）。 目前 我國(guó) 高級(jí) 酒店在 北京、上海、廣州、深圳、天津 五大城市發(fā)展較好。 從而可以看出，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)星級(jí)酒店在不斷的往高端發(fā)展，發(fā)展高端酒店將成為一種趨勢(shì)。從 我國(guó) 酒店 市場(chǎng)的客源結(jié)構(gòu) 看， 商務(wù)客源仍是飯店需求的主體 。 中國(guó)經(jīng)濟(jì) 20 年來(lái)的持 續(xù)繁榮和 加入 WTO對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響 ，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)和國(guó)際 的 投資談判、展覽、商品 研討 、技術(shù) 研討等商務(wù)活動(dòng)大量增長(zhǎng)。 商務(wù)客源 在五星、四星、三星和經(jīng)濟(jì)型酒店總需求中所占的比例分別為 48%、 49%、 40%和 46%，從而看出商務(wù)客戶已經(jīng)成為我國(guó)酒店的主要客源。 我 國(guó)每年的商務(wù)旅游及相關(guān)費(fèi)用已經(jīng)超過(guò)了 100 億美元， 已 成為僅次于美國(guó)和日本的第三大商務(wù)旅游市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)商務(wù)旅游市場(chǎng)規(guī)模 正在 以超過(guò) 10%的速度增長(zhǎng)。 我 國(guó)以 2021 年為例，商務(wù)旅游消費(fèi)才僅占全國(guó)旅游總收入的 6%。 這方面 在 北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市表現(xiàn)得尤為突出 ， 其他省地級(jí)城市和二三線城市也 看準(zhǔn)了商務(wù)酒店的****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 14 發(fā)展，在不斷 加入 到這個(gè)行列中 。 我國(guó)商務(wù)酒店業(yè) 正處于成長(zhǎng)階段 ， 未來(lái) 發(fā)展的路 還很漫長(zhǎng) 。 酒店 行 業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 分析 我 國(guó)酒店 行 業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)有 四 個(gè)方面值得特別關(guān)注： （ 1） 集團(tuán)化的數(shù)量與質(zhì)量進(jìn)一步提升 。特別是在 國(guó)際酒店集團(tuán)加快進(jìn)入我國(guó)一線與兩線市場(chǎng) 的背景下 ，國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)基金投資 關(guān)注 我國(guó)一些酒店集團(tuán)的時(shí)候 ， 我國(guó)酒店必須在不斷 加強(qiáng)提高質(zhì)量 的基礎(chǔ) 上才能抓住更大的發(fā)展機(jī)遇 。 我國(guó)酒店所有訂房渠道中，直接向酒店訂房仍然是主要的訂房渠道 。 這 說(shuō)明我國(guó)酒店業(yè) ， 從整體上發(fā)展電子分銷渠道還有很大 的 潛力 。 一般酒****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 15 店的客房也出現(xiàn)了主題化的趨勢(shì)，例如出現(xiàn)了商務(wù)客房、健身睡眠 客房與情侶客房等。如果到處是短期的套利行為，缺乏持續(xù)盈利的發(fā)展模式與酒店專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 ， 我國(guó)酒店業(yè)將 無(wú)法持續(xù)發(fā)展。 （ 1）入境旅 游市場(chǎng) 受港澳臺(tái)基礎(chǔ)市場(chǎng)增幅回落甚至下降以及個(gè)別外國(guó)客源市場(chǎng)下滑的影響，今年 17 月入境旅游市場(chǎng)增幅趨緩。 （ 2）國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng) ****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 16 國(guó)內(nèi)旅游持續(xù)增長(zhǎng) ，“春節(jié)”黃金周全國(guó)旅游接待總量達(dá) 7832 萬(wàn)人次 ，旅游總收入達(dá) 368 億人民幣 ， 同比增長(zhǎng) %和 %；“五一”黃金周全國(guó)共接待旅游者 億 人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 585 億元，同比增長(zhǎng) 20%和 %；納入全國(guó)假日旅游統(tǒng)計(jì)預(yù)報(bào)體系的 116 個(gè)旅游景區(qū)（點(diǎn)），共接待游客 萬(wàn)人次，門票收入 億元。 （ 4） 旅游業(yè)預(yù)測(cè) 據(jù)世界旅游組織的預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年內(nèi)，全球旅游業(yè)仍將保持較高的增長(zhǎng)速度。到 2020 年，我國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)家和第四大客源輸出國(guó)。 旅游業(yè) 對(duì)酒店行業(yè) 的 影響 旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用特別明顯 ，與酒店行業(yè)的關(guān)聯(lián)度較大 。據(jù)統(tǒng)計(jì) ， 旅游景區(qū)的酒店 業(yè) 普遍業(yè)績(jī)穩(wěn)定良 好 。 美國(guó)運(yùn)通商務(wù)旅行部發(fā)布的中國(guó)商務(wù)旅行調(diào)查報(bào)告顯示，中國(guó)已成為繼美國(guó)、日本和德國(guó)之后的世界第四大商務(wù)旅行市場(chǎng)。 商務(wù)旅游旺盛的城市，其高端星級(jí)酒店 平均房?jī)r(jià) 上升幅度較大 。這帶動(dòng)了西安 酒店 業(yè) 的發(fā)展， 高中端 商務(wù)酒店 更是發(fā)展較快 。 20 世紀(jì)末以來(lái)，餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額逐年上升，連續(xù) 15 年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù) 高速增長(zhǎng)。 “十五 ”期間同樣保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，2021 年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng) %， 2021 年為 %。餐飲業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書(shū)】 18 從無(wú)足輕重的位置飛 速增長(zhǎng)到年?duì)I業(yè)收入上千億元。毫無(wú)疑問(wèn)，順勢(shì)而為，餐飲業(yè)又將 會(huì)登上一個(gè)新的臺(tái)階。 近年， 餐飲業(yè)中的商務(wù)餐和旅游休閑餐飲逐步升溫 ， 商務(wù)人士自身 用餐 、 會(huì)議餐 、 商務(wù)宴請(qǐng)的需求不斷增加。 因此高端商務(wù)酒店 和其他酒店相比能更好的滿足這類顧客的需求， 本 項(xiàng)目 正是適應(yīng)這種趨勢(shì) ， 在西安同類酒店中獨(dú)具一格。 2021 北京奧運(yùn)會(huì)、 2021 上海世博會(huì)、 2021 廣州亞運(yùn)會(huì)等大型活動(dòng)的前期市場(chǎng)推廣和開(kāi)展 ，對(duì) 中國(guó)的入境旅游已經(jīng)構(gòu)建了一個(gè)相當(dāng)大的市場(chǎng)基數(shù)。 特別是 2021 年奧運(yùn)會(huì)的舉行將促使我國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá)到一個(gè)高峰。 據(jù) 統(tǒng)計(jì)， 2021 年我國(guó)的展覽項(xiàng)目數(shù)達(dá) 3800 個(gè)，僅次于美國(guó)居世界第二位，展覽收入 億元，比上年增長(zhǎng) 1