【正文】 （雨水、污水） 3．日常維護(hù)保養(yǎng)表（給水） 4．日常維護(hù)保養(yǎng)表（自動(dòng)噴淋） 5．日常維護(hù)表（消防栓） 6．日常維護(hù)表（潛水泵） 7．日常維護(hù)保養(yǎng)表（板式換熱器） 8．日常維護(hù)保養(yǎng)表（軸流風(fēng)機(jī)） 9．日常維護(hù)保養(yǎng)表（空調(diào)機(jī)組及新風(fēng)機(jī)組） 10．日常維護(hù)保養(yǎng)表（送排風(fēng)機(jī)及消防排煙加壓送風(fēng)機(jī)） 11．日常維護(hù)保養(yǎng)表（新風(fēng)機(jī)組） 12．日常維護(hù)保養(yǎng)表（計(jì)算機(jī)車庫(kù)管理系統(tǒng)） 13．日常維護(hù)保 養(yǎng)表（ 1211 滅火系統(tǒng)） 14．日常維護(hù)保養(yǎng)表（背景廣播系統(tǒng)） 15．日常維護(hù)保養(yǎng)表（樓宇自控系統(tǒng)） 16．日常維護(hù)保養(yǎng)表（巡更系統(tǒng)） 17．日常維護(hù)保養(yǎng)表（防火卷閘） 18．日常維護(hù)保養(yǎng)表（衛(wèi)星、共用天線系統(tǒng)） 19．日常維護(hù)保養(yǎng)表（火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)） 20．日常維護(hù)保養(yǎng)表（安保監(jiān)控系統(tǒng)） 21．日常維護(hù)保養(yǎng)表（配電箱） 22．日常維護(hù)保養(yǎng)表（擦窗機(jī)吊籃） 23．日常維護(hù)保養(yǎng)表（衛(wèi)生間排風(fēng)扇） 24．日常維護(hù)保養(yǎng)表（啟動(dòng)控制箱） 25．日常維護(hù)保養(yǎng)表（電動(dòng)機(jī)） 第一章 部門(mén)概述 一、工程部的作用 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為物業(yè)提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便， 直接給客人留下服務(wù)形象的部門(mén)。同時(shí)， 物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要的開(kāi)支項(xiàng)目； 工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。因此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出更大的努力和引起高度的重視。 建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是 : 1． 物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制原則。 2． 精兵簡(jiǎn)政的原則。在技術(shù)力量配備方面 ,不宜樣樣俱全。例如特殊設(shè)備、保溫、搬運(yùn)、配件加工等工作。部門(mén)管理人 員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏。 3．設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。 4． 職責(zé)職權(quán)對(duì)應(yīng)分明的原則。一般對(duì)影響全局的問(wèn)題 ,權(quán)力務(wù)必要集中，局部問(wèn)題則以分散為宜。 5．保持最佳 管理幅度的原則。管理幅度大小與管理人員的素質(zhì)有關(guān) ,但通常以 48 人為佳。 若管理幅度太窄 ,在被管理的人數(shù)相同的情況下 ,必然出現(xiàn)管理層次多、命令鏈長(zhǎng)的局面。 6．信息反饋和調(diào)控的原則。信息反饋是把設(shè)備服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)的情況及時(shí)送達(dá)設(shè)備管理機(jī)構(gòu)的中心 ,這些信息 有 :能源消耗量記錄 ,故障情況報(bào)告 ,設(shè)備運(yùn)行記錄 ,維修作業(yè)記錄等等。 （二） 、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì) 物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)規(guī)模和特點(diǎn)，設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度，物業(yè)的等級(jí)、經(jīng)營(yíng) 方式、組織形式以及設(shè)備管理工作的要求、內(nèi)容等進(jìn)行綜合分析研究后才能確 定 。對(duì)設(shè)備進(jìn)行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托專業(yè)公司承保。在人員的配置和機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)上要考慮一專多能的原則。 （三）、工程管理的中心思想 高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目集中了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新設(shè)備，這些設(shè)備成為實(shí)現(xiàn)物業(yè)豪華、舒適和 一流服務(wù)的保證。 設(shè)備的正確使用和維修保養(yǎng)，是保證設(shè)備完好的兩個(gè)不可分割的環(huán)節(jié)。因此，設(shè)備管理是物業(yè)各部門(mén)相關(guān)聯(lián)的綜合管理，而工程部的職能首先是管理，其次才是檢修。對(duì)重要設(shè) 備的使用，還應(yīng)制訂嚴(yán)格的設(shè)備交接班制度，做好交接班工作，并書(shū)面報(bào)告值班情況。要制定不同時(shí)期的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和嚴(yán)格的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，使保養(yǎng)維修工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化和表格化。所以，必須通過(guò)制定和健全工程部的規(guī)章制度，以達(dá)到對(duì)下屬員工的 管理。定期編寫(xiě)月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 2）負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。 3）據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門(mén)合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。 5）根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。 6）有計(jì)劃、有組織地開(kāi)展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水 、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 8）推動(dòng)全員參加設(shè)備管理活動(dòng)，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織部門(mén)間的設(shè)備管理評(píng)比競(jìng)賽 活動(dòng)和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。 10）負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。 12）負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。 13） 經(jīng)常總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用， 提高維修技術(shù)水平。 14）檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。 16）制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。 2）熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況，定時(shí)巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如發(fā)現(xiàn) 設(shè)備發(fā)生異常或故障，應(yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。 3）做好給排水設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)處理。 5）積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無(wú)法處理或重要問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部經(jīng)理，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。 7）認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部經(jīng)理下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 9）積極參加業(yè)務(wù)和技 術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 2）負(fù)責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。 4）負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 6）負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。 （三）弱電系統(tǒng)職責(zé)范圍 1)負(fù)責(zé)物業(yè)的保安，監(jiān)控 設(shè)備，消防警報(bào)設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自控管理設(shè)備，電視設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)。 3)詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象， 匯報(bào)給有關(guān)的專業(yè)維修承造商， 使他們于最短時(shí)間內(nèi)，做出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。 （四）綜合維修職責(zé)范圍 1)負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。 4)負(fù)責(zé)土建 結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。 三、工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 總經(jīng)理 直接下屬： 工程部全體 崗位職責(zé)： 1)貫徹執(zhí)行總經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 3)全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各專業(yè)工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門(mén)提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。 5)審定專業(yè)工作計(jì)劃，檢 查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門(mén)的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。 7)深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問(wèn)題。 9)培訓(xùn)下屬技工，定期對(duì)下屬技工進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 11)根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見(jiàn)，不斷改進(jìn)原設(shè) 計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。 14)為每年之工程開(kāi)支和水電費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總經(jīng)理審批。 2)監(jiān)督檢查各專業(yè)組的日常工作并檢查其任務(wù)的質(zhì)量。 4)組織、審核、編寫(xiě)工程部月工作計(jì)劃和工作總結(jié)。 6)組織日常巡視，并負(fù)責(zé)處理巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及深入跟進(jìn)單一個(gè)案 /事件，分析后上報(bào)經(jīng)理審閱。 五、暖通專業(yè)的崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)鍋、冷凍系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、熱力站的 日常運(yùn)行和維修保養(yǎng)。 2)按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)給排水設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 4)堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 6)接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢 修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回 到值班地點(diǎn)。 8)嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)的正常運(yùn)行 六、強(qiáng)電專業(yè)崗位職責(zé) 全面負(fù)責(zé)物業(yè)的變配電站的運(yùn)行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行，負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，負(fù)責(zé)照明設(shè)備的維修和保養(yǎng)。 2)認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施，防止隱患釀成大故障。 4)嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 6)每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。 7)堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表 格上報(bào)。 9)按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 （二） 、強(qiáng)電維修電工 直接上級(jí)： 工程主管 崗位職責(zé)： 1)熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。 3)按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 5)嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。 7)接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主任，并盡快回到值班地點(diǎn)。 9)嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 直接上級(jí)： 工程主管 崗位職責(zé)： 1)服從主管的工作安排，并按時(shí)按質(zhì)按量完成通訊系統(tǒng)的檢測(cè)維修任務(wù)。嚴(yán)密監(jiān)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況并做好記錄。 3)堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 5)接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。在盡可能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)所有功能。 8)嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保樓宇自控系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 直接上級(jí)： 工程主管 崗位職責(zé)： 1)保證物業(yè)裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)施的完好無(wú)損，為物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。 3)裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，要及時(shí)組織人力 進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間完成修復(fù)。 5)負(fù)責(zé)檢查落實(shí)二次裝修情況。 第三章 設(shè)備保養(yǎng)細(xì)則 一、設(shè)備機(jī)房檢查細(xì)則 1）做到三凈（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干警） ，四不漏（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣） ，五良好（使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好） 。 3）上崗人員嚴(yán)格遵守交班制度，嚴(yán)格執(zhí)行能耗、物耗控制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和崗位責(zé)任制。 5）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備檢查、保養(yǎng)和維護(hù)，發(fā)生隱患及時(shí)整改，避免事故發(fā)生。 7）機(jī)房無(wú)人值守時(shí)，必須鎖門(mén)。 2）嚴(yán) 格執(zhí)行設(shè)備檢修、保養(yǎng)計(jì)劃，按時(shí)保質(zhì)完成保養(yǎng)工作。 4）嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)安全制度，不違章操作，不人為造成事故隱患。 6）注意節(jié)能、降耗，控制成本。 8）對(duì)客服務(wù)應(yīng)先質(zhì)問(wèn)候語(yǔ)，對(duì)于維修給客人帶來(lái)的不便應(yīng)表示歉意。 10） 維修工作必須有始有終，對(duì)于一時(shí)無(wú)法完成 的維修項(xiàng)目，必須向報(bào)修人或部門(mén)說(shuō)明情況。 12）維修結(jié)束后，清理現(xiàn)場(chǎng)，保證現(xiàn)場(chǎng)無(wú)施工痕跡。 14）更新改造項(xiàng)目，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，維護(hù)物業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。 16）保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，運(yùn)行記錄準(zhǔn)確、齊全，保存完 好。 2. 工程值班電話應(yīng)保障暢通無(wú)阻，接聽(tīng)電話應(yīng)清晰、明快，禁止長(zhǎng)時(shí)間占線。 4. 值班室嚴(yán)禁外人進(jìn)入，沒(méi)得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁帶人對(duì)值班室、機(jī)房等工程重要部位參觀、訪問(wèn)。 6. 按時(shí)開(kāi)啟、關(guān)閉大廈各公共設(shè)備，且每次操作后，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，以保證準(zhǔn)確無(wú)誤。 8. 工作時(shí)間集中精力，保持良好的精神面貌。 ，必須于 10 分鐘內(nèi)與物業(yè)管理員一同到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，不得延誤。對(duì)本崗負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備、系統(tǒng)情況，簡(jiǎn)述給接班人員，交接清楚無(wú)誤后，方可下班。接班后發(fā)現(xiàn)有工具損壞、鑰匙遺失等，由當(dāng) 班人員負(fù)責(zé)； 4) 及時(shí)傳達(dá)上級(jí)的通知或有關(guān)指令，不得耽擱或延誤。故障排除過(guò)程當(dāng)中交班人員不可交班。故障未被排除或遺留問(wèn) 題未弄清楚時(shí)，接班人員可拒絕接班，并向上級(jí)反映。 4. 接班人員因故未按時(shí)到崗，交班人員需繼續(xù)留守崗位，不得自行下班，聽(tīng)從上級(jí)指示。 6. 接班人員在接班前四小時(shí)，禁止喝酒。 2．設(shè)備月度 檢查保養(yǎng)表由檢查員工填好后交領(lǐng)班，主管審查后簽名，每月月底將表格匯總交工程部文員存檔。 5．設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫(xiě)認(rèn)真、字跡清晰。 （四） 、工程檔案管理制度 1．所有的工程設(shè)備檔案由工程部文員負(fù)責(zé)管 理。 2．各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、機(jī)管，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標(biāo)簽。 4．外單位交來(lái)圖紙由文員統(tǒng)一