【正文】 感、手動報警、主機(jī)、聯(lián)動臺及相關(guān)專業(yè)聯(lián)動系統(tǒng)。 消火栓系統(tǒng) 含消防泵、消火栓 (遠(yuǎn)程啟泵 )、滅火喉、減壓閥等。 煤氣報警系統(tǒng) 含煤氣探頭、切換閥、主控柜等。 消防電梯 四、裝飾保新 大廈的裝飾保新，工作量很大，其范圍包括如下 3 個部分： 建筑物的外表 所有的地面，如地毯、木地板、地磚、花崗石地面、樓梯、公共區(qū)域等。 天花 乳膠漆、噴涂、石膏板、石棉板等。 裝飾品 工藝品、書畫、飾物、燈具等。這種榮譽(yù)、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。 定期考核考績，嚴(yán)格獎懲。不可忘記這一條原則。在團(tuán)體內(nèi)部強(qiáng)調(diào)協(xié)助。每個成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種管理制度能調(diào)動每個人的積極性。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 7 頁，共 149 頁 要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的不足之處，同時也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動各種不同觀點(diǎn)、不同才能、不同個性人的積極性。具體做法為∶ 建立設(shè)備檔案資料卡 將大廈內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊、安裝調(diào)試手冊等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。 編制設(shè)備計劃維護(hù)總表 將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時間匯總到計劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃一覽表。發(fā)出指令單時應(yīng)注意∶ ①、 按編號發(fā)出，按編號交收入檔。 ③、 要列出完成任務(wù)所需的工具儀器、備件、材料及油號等。技術(shù)主管及主管工程師要對維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。不要只巡不查，總之，要加強(qiáng)員工的責(zé)任感，才能完成巡回檢查。堅(jiān)持設(shè)備的巡查，可以及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 8 頁，共 149 頁 設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。 檔案是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn)措施的資料來源。 檔案是反饋設(shè)備制造質(zhì)量和管理質(zhì)量信息的重要依據(jù)。 設(shè)備登記卡，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號、型號、安裝地點(diǎn)、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時間及內(nèi)容、事故分析等項(xiàng)。 五、能源控制管理 大廈的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，潛力較大。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，大廈是提供客人享受的場所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。及時地對設(shè)備進(jìn)行檢查和清洗是十分必要的。 更新耗能大的設(shè)備 對于一些過于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。應(yīng)著重結(jié)算時的盈虧，而不是最初成本。在美國大廈，窗戶除雙層玻璃保溫外，甚至還要依靠窗簾進(jìn)行保暖。特別是冷凍水管還會形成凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設(shè)備等，造成不必要的損失。Ｃ以下，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。如果，每臺變壓器負(fù)荷均不足時，完全要以停用一二臺變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。 準(zhǔn)時抄表，監(jiān)視能源消耗 有些漏水，平時較難覺察，如水池漏水，空調(diào)機(jī)盤管漏水，因此，要定時抄錄水、電、煤氣的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。這些設(shè)備在滿負(fù)荷的情況下工作，最省電、省水、省時、效率也最高。 采用先進(jìn)的技術(shù)和管理設(shè)備 如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。因此，大廈設(shè)備運(yùn)行管理，要抓安全第一。 進(jìn)行安全教育及訓(xùn)練。 事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。 經(jīng)常保持安全的工作場所。 制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。 七、工程部日常管理工作內(nèi)容 消防安全管理 設(shè)備運(yùn)行管理 計劃性維修管理 安全生產(chǎn)管理 節(jié)能運(yùn)行管理 設(shè)備、資料建檔及管理 第四節(jié) 崗位職責(zé) 一、工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 報告上級：總經(jīng)理 督導(dǎo)下級：副經(jīng)理和各專業(yè)主管 聯(lián)系部門：公司各部門 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)公司所管轄物業(yè)的房屋建筑、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備等的技術(shù)管理工作； 負(fù)責(zé)為所管轄物業(yè)的所有系統(tǒng)和設(shè)備建立全面的維修保養(yǎng)計劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)建立健全部門崗位責(zé)任制； 負(fù)責(zé)建立健全 工程設(shè)備的運(yùn)行和操作程序，確保工程設(shè)備的正常運(yùn)行； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 11 頁，共 149 頁 全面負(fù)責(zé)工程方面的節(jié)能運(yùn)行，嚴(yán)格控制工程運(yùn)行和維修費(fèi)用； 跟蹤、控制水、電、燃?xì)獾鹊哪茉聪?，保證最大限度地節(jié)能； 負(fù)責(zé)制定部門培訓(xùn)計劃，保證工程部員工掌握必備的專業(yè)技術(shù)和技能； 統(tǒng)籌部門內(nèi)的工作安排及人員調(diào)配的協(xié)調(diào)工作，充分發(fā)揮現(xiàn)有人員的潛力； 負(fù)責(zé)督導(dǎo)和考察本部門員工遵守規(guī)章制度的情況及員工的工作成果、效率及工作素質(zhì)。 二、工程部副經(jīng)理崗位職責(zé) 直接上級：經(jīng)理 督導(dǎo)下級：工程部各主管 負(fù)責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理工作，按制度要求對主管進(jìn)行工作考勤、考試。 三、主管崗位職責(zé) [總則 ] 在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，主管本專業(yè)的全面工作，確保所管轄設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良 的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行； 編制本專業(yè)所負(fù)責(zé)設(shè)備的年、季、月度保養(yǎng)計劃，建立相應(yīng)的維修記錄檔案，并 監(jiān)督實(shí)施； 每日檢查設(shè)備運(yùn)行狀況及工作現(xiàn)場、機(jī)房； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 12 頁，共 149 頁 A、檢查設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； B、檢查下屬員工的崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時糾正