【正文】 ，檔案的收集，審核《計(jì)劃保養(yǎng)工作表》、《升降梯、電梯保養(yǎng)工作單》、《電梯定期保養(yǎng)報(bào)告書》、《電梯、自動(dòng)扶梯設(shè)備故障維修記錄表》、《電梯巡視記錄》、《電梯檢修回訪單》，并對(duì)電梯工，專業(yè)電梯維修單位大中修工作進(jìn)行工作監(jiān)督和檢查。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 56 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 專業(yè)電梯維修單位進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)參照本安全規(guī)定。 工作程序 電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該提基站放置電梯停止使用的告示牌。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。嚴(yán)禁一腳站在廳門口，一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作。 置的安全開關(guān)斷開，底坑、轎頂、技防不得同時(shí)作業(yè)，如需同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員須戴安全帽，不需注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。 操作時(shí)如果需轎內(nèi)人員進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。 使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用 36 伏以下的安全電壓。 工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具 ，不得留工具在設(shè)備內(nèi)。 電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 管理處工程維修部電梯工負(fù)責(zé)跟蹤檢查，并在專業(yè)電梯維修單位相關(guān)記錄簽名確認(rèn)，并填寫《電梯、自動(dòng)扶梯設(shè)備故障維修記錄表》。 電引器的檢查及優(yōu)質(zhì)油量的檢查。 制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性，制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油。 各回路絕緣電阻測(cè)量（半年一次）。 轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)（安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)）。 廳轎門藕合檢查，清掃注油 ，開關(guān)門輪，傳動(dòng)裝置，吊門輪，限位輪，門聯(lián)鎖，門頭鏈條，路軌檢查清掃。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 各種撞動(dòng)開關(guān)、刀、接點(diǎn)檢查。 超重開關(guān)清掃、注油。 各油盅油量檢查補(bǔ)充，張緊輪加油。 電梯負(fù)荷試驗(yàn)規(guī)程 職責(zé) 專業(yè)電梯維修單位參照本規(guī)程執(zhí)行 管理處工程維修部參照本規(guī)程監(jiān)督檢查 工作程序 電梯制動(dòng)試驗(yàn) 電梯轎廂空載，以額定速度上行，行程至井道的上部范圍（內(nèi)上部的二分之一處），斷掉機(jī)房電源、電梯制動(dòng)后，轎廂應(yīng)能完全停止。 電梯轎廂以載有額定負(fù)荷的 倍，以額定的速度上行，行程井道的上部范圍（約上部的二分之一處），斷掉機(jī)房電源，電梯制動(dòng)后，轎廂應(yīng)能 完全停止，試驗(yàn)次數(shù)每臺(tái)不得少于三次。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 56 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯對(duì)重緩沖器的試驗(yàn) 將電梯行駛至最高層停止后，轎門完全關(guān)閉，在機(jī)房斷掉電源，用手動(dòng)撬開制動(dòng)器，使其對(duì)重完全放在緩沖器上（并使緩沖器壓縮），這時(shí)用手動(dòng)完全松開制動(dòng)器，電梯不能上升。 電梯超載安全裝置試驗(yàn) 將電梯行駛至最低層，在電梯轎廂內(nèi)陸續(xù)平穩(wěn)地加入 100％至 110%額定載荷，超載安全裝置動(dòng)作，發(fā)出報(bào)警聲，電梯不能啟動(dòng)，自動(dòng)門不 能關(guān)閉。 電梯的靜載試驗(yàn) 將電梯轎廂停放在最低層，陸續(xù)平穩(wěn)地加入在河，客梯、額定載荷不大于 2021Kg的貨梯，假如 200%的額定載荷。 相關(guān)記錄 （此記錄為專業(yè)電梯維修單位填寫，經(jīng)確認(rèn)后交工程維修部保存） 《電梯負(fù)荷試驗(yàn)報(bào)告》 電梯工崗位職責(zé) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 二、 負(fù)責(zé)監(jiān)督專業(yè)電梯維修單位對(duì)所管電梯的日常維修保養(yǎng)，按《電梯保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)》、《電梯檢查保養(yǎng)表》參予周檢，每周將電梯機(jī)房打掃一次，以保持機(jī)房良好的工作環(huán)境。 四、 督促專業(yè)電梯維修單位按《電梯及扶梯全面保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)》、《自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)天梯作定期保養(yǎng)，按規(guī)定填寫《電梯、自動(dòng)扶梯設(shè)備故障維修記錄表》，收集專業(yè)電梯維修單位的《升降梯、電梯保養(yǎng)工作單》、《電梯定期保養(yǎng)報(bào)告》、《電梯檢修回訪單》。 六、 加強(qiáng)電梯機(jī)房管理，非工作人員進(jìn)入機(jī)房，須經(jīng)電梯工陪同方可進(jìn)入。 八、 參與對(duì)電梯公司的周檢及月考評(píng)和評(píng)審工作。 給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 0 操作程序 供水設(shè)備操作程序 將水泵控制柜的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“手動(dòng)位置” 按控制柜“啟動(dòng)”按鈕，指示燈亮水泵供水 開啟出水閥 按控制柜“停止”按鈕，指示燈滅，水泵停止供水。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 56 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) . 排水設(shè)備操作程序 相關(guān)記錄 《水泵運(yùn)行記錄》 水池、水箱的清洗 目的 確保供水清潔衛(wèi)生，符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 適用范圍 適用于水池、水箱以及 職責(zé) 專業(yè)水處理單位參照本規(guī)定執(zhí)行，工程維修部清洗時(shí)遵照本規(guī)定執(zhí)行。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 56 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 工程維修部具體負(fù)責(zé)電氣線路及管道閥門的檢查維修，清洗人員應(yīng)有健康合格證。 2） 正常情況下，清洗程序按工作手冊(cè)中的規(guī)定執(zhí)行。 3） 清洗前五天綜合管理部應(yīng)出通知用戶停水時(shí)間，以便業(yè)主（住戶）做好貯水準(zhǔn)備。（工具通常為工作服、口罩、護(hù)目鏡、掃把、尼龍刷、鐵鏟、照明燈、鼓風(fēng)機(jī)、排污泵、消毒用品及藥品、工作靴等） 5） 對(duì)于屋頂水箱有 2 個(gè)以上供水時(shí)，應(yīng)輪流清洗，以免停水。 B 讓泄水閥門處于開啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池、水箱口吹 2 小時(shí)以上，以便空氣流通，排除水池、水箱中的有毒 氣體。 D 安裝 36 伏行燈供水池、水箱內(nèi)照明用。 F 清潔人員使用檸檬洗潔精用掃手把或尼龍刷對(duì)水池壁和池底洗刷不少于三遍，然后用鐵鏟裝到簍（框）內(nèi)吊出，工程維修人員對(duì)水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進(jìn)行檢查維修，用皮管加噴嘴 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? G 清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡。 H 水池（箱）內(nèi)注入適 量自來水，反復(fù)清洗，清洗出消毒藥水。 注意事項(xiàng) 1） 使用安全電壓行燈，導(dǎo)線絕緣良好，并安裝漏電開關(guān)。 3） 未經(jīng)試驗(yàn)證明水池中有無氧氣前，不得進(jìn)入水池。 5） 工程維修部將電氣線路及管道閥門檢修情況記錄在《維修日常記錄表》上。 適用范圍 管理處管理范圍內(nèi)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)工作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 工程維修部主管按運(yùn)行情況確定中修、大修計(jì)劃，并報(bào)公司批準(zhǔn)。 工程維修部主管應(yīng)對(duì)維修保養(yǎng)工作給予技術(shù)指導(dǎo)、檢查，必要時(shí)應(yīng)取得公司工程部經(jīng)理的幫助。 負(fù)責(zé)水池（箱）的管理和監(jiān)督專業(yè)水處理單位對(duì)水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作。 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)管網(wǎng)情況和設(shè)備技術(shù)性能，確保設(shè)備運(yùn)行正常。 負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）水表的抄 查及派單，及時(shí)督促用戶按時(shí)繳納水費(fèi)。 開展節(jié)約用水宣傳。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 56 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。 認(rèn)真完成管理處安排的其他有關(guān)工作。 供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 目的 保證供配電設(shè)備操作正確性和安全性。 職責(zé) 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備（設(shè)施）操作。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 56 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 工 作程序 高壓環(huán)網(wǎng)柜 送電操作流程圖 停電操作流程與 送電流程相反。 變壓器投入運(yùn)行（由于 1變壓器電報(bào)停止和 3變壓器未申報(bào)使用）： A BS8柜盤面有“合閘”和“分閘”按鈕，按“合閘”按鈕送電，按“分閘”按鈕停電； B 備用電源 送電，發(fā)電機(jī)電源徑 BS19柜送電， BS19柜盤面選擇開關(guān)“斷通”置于“通”位置，自動(dòng)斷開 BS8柜電源，自備用柜 BS20柜和 BS21柜送電； C 配電柜操作流程： 斷開 10KV 電源側(cè)接地開關(guān) 合 10KV 隔離開關(guān) 斷開負(fù)荷側(cè)聯(lián)鎖接地開關(guān) 合 10KV 負(fù)荷斷路器 電力變壓器 合低壓斷路器 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? BS12柜 各小柜手持開關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS11柜 各小柜手持開關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS10柜 也是電容無功補(bǔ)償，選擇自動(dòng)補(bǔ)償 按鈕 BS13柜 按合閘按鈕可聯(lián)絡(luò) BS8柜，向 1 1 119市 BS14柜 BS3變壓器進(jìn)線柜，該變壓器未申報(bào)運(yùn)行使用。市電停電后，發(fā)電可送 20和 21柜 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 變配電全部機(jī)電設(shè)備，由管理處工程維修部負(fù)責(zé)值班及運(yùn)行管理 ，停、送電由值班人員操作，非值班檢修人員未經(jīng)允許不得隨便進(jìn)變配電房。 建立運(yùn)行記錄，每班巡查 4 次，每月細(xì)查一次，半年全面檢查一次，查出問題及時(shí)修理，不能解決的問題應(yīng)及時(shí)逐級(jí)上報(bào)，以獲得解決。 每班按規(guī)定記錄電壓、電流、電度等讀數(shù)，節(jié)約電能，降低成本。 禁止亂拉、亂接線路，嚴(yán)禁超載運(yùn)行，如確實(shí)需要，要經(jīng)有 關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 相關(guān)記錄 《配電值班記錄》 《配電交接班一覽表》 業(yè)主（住戶）報(bào)修處理規(guī)程 目的 盡快處理業(yè)主（住戶）的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保提供滿意服務(wù)。 職責(zé) 管理處綜合管理負(fù)責(zé)住戶報(bào)修接待、管理。 工程維修部、維修工、保安員在接到業(yè)主（住戶）報(bào)修時(shí)，應(yīng)按 向 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 工作程序 綜合管 理部房管員接到提供住戶報(bào)修要求時(shí)，及時(shí)填寫《維修安裝服務(wù)登記表》。 綜合管理處房管員將填好的《報(bào)修記錄表》和《維修單》在 10 分鐘內(nèi)送達(dá)工程維修部，并請(qǐng)接單人簽字接收，屬即時(shí)維修需立即送達(dá)維修部。 如住戶報(bào)修內(nèi)容屬綜合管理部直接完成項(xiàng)目，可由綜合管理部填寫記錄表，維修后請(qǐng)住戶簽名認(rèn)可。 維修人員對(duì)住戶報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后，在《維修申請(qǐng)表》上據(jù)實(shí)填寫維修項(xiàng)目等內(nèi)容。 維修完成后，維修人員應(yīng)請(qǐng)住戶試用或檢查合格后在《維修申請(qǐng)表》上簽名確認(rèn)，并填寫完成時(shí)間。 發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 目的 確保發(fā)電機(jī)處于良好運(yùn)行狀態(tài) 職責(zé) 配電值班工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)。 工作程序 工程維修部主管按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃，報(bào)公司工程部批準(zhǔn)。 故 障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部件故障， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 相關(guān)記錄 《發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)記錄》 供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 目的 及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，保證安全運(yùn)行。 職責(zé) 工程維修部值班工負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)。 工作程序 低壓配電柜設(shè)備由工程維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，高壓環(huán)柜 、變壓器申請(qǐng)外委修理，對(duì)高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器由值班電工負(fù)責(zé)外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔。 維修保養(yǎng)過程中，應(yīng)遵守安全操作程序，停電管理工作程序。 供配電設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因，解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處，限期解決。 支持性文件和相關(guān)記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 56 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 化 5 指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān) 外表清潔、標(biāo)態(tài)清晰、固定可靠、轉(zhuǎn)動(dòng) 靈活 月 6 絕緣設(shè)備（鞋、手套等） 在指定位置放好，完好無損 月 7 電容無功補(bǔ)償 功率因素達(dá) 以上，電容接觸器完好，電容補(bǔ)償三相平衡 月 8 母線排 壓接良好、色標(biāo)清晰、絕緣良好 年 9 配電屏對(duì)地測(cè)試 接地良好 年 《變壓器檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》 變壓器檢查保養(yǎng)表 NO 項(xiàng)目 保養(yǎng)內(nèi)容 周期 1 變壓器外觀 掃塵、色表清晰，整體完 好無損 年 2 絕緣電阻值 高壓測(cè)對(duì)地、零，低壓側(cè)對(duì)地、零，絕緣良好 年 3 零地接線端正 壓接良好、牢固可靠 年 4 母線排 壓接良好、牢固可靠 年 5 絕緣子 掃塵、整體完好無損 年 《配電房設(shè)備保養(yǎng)記錄》 機(jī)電設(shè)備管理規(guī)程 目的 確保管理處各類機(jī)電設(shè)備在安全穩(wěn)定的技術(shù)狀態(tài)下正常運(yùn)行。 職責(zé) 工程維修部人員負(fù)責(zé)各專業(yè)范 圍內(nèi)的設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、日常巡視檢查、設(shè)備清潔、記錄，并參與大、中修。 管理處綜合管理部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停電、停水以及有關(guān)工程維修涉及到用戶的內(nèi)容。 公司工程部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)管理處工程維修部主管提出的大、中修計(jì)劃，并組織公司工程技術(shù)人員對(duì)重大設(shè)備的檢修或申請(qǐng)外委維修。 建立設(shè)備運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、如果是大、中修必須注明，設(shè)備檔案，便于工程維修安排，保障設(shè)備正常運(yùn)行。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 56 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、操作規(guī)程，對(duì)檢修內(nèi)容在正常時(shí)間無法解決部分，應(yīng)將有