【正文】 20 分鐘組織各部門主管召開 “早會(huì)”部署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題提出解決辦法，并每月召開一次辦公會(huì)，講評(píng)和部署工作，聽取匯報(bào)，分析 存在問題，提出解決辦法。 （ 3） 全面質(zhì)量管理 根據(jù) ISO9001 質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立以主任為組長(zhǎng)的全面質(zhì)量管理小組，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不 斷提高。一是鼓勵(lì)員工對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議，批評(píng)意見或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生。 四、工作計(jì)劃 一）、交接期工作計(jì)劃內(nèi)容以及應(yīng)急措施 A、工作內(nèi)容 １、籌備組建校園物業(yè)管理處 ２、參與校園智能系統(tǒng)、消防、機(jī)電設(shè) 備的安裝調(diào)試、驗(yàn)收 ３、各類資料的接收 ４、建筑物本體驗(yàn)收交接 ５、綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接 ６、了解物業(yè)的現(xiàn)狀，掌握物業(yè)的重點(diǎn)、難點(diǎn)。 ８、組建物業(yè)管理隊(duì)伍，包括專業(yè)人員的聘用、人員的培訓(xùn)、人員持證上崗。 制定切合校園實(shí)際的規(guī)章制度，引入 ISO9001 質(zhì)量保證體系 以及 ISO1400 OHSAS18000 環(huán)境及人身安全國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)之規(guī)定 。 B、應(yīng) 急措施 如在工作交接過程中以前的物業(yè)管理公司不合作，我公司應(yīng)做好以下的防范措施： 1. 管理處全體人員應(yīng)在交接規(guī)定時(shí)間的十五分鐘前全部到位。 3. 檔案資料管理員清點(diǎn)并列出所有檔案資料的目錄，內(nèi)容提要，列好后交由以前管理公司簽名確認(rèn)。 5. 對(duì)管理處辦公室的資產(chǎn)進(jìn)行清查，并列出清單，交由以前的管理公司簽名確認(rèn)。 校園環(huán)境管理（清潔、綠化、環(huán)保）。 便民服務(wù)和完善配套。對(duì)省高教廳校園管理的人員配備，我們擬定了如下各類人員數(shù)量、專業(yè)素質(zhì)方案： 一、管理處主任、副主任共 3 名 二、 服務(wù)督導(dǎo)員 3 名 三、 人身安全管理中心人員 2 名 四、 總調(diào)度室工作人員 3 名 （主要負(fù)責(zé)管理處值班、投訴、處理日常物業(yè)管理事務(wù)等工作）大專以上文化程度，三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，并持有物業(yè)管理上崗證，熟悉電腦操作系統(tǒng)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。 六、 財(cái)務(wù)部工作人員 2 名 大專以上 文化程度，財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè)，三年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握電腦管理程序和會(huì)計(jì)電算化操作，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。 九、 工程維修部工作人員 5 名 （其中：水電維修技工、公共設(shè)施維修技工 4 名，消防設(shè)施工程專項(xiàng)維修技工 1 名） 中專以上文化程度，五年以上物業(yè)管理及維修工作經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)上崗證，思想作風(fēng)過硬，專業(yè)素質(zhì)高，動(dòng)手能力 強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。 十一、 清潔、環(huán)衛(wèi)部 十二、 綠化部 以上人員的配備是我公司聘用的精干的、一專多能的熟悉物業(yè)管理的行業(yè)從業(yè)人員組成管理隊(duì)伍。自我國(guó)加入 WTO 后，服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境管理、員工人身安全等方面的管理要求都須 與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相軌。 （一） 我們的培訓(xùn)目標(biāo)是：通過培訓(xùn)提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，掌握與國(guó)際相接軌的各種管理體系，為校 園培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良，專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使校園物業(yè)管理更加富有成效。 B、 員工手冊(cè)培訓(xùn)：?jiǎn)T工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。 D、 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化意識(shí)的專題培訓(xùn)。 崗位專業(yè)技能培訓(xùn)： A、 基本技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)、質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)等。 素質(zhì)提高培訓(xùn)： A、 管理人員的“四個(gè)一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫一篇體會(huì)，讀一本專業(yè)書，參加一次講座，參與一次競(jìng)賽。管理處利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、外語(yǔ)等相關(guān)知識(shí)講座。 培訓(xùn)者培訓(xùn) 培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸納新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。自學(xué)是提高學(xué)識(shí)和技術(shù)、增長(zhǎng)知識(shí)才干的行之有效的方法，據(jù)有關(guān)學(xué)者研究分析，人的知識(shí) 80%來源于自學(xué)。 自辦培訓(xùn)班。 外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。 理論研討或?qū)ｎ}討論。 參觀學(xué)習(xí)。 崗位輪訓(xùn)。 第六節(jié) 管理工作必需的物資計(jì)劃情況 管理用房：按國(guó)家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的要求，由建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人提供。 6 配電系統(tǒng)保養(yǎng) 元 /月 包括變壓器、高、低壓電柜維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用 發(fā)電機(jī)保養(yǎng)費(fèi) 元 /月 包括 :燃油、日常維護(hù)保養(yǎng)、機(jī)油、電瓶維護(hù)保養(yǎng)等； 給排水系統(tǒng)保養(yǎng) 元 /月 水泵的維修保養(yǎng)費(fèi)用及生活水池每季度一次清洗、化糞池的清理及糞渣外運(yùn)費(fèi)用等； 消防系統(tǒng)、電信系統(tǒng)保養(yǎng) 元 /月 包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓、噴淋系統(tǒng)及緊急廣播 、公共天線、電信系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)用及地下室排風(fēng)機(jī)保養(yǎng)費(fèi)用； 公共設(shè)施日常維修 元 /月 包括： 教學(xué)樓、 住宅樓電燈更換、日常設(shè)施設(shè)備維修、更換費(fèi)等； 1辦公費(fèi) 元 /月 ①低值易耗辦公用品費(fèi)，如電腦維護(hù)、打字、復(fù)印、筆記本，筆，打印紙張、文化用品等； ②車輛使用費(fèi)，（合車輛耗油，維修保養(yǎng)費(fèi)、車輛保險(xiǎn)、保養(yǎng)費(fèi)等）； ③節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)； ④公共關(guān)系、社區(qū)文化活動(dòng)等費(fèi)； ⑤書報(bào)費(fèi)； ⑥通訊費(fèi)（電話費(fèi)，傳真費(fèi)，傳呼機(jī)服務(wù)費(fèi)等）； 1固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 元 /月 包括項(xiàng)目： (1) 交通工具； (2) 通訊設(shè)備； (3) 辦公設(shè)備； (4) 維修設(shè)備； (5) 其他設(shè)備等； 1企業(yè)利潤(rùn) 元 /月元 上述 114 項(xiàng)之和 X 元 /月 6% 1法定稅費(fèi) 法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。即應(yīng)繳納稅費(fèi)為 元／月 三、管理支出測(cè)算匯總表序號(hào) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 1 管理服務(wù)人員工資 2 管理服務(wù)人員養(yǎng)老保險(xiǎn)及福利 3 清潔保養(yǎng)費(fèi) 4 外墻清洗費(fèi) 5 垃圾清運(yùn)費(fèi) 6 綠化管理費(fèi) 7 變配電系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi) 8 發(fā)電機(jī)保養(yǎng)費(fèi) 9 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi) 10 消防系統(tǒng)、電信系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi) 11 公共設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 12 辦公費(fèi) 13 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 14 企業(yè)利潤(rùn)（ 6%） 15 法定稅費(fèi)（ %） 16 購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn)金 17 合 計(jì) 第八節(jié)、管理規(guī)章制度 科學(xué)完善、合理量化、健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是一個(gè)企業(yè)必需的產(chǎn)物與管理質(zhì)量的保障，是提高工作效率的基礎(chǔ)。針對(duì) 校園的特點(diǎn)，我們制定了如下的各項(xiàng)管理規(guī)章制度。我公司在檔案的建立與管理方面采取了以下做法： 一、 檔案的建立 資料的收集。 資料歸檔。 二、 檔案的管理 我們對(duì) 檔案并資料管理的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》與《大廈資料管理質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行管理。 所有檔案采取總目錄及卷內(nèi)目錄，作好檔案的歸檔日期與歸檔人，按檔案管理標(biāo)準(zhǔn)存入，做好防火、防盜、防蟲、防潮等工作。 物業(yè)管理檔案為永久性檔案資料，禁止任何人以任何借口銷毀檔案。 第十節(jié)、管理目標(biāo)的承諾和具體措施 對(duì)于校園物業(yè)管理服務(wù)，我們按照《全國(guó)城市物業(yè)管理大廈達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的各項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行管理。 一、 房屋及配套設(shè)施完好率： 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 98%以上 承諾指標(biāo) 99% 實(shí)施措施：按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，指定維修技術(shù)人員，專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔，無改變使用 功能。在接到維修通知時(shí)保證在五分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成，急修不過夜，如屬保修期內(nèi)的由管理處先處理后與建筑單位協(xié)商解決，并按照程序文件的《維修回訪制度》進(jìn)行回訪及記錄，做好質(zhì)量跟蹤。根據(jù)維修通知書檢查維修回訪記錄，不能出象缺回訪或缺記錄情況發(fā)生。 建立健全的管理制度，并認(rèn)真落實(shí)，每棟樓天面、通道、樓梯間，區(qū)內(nèi)道路、綠化地等不得出現(xiàn)大宗垃圾。 四、 路燈完好率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 95% 承諾指標(biāo) 100% 實(shí)施措施：按照公司 ISO9001 質(zhì)量管理體系等程序文件《公用設(shè)施管理》執(zhí)行。 五、 火災(zāi)發(fā)生率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 1?以下 承諾標(biāo)準(zhǔn) 0 實(shí)施措施：實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，由管理處制定出消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳和檢查，由安全督察員進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理 ，確保校園安全。 六、 住戶的投訴率與處理率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)投訴率 2?以下 處理率 95%以上 承諾指標(biāo) 1? 處理率 100% 實(shí)施措施：按照國(guó)家、省市各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定作好各項(xiàng)工作，加強(qiáng)與住戶之間的溝通，了解住戶的愿望和要求，滿足住戶的合理要求，及時(shí)處理各項(xiàng)投訴，并作好回訪記錄。 第十一節(jié)、便民服務(wù) 為居民提供方便、快捷的服務(wù)是我公司多年來高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的具體體現(xiàn)。我們擬開展如下便民服務(wù)：營(yíng)養(yǎng)餐配送中心 一、 學(xué)員義工服務(wù) 組織學(xué)員代購(gòu)車、船、飛機(jī)票 組織學(xué)員義工隊(duì)定期對(duì)學(xué)生公寓的門、窗、鎖、電線線路、線路開關(guān)進(jìn)行檢查 組織學(xué)員義工隊(duì)組成衛(wèi)生評(píng)比小組每周對(duì)學(xué)生公寓的衛(wèi)生進(jìn) 行一次檢查、評(píng)比，以此來調(diào)動(dòng)全體學(xué)員的勞動(dòng)積極性。 二、無償服務(wù) 為學(xué)員提供就業(yè)信息 為學(xué)員提供市內(nèi)各種培訓(xùn)信息 提供車、船、火車航運(yùn)信息 建立緊急求援系統(tǒng)，無償配備急救箱、急救藥品 提供在校園內(nèi)發(fā)生急癥、意外傷害、意外嚴(yán)重事故的緊急救援服務(wù)，承諾接到緊急求援信息，立即通知校醫(yī)并第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)。 不定期舉辦管理處全體員工參加公益性義務(wù)活動(dòng)。 三、有償服務(wù) 商務(wù)類 辦理傳真、打字、復(fù)印、洗車、修車等服務(wù) 禮儀類 辦理租售鮮花、盆景，代接代送客 人 健康類 健康檢查，建立健康檔案，其他醫(yī)療項(xiàng)目 家政類 上門收洗衣服、幫助學(xué)生聯(lián)系家教 第十二節(jié)、貧困學(xué)生扶助 為了達(dá)到為在校廣大師生服務(wù)的目的，我公司為扶助在校貧困學(xué)生順利完成學(xué)業(yè)特采用如下措施： 一、 為在校的貧困學(xué)生設(shè)立了利用課余時(shí)間有償?shù)膮f(xié)助我公司清掃校園、公共樓梯的衛(wèi)生以及校園內(nèi)垃圾的分類，我公司將付給一定的報(bào)酬，以此減輕一部份貧困學(xué)生的經(jīng)濟(jì)問題。這筆資金專用于貧困學(xué)生的醫(yī)療保障方面，以確保貧困學(xué)生以 健康的身體投身社會(huì)，創(chuàng)造價(jià)值