【正文】 看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)足額支付土地出讓金未繳納完畢土地出讓金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般持有?臨時國有土地使用證?而非?國有土地使用權(quán)證?〕；二是看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已將土地抵押貸款以土地作為抵押物貸款的?國有土地使用權(quán)證?上往往作備案登記〕。商品房銷售根據(jù) 1】買受人購置的商品房為現(xiàn)房的該商品房所在樓棟房屋所有權(quán)證為： _____________。________________________________________________________________________________________。本條的“現(xiàn)房〞是指商品房含經(jīng)濟(jì)適用房下同〕已建成并且已完成房屋所有權(quán)初始登記出賣人已獲得國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證即所謂“大產(chǎn)權(quán)證〞〕但尚未進(jìn)展銷售的房產(chǎn)；商品房預(yù)售是指商品房尚未全部建成但出賣人已經(jīng)根據(jù)?商品房預(yù)售理?的規(guī)定獲得了?商品房預(yù)售容許證?并依此所進(jìn)展銷售的商品房。 第三條 買受人所購商品房的根本情況該商品房所在樓棟的主體建筑構(gòu)造為：_____________建筑層數(shù)為：__________層其中地上___________層地下___________層。該商品房為第一條規(guī)定工程中的___________幢】座】第_________層_________單元___________。釋義】 本款說明了所交易商品房確實切位置包括商品房所在幢座〕、層數(shù)、門牌。“審定編〞是行政理部門根據(jù)行政職權(quán)確定的房屋編包括幢、單元和戶〕具有法律效力假設(shè)已經(jīng)對棟、單元和戶進(jìn)展了編那么此處內(nèi)容應(yīng)當(dāng)填寫審定編。這是因為房產(chǎn)測量是測繪受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托根據(jù)?測繪法?、?房產(chǎn)測繪理?及?房產(chǎn)測量?所出具的具有法律效力的書面不能任意變動。該商品房的用途為住宅】經(jīng)濟(jì)適用住房】公寓】別墅】辦公】商業(yè)】 】：________；層高】凈高】為：________米,坡屋頂凈高】最低為：________米為：_______米。有______個臺其中________個臺為封閉式________個臺為非封閉式。需要注意的是這里可以約定層高或凈高層高包括了樓板的厚度凈高不包括樓板厚度。本款臺類型和數(shù)量的內(nèi)容應(yīng)據(jù)實填寫。該商品房為預(yù)售商品房出賣人委托該商品房面積的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)是______________其建筑面積共___________平方米其中套內(nèi)建筑面積___________平方米共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米。釋義】 根據(jù)建立“川建發(fā)[2004]132文〞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)對預(yù)售商品房面積進(jìn)展繪。房產(chǎn)實測是具有法律效力的測繪。因此面積不會對最終的產(chǎn)權(quán)登記面積造成影響。 如：正負(fù)零、地下一層構(gòu)造封頂〕本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直間隔 。 第四條 抵押情況 與該商品房有關(guān)的抵押情況為：___________。 該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押抵押權(quán)人為：_________抵押登記部門為：______________________抵押登記日為：______________________。抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及抵押的相關(guān)約定見附件三。根據(jù)?擔(dān)保法?的規(guī)定出賣人已設(shè)定抵押的房產(chǎn)出賣給買受人時應(yīng)當(dāng)告知買受人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押的因為假設(shè)該房地產(chǎn)已抵押并了登記那么買受人所買受的房產(chǎn)就存在別人抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)假設(shè)出賣人屆不能歸還貸款抵押權(quán)人一般是銀行〕就可以行使抵押權(quán)將該房地產(chǎn)通過拍賣、折價等方式優(yōu)先受償自身的利益將會受到損害。出賣人應(yīng)當(dāng)對填寫內(nèi)容的性負(fù)責(zé)假設(shè)違犯進(jìn)展填寫那么不能排除出賣人欺詐騙購的成心。本條所謂的“分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)抵押〞是指將房產(chǎn)所占用土地的國有土地使用權(quán)抵押給別人。〞因此假設(shè)選擇填寫了“在建工程抵押〞那么必然還要填寫相應(yīng)的國土使用權(quán)抵押欄目也即只要填了第2欄那么必須填第3欄。假設(shè)買受人是在解除國土使用權(quán)抵押、保存房產(chǎn)抵押之后買受房產(chǎn)并且所買受的房產(chǎn)屬于房產(chǎn)抵押標(biāo)的范圍之內(nèi)那么此處不應(yīng)填寫“在建工程抵押〞一欄而應(yīng)在最后的空白欄直接填寫該房產(chǎn)被抵押的情況。 第五條 計價方式與價款 該商品房為住宅的出賣人與買受人約定按照以下種方式計算該商品房價款。 該商品房為非住宅的出賣人與買受人約定按照以下第_______種方式計算該商品房價款。　　按照建筑面積計算該商品房單價為每平方米_________幣〕___ 元總價款____幣〕____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整大寫〕。 按照_________________計算該商品房總價款為______幣〕_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整大寫〕。 本條所稱建筑面積是指房屋外墻柱〕勒腳以上各層的外圍程度面積包括臺、挑廊、地下室、〕的永久性建筑。釋義】 本條是所交易房產(chǎn)的價款及其計價方式的填寫欄目。按照?商品房銷售理?商品房銷售可以按套(單元)計價也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價除此之外買賣雙方還可依?合同法?自行約定其他計價方式。本條經(jīng)濟(jì)適用房的填寫欄目設(shè)計為同時填寫套內(nèi)建筑面積和建筑面積這是因為假設(shè)按套內(nèi)建筑面積計價可能出現(xiàn)面積價款上升的情況；也可能出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的實際總價款反而高于按建筑面積計價的實際總價款的情況。本合同之后的條文對因建筑面積和套內(nèi)建筑面積的實際差異做了不同的處理方式在詳細(xì)操作時解釋采用“就低不就高〞的原那么即應(yīng)當(dāng)根據(jù)實測面積按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積所計算的價款這二者中較低的一者作為結(jié)算價款并以此作為處理其他問題的根據(jù)。按套(單元)計價的預(yù)售房屋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。房屋交付時套型與設(shè)計圖紙一致相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍合同中未約定處理方式的買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。　　第六條 付款方式及限 買受人采取以下第____種方式付款。 分付款。買受人可以首支付購房總價款的_____％其余價款可以向___________銀行或住房公積金理機(jī)構(gòu)借款支付。詳細(xì)付款方式及限的約定見附件五。分付款分為兩種一是買受人在建立過程中分付款房屋交付使用后付清；一是買受人在使用過程中或與建立工程聯(lián)結(jié)在一起〕分付款假設(shè)干年內(nèi)付清。個人住房貸款可以分為住房公積金貸款、商業(yè)銀行個人住房貸款或這二者的組合。 第七條 出賣人保證該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。釋義】 本條是出賣人對交易房產(chǎn)所承擔(dān)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的表達(dá)。同時在所購商品房存在抵押的情況下也可能導(dǎo)致買受人不能分戶產(chǎn)權(quán)登記或遭受其他損失本條也旨在對此類損失的責(zé)任承擔(dān)加以明確。 第八條 規(guī)劃變更的約定 出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主部門核發(fā)的建立工程規(guī)劃容許證規(guī)定的條件建立商品房不得擅自變更。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！? 該商品房構(gòu)造形式、戶型、空間尺寸、朝向； _______________________________________________________； _______________________________________________________； _______________________________________________________。 二〕買受人應(yīng)當(dāng)在送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 三〕買受人退房的出賣人應(yīng)當(dāng)自退房送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人已付房款并按照____________利率付給利息。 _______________________________________________________________。根據(jù)?商品房銷售理?第24條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建立商品房。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的構(gòu)造型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面買受人。買受人在到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的視同承受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。〞本合同第九條約定的規(guī)劃、設(shè)計變更確立之日為設(shè)計審查批準(zhǔn)變更之日。規(guī)劃變更的問題本示范合同第八條第二款在上述?銷售?第24條的根底上增加了需要買受人的書面同意作為變更前提的約定同時明確了即使規(guī)劃變更經(jīng)過了買受人同意和規(guī)劃部門容許只要因規(guī)劃變更給買受人造成了損失出賣人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。假設(shè)出賣人未經(jīng)買受人書面同意就得到了規(guī)劃部門和設(shè)計審查部門的變更批準(zhǔn)并變更了原規(guī)劃、設(shè)計事項并且出賣人未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面買受人的買受人可以行使退房權(quán)并懇求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；假設(shè)買受人不退房的可以根據(jù)本合同第八條第二款懇求出賣人承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。此外買受人書面同意的變更內(nèi)容應(yīng)與規(guī)劃部門、設(shè)計審查的容許及實際變更的內(nèi)容一致假設(shè)買受人書面同意的變更內(nèi)容與規(guī)劃部門、設(shè)計審查的容許及實際變更的內(nèi)容不一致的應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出賣人就該規(guī)劃變更事項未買受人。　　(2)逾超過_____日該日應(yīng)當(dāng)與第1〕項中的日一樣〕后出賣人有權(quán)解除合同。買受人愿意繼續(xù)履行合同的經(jīng)出賣人同意后合同繼續(xù)履行自約定的應(yīng)付款限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止買受人按日計算向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之_____該比率應(yīng)當(dāng)不小于第1〕項中的比率〕的違約金并于實際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。___________________________________________________________。選擇第一種約定時出賣人沒有合同解除權(quán)買受人承擔(dān)給付違約金的責(zé)任合同繼續(xù)履行；選擇第二種約定時出賣人有合同解除權(quán)可以選擇解除合同也可以不行使解除權(quán)而由買受人繼續(xù)履行并給付約定的遲延履行違約金。逾付款責(zé)任雙方還可以自行約定其他責(zé)任承擔(dān)方式在第二款空白欄中填寫。 二〕該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合以下、 、 、 、 、 項所列條件；該商品房為住宅的出賣人還應(yīng)當(dāng)提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。釋義】 本條是交房條件的約定包括交房限和所交付房屋應(yīng)當(dāng)具備的其他條件。其他各項可以由雙方自行約定。假設(shè)出賣人屆不能提交本條約定的相關(guān)及約定的其他條件那么買受人可以根據(jù)本合同第十五條第一〕款的約定回絕接收房屋由此產(chǎn)生的逾交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。 假設(shè)在約定限內(nèi)未到達(dá)條件雙方同意按照以下方式處理： 1〕__________________________________________________________； 2〕___________________________________________________________。 假設(shè)在約定限內(nèi)未到達(dá)條件雙方同意按照以下方式處理： 1〕____________________________________________________________；2〕____________________________________________________________。對于本條所涉及的各項設(shè)施的詳細(xì)內(nèi)容及屆出賣人未實現(xiàn)承諾的后果雙方應(yīng)當(dāng)自行約定以防止事后糾紛?！　?2)逾超過_____日該日應(yīng)當(dāng)與第1〕項中的日一樣〕后買受人有權(quán)退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行自第十一條約定的交付限屆滿之次日起至實際交付之日止出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______該比率應(yīng)當(dāng)不小于第1〕項中的比率〕的違約金并于該商品房實際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金。釋義】 本條是出賣人逾交房責(zé)任的約定與本合同第十條所涉及的買受人逾付款責(zé)任形成對應(yīng)關(guān)系。本條可以參照本合同第十條的釋義。 第十四條 面積差異處理 該商品房交付時出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實測技術(shù)書并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)以下簡稱實測面積〕。 買受人退房的出賣人應(yīng)當(dāng)自退房送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款并按照____________利率付給利息。實測套內(nèi)建筑面積小于套內(nèi)建筑面積時套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3以