【正文】 業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。第十三條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。(二)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的。(四)違法出租房屋且未改正的。(六)有嚴(yán)重不良信用記錄或者犯罪行為的。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。第十五條業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：(一)執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議。(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施。(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)對換屆改選工作進(jìn)行指導(dǎo)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助移交，或者向人民法院提起訴訟。核查結(jié)果或者審計報告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的。第二十條物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，成員可以由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理委員會的成員資格參照本條例第十三條執(zhí)行。第二十一條物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)征求全體業(yè)主意見。物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行職責(zé)。能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?？h級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。第二十四條新建物業(yè)項目明顯分割成多個自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。第二十五條新建住宅以及用于銷售的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。第二十六條新建物業(yè)建設(shè)單位與依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)費用或者建筑物管理維護(hù)費用年度總額的一定比例，分別向物業(yè)管理行政主管部門繳存首期物業(yè)服務(wù)保證金，用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位經(jīng)督促后仍未履行前期物業(yè)管理職責(zé)，而影響業(yè)主正常生活的應(yīng)急處置。前期物業(yè)服務(wù)保證金的具體管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定。物業(yè)管理區(qū)域劃分方案經(jīng)備案后不得擅自變更。第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明，并在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證之前予以確定。新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)均為非住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照地上地下總建筑面積千分之三的比例配置。新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。第三十條建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證時，市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。物業(yè)服務(wù)用房的用途不得擅自變更。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理承接查驗備案手續(xù)后，將承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。無約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)當(dāng)持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、誠信證明等材料向物業(yè)所在地的市、縣級市物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在派出項目經(jīng)理后應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報物業(yè)所在地的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)備案、建檔。第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書，項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)投訴電話。(三)電梯運(yùn)行維護(hù)費、公共能耗費等分?jǐn)偳闆r。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第三十六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符原則。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方另行約定。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理權(quán)屬登記后三十日內(nèi)，將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、物業(yè)服務(wù)費用結(jié)算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費不足等其他需要。經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬。經(jīng)營性收益的管理應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會的監(jiān)督。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對經(jīng)營性收益收支情況進(jìn)行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主委員會或者被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。第四十一條市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用管理辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)