【正文】 京市政府用地批復(fù)），并給市國(guó)土局發(fā)許可函。委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行可研編制。北京電力公司將修改版可研送國(guó)網(wǎng)公司審核。辦理環(huán)評(píng)，35kV及以下本地環(huán)保局登記，110kV委托北工大。（設(shè)計(jì)單位編制）進(jìn)行地質(zhì)鉆探，編制地質(zhì)鉆探報(bào)告。（設(shè)計(jì)院編制）組織工程可行性研究報(bào)告及初設(shè)報(bào)告評(píng)審，取得工可及初設(shè)批復(fù)。（設(shè)計(jì)院編制）由港務(wù)局組織施工圖審查。組織專家評(píng)審?fù)ê江h(huán)境安全評(píng)估報(bào)辦理岸線使用行政許可。（到港務(wù)局）辦理通航水域使用岸線安全性意見(jiàn)。取得海域使用證。（編制單位）1編制環(huán)境影響報(bào)告表并通過(guò)評(píng)審。1辦理航行通告（施工單位辦理）。1組織交工驗(yàn)收，取得交工質(zhì)量鑒定證書。工程從進(jìn)場(chǎng)到竣工 資料報(bào)驗(yàn)的一般程序施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審圖紙會(huì)審記錄技術(shù)（安全）交底開(kāi)工報(bào)告管理人員名單各類材料報(bào)驗(yàn)設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場(chǎng)簽證隱蔽報(bào)驗(yàn)檢驗(yàn)批報(bào)驗(yàn)1分項(xiàng)工程報(bào)驗(yàn)1分部工程報(bào)驗(yàn)1單位工程報(bào)驗(yàn)1竣工報(bào)告其中68穿插在整個(gè)工程的施工過(guò)程中資料整理及上報(bào)順序：(一）進(jìn)場(chǎng)伊始工程技術(shù)文件報(bào)審表 表附施工組織設(shè)計(jì)分包單位資質(zhì)報(bào)審表 表附 企業(yè)資質(zhì)項(xiàng)目管理人員名單 附資格證書復(fù)印件與甲方辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)、簽定安全協(xié)議內(nèi)部資料整理施工隊(duì)伍人員名單附身份證復(fù)印件及特殊工種上崗證復(fù)印件對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)及書面的安全、將經(jīng)設(shè)計(jì)簽認(rèn)的圖紙存檔作為施工的依據(jù)。按需要與施工隊(duì)簽定協(xié)議作為對(duì)合同的補(bǔ)充并存檔要求甲方提供書面的控制線交底、和安裝的技術(shù)交底并存檔.(二）材料進(jìn)場(chǎng)工程物資進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)表附材料構(gòu)配件進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)記錄、產(chǎn)品合格證、檢測(cè)報(bào)告等 內(nèi)部資料材料進(jìn)場(chǎng)的票據(jù)、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、數(shù)量、經(jīng)手人記錄存檔材料的產(chǎn)品合格證、檢測(cè)報(bào)告等及時(shí)的追索并要求證明文件的有效（如出具的時(shí)間、位蓋章）工程安裝報(bào)驗(yàn)工程樣板報(bào)驗(yàn)如有要求可自制表格 署明位置、報(bào)驗(yàn)內(nèi)容、時(shí)間等 分項(xiàng)/分部工程施工報(bào)驗(yàn)表按要求附隱蔽工程檢查記錄、檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄表等交接檢查記錄與上下道工序相關(guān)單位進(jìn)行試驗(yàn)、檢測(cè)三性檢測(cè)、拉拔試驗(yàn)、探傷、膠的相容性試驗(yàn)等。內(nèi)部資料施工進(jìn)度計(jì)劃材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃人員調(diào)配計(jì)劃?rùn)C(jī)具進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃試驗(yàn)檢測(cè)計(jì)劃資料報(bào)驗(yàn)計(jì)劃施工日志(四）工程經(jīng)濟(jì)、技術(shù)文件工程洽商變更、收發(fā)文記錄、報(bào)價(jià)單、認(rèn)價(jià)單存檔 圖紙及圖紙變更存檔(五）施工日志包含天氣變化、施工內(nèi)容進(jìn)度、安全管理內(nèi)容、重要事件的發(fā)生記錄。第二部分：行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政審批程序一般共分六個(gè)階段，1）選址定點(diǎn)，2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查，4）規(guī)劃報(bào)建圖審查，5）施工報(bào)建，6）建設(shè)工程竣工綜合備案。此階段一般辦理以下事項(xiàng): 。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段一般辦理一下一般事項(xiàng)。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防條件進(jìn)行審查。市政部門、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)規(guī)定確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。核發(fā)《建筑工程施工許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： ：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證?！稜I(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面就、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局、以及其他需要驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，做退件處理并限期整改。開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：1）申請(qǐng)書； 2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3）用地證明文件或者土地使用證； 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗(yàn)收資料； 8）房屋測(cè)繪成果；9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)?？偲矫鎸彶殡A段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。這都是可以鉆營(yíng)的地方。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還