【正文】 說(shuō)，新政可能使其中一部分資金本來(lái)就比較緊張的人打消購(gòu)房念頭或推遲購(gòu)房計(jì)劃。,國(guó)土資源部第39號(hào)令，發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價(jià)款和發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)等作出明確規(guī)定，自2007年11月1日起施行。 ” 第二十三條受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后， 方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。,有利打擊囤地，徹底杜絕開(kāi)發(fā)商采取“分期付款”這樣的方式分期獲得土地使用權(quán)，此舉將規(guī)范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)避銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。 地產(chǎn)資本時(shí)代到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入門(mén)檻提高，加上緊縮銀根的金融政策，由于利潤(rùn)的刺激，各種形態(tài)的戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本聯(lián)盟進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界將加速。同時(shí)獲批準(zhǔn)的還有武漢城市圈。目前，湖南正按照國(guó)家的總體要求，推進(jìn)綜合配套改革的各項(xiàng)工作。 試驗(yàn)區(qū)旨在重點(diǎn)探索新型工業(yè)化、新型城市化發(fā)展之路，以此促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。而淥口作為株洲衛(wèi)星城，房地產(chǎn)行業(yè)將獲得良好的發(fā)展空間,政 策 解 讀,“兩型社會(huì)”改革實(shí)驗(yàn)區(qū) 長(zhǎng)株洲潭地區(qū)房地產(chǎn)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇,提高購(gòu)房成本：07年以來(lái)連續(xù)加息、提高住房按揭利率，這些政策提高了按揭購(gòu)房者的月購(gòu)房支出，抑制超前購(gòu)房消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。 打擊投資/投機(jī)需求：主要有期房限轉(zhuǎn)、短期交易征收營(yíng)業(yè)稅、特別是07年9月出臺(tái)了購(gòu)買(mǎi)第二套住房最低首付款四成的金融整體，通過(guò)對(duì)短期交易的抑制來(lái)控制投資/投機(jī)的需求，這類政策優(yōu)點(diǎn)是可以比較直接的打擊短期炒房者，缺點(diǎn)是治標(biāo)不治本，在供求失衡的市場(chǎng)里面起不到完全抑制投資/投機(jī)作用。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行，都將減少地方政府與開(kāi)發(fā)商拉高土地價(jià)格，聯(lián)合推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。,政策走向小結(jié)面臨嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn),近年來(lái)，面對(duì)政府不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)增勢(shì)未改。,內(nèi)容綱要,供給趨勢(shì)1:大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨,碧鴻佳園 總建筑面積：108000㎡,瑞和名邸 總建筑面積：50312㎡,楚湘山水名城 總建筑面積：35000㎡,06年可謂株洲大盤(pán)元年，大盤(pán)開(kāi)發(fā)四面開(kāi)花，大型樓盤(pán)也已成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。 大盤(pán)的品牌實(shí)力、產(chǎn)品品質(zhì)以及營(yíng)銷推廣力度已經(jīng)改變株洲消費(fèi)者的置業(yè)觀念，并且大盤(pán)的價(jià)格空間與價(jià)格引導(dǎo)能力相對(duì)較強(qiáng)。高樓面地價(jià)，直接影響銷售價(jià)格，株洲城區(qū)住房?jī)r(jià)已達(dá)2600元左右。 市區(qū)土地稀缺性，導(dǎo)致土地價(jià)格和房?jī)r(jià)上漲速度均越發(fā)明顯，置業(yè)城區(qū)的成本也越來(lái)越高。 從市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，戶型面積逐漸減小，120144㎡區(qū)間戶型占比重最大，為30.01%，比例比去年下降了12.07個(gè)百分點(diǎn)；90㎡以下的戶型供應(yīng)占比為35.78%，比例比去年增長(zhǎng)了9.66個(gè)百分點(diǎn)。,需求趨勢(shì)1：“年輕化”是今天中國(guó)社會(huì)的重要特征,需求趨勢(shì)2：房?jī)r(jià)持續(xù)攀升導(dǎo)致 “住小”“住遠(yuǎn)”趨勢(shì)明顯,住小,住遠(yuǎn),株洲市區(qū)房?jī)r(jià)不斷飆升，對(duì)于期待居住在主城區(qū)享受完善的生活配套、便利的交通以及都市繁華的消費(fèi)者而言，不愿郊區(qū)置業(yè)帶來(lái)的生活不便，更是無(wú)力承擔(dān)郊區(qū)置業(yè)帶來(lái)的生活成本，主城區(qū)的低總價(jià)、低門(mén)檻的小戶型、緊湊型產(chǎn)品成為他們的首選。,城市邊緣、新城區(qū)相對(duì)1000以上的價(jià)格差，相對(duì)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，讓眾多期望住得更加舒適的購(gòu)房客，無(wú)法承擔(dān)在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)格住宅的情況下，用相同的甚至更低總價(jià)，置業(yè)城市邊緣地帶的高品質(zhì)宜居產(chǎn)品。 低密度、高品質(zhì)樓盤(pán)受市場(chǎng)追捧。 項(xiàng)目地段價(jià)值凸顯，具有很大的升值空間。,基于以上綜合分析 本案的發(fā)展機(jī)會(huì)在于：,本案競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇,控制風(fēng)險(xiǎn)為先 項(xiàng)目一期工程以市場(chǎng)最暢銷的戶型入市。,低成本,差異化,特定市場(chǎng)（范圍較窄的目標(biāo)）,如何與其他項(xiàng)目相抗衡？,界定競(jìng)爭(zhēng)范圍與樓盤(pán),3 混合,5集中的 差別化,1 低價(jià)/低附加值,6 這些戰(zhàn)略有可能導(dǎo)致最終失敗,本案綜合分析來(lái)看其項(xiàng)目與株洲市區(qū)各樓盤(pán)沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的情況下，直接與市區(qū)各大品質(zhì)樓盤(pán)進(jìn)行正面沖突，將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。,本案的戰(zhàn)略鐘選擇,低,價(jià)格,高,低,附加值,高,2 低價(jià)格,4 差異化,誰(shuí)是本案的目標(biāo)消費(fèi)群體？ 讓我們以全視角營(yíng)銷的理念，透視株洲地區(qū)及淥口消費(fèi)者的購(gòu)房需求和品味之選，去尋找屬于我們的目標(biāo)客戶群……,本案的差異化發(fā)展的實(shí)現(xiàn)途徑,客戶差異化,產(chǎn)品魅力化,概念包裝情感化,如何精確的找準(zhǔn)屬于未來(lái)項(xiàng)目的目標(biāo)客群,避免與周邊項(xiàng)目的直接客源之爭(zhēng),在項(xiàng)目前期產(chǎn)品基本確定的情況下,客戶差異化將是項(xiàng)目差異化策略的核心:,圍繞主力的目標(biāo)客群,在前期產(chǎn)品的基礎(chǔ)上,怎樣提升產(chǎn)品的魅力與附加值獲得他們的認(rèn)可,將好的產(chǎn)品在概念包裝上,利用情感打動(dòng)目標(biāo)客群,獲得消費(fèi)者的共鳴,內(nèi)容綱要,知己知彼，結(jié)合地塊特征創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 ——項(xiàng)目宗地分析［地塊／指標(biāo)］,項(xiàng)目背景信息： 本項(xiàng)目位于株洲縣城區(qū)，西臨縣林業(yè)局，南側(cè)為看守所，北臨津口東路。 項(xiàng)目產(chǎn)品為小高層、多層住宅、配套商業(yè)。 項(xiàng)目規(guī)模在本區(qū)域內(nèi)有一定影響力，有利于建立良好的品質(zhì)形象。,隨著城市建設(shè)步伐的加快，淥口工業(yè)園、董家段工業(yè)園的發(fā)展，使項(xiàng)目?jī)r(jià)格擁有良好的市場(chǎng)環(huán)境支撐； 城市化的快速發(fā)展，兩型社會(huì)建設(shè)、長(zhǎng)株洲潭經(jīng)濟(jì)一體化，以及設(shè)“淥口為株洲第五區(qū)”戰(zhàn)略的實(shí)施，給項(xiàng)目帶來(lái)利好；,今年上半年，樓市不景氣，成交量較往量大幅下跌，雖暫時(shí)沒(méi)有造成房?jī)r(jià)下跌，但投資者已形成持幣觀望狀態(tài)； 板塊整配套不完善，增加了開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及操作難度。,首次 置業(yè),我們不強(qiáng)調(diào)純粹的投資的概念，而是作為第一居所的首次置業(yè)，甚至包括脫離單位宿舍，首次購(gòu)買(mǎi)社區(qū)型物業(yè)的購(gòu)房群體,居住,強(qiáng)調(diào)居住或者自住、投資兼顧，吸引作為第一居所的購(gòu)房群體，自住比例要高于眾多遠(yuǎn)郊大盤(pán)及純投資的小戶型比例。,他們有較高的收入，卻沒(méi)有豐厚的財(cái)富積累，有買(mǎi)房的壓力，又受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無(wú)力承擔(dān)一流的豪宅，卻始終追求高尚的居住生活。,主力客群分析結(jié)論,他們是社會(huì)的精英，他們是打工族里的佼佼者，他們努力拼博為事業(yè)也為愛(ài)情和生活，但是市中心里高額的房?jī)r(jià)，令他們心悸。 他們年輕，稍有積蓄，他們理念超前，他們喜歡聚會(huì)，喜歡PARTY，喜歡社區(qū)的其樂(lè)融融。他們向往的是在工作之外的理想城邦。,主力購(gòu)房 客群構(gòu)成,D.其它,A.縣城居民,C.投資,項(xiàng)目主力購(gòu)房客群構(gòu)成,B.返鄉(xiāng)置業(yè)及株洲市區(qū)邊緣化置業(yè)人群,大都是本縣城，各行各業(yè)的代表；株洲市區(qū)邊緣化置業(yè)人裙。 生活、消費(fèi)習(xí)慣：因?yàn)榇蠖家呀?jīng)生活在株洲很長(zhǎng)時(shí)間，渴望城市生活；平時(shí)生活相對(duì)比較低調(diào)，比較喜歡在淥口配套相對(duì)完善的板塊購(gòu)房，對(duì)市政、生活配套很看重。 對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度比較高。現(xiàn)在低價(jià)買(mǎi)進(jìn)，作長(zhǎng)線投資。另外據(jù)資料顯示，淥口城區(qū)2010年規(guī)劃人口為10萬(wàn)，隨著城市建設(shè)發(fā)展，城市新增人口也是本項(xiàng)目機(jī)遇所在。,返鄉(xiāng)置業(yè)