【正文】 ...................... 37 盈虧平衡分析 ................................................ 37 敏感性分析 .................................................. 38 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................... 40 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................. 40 營銷和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................... 40 資金來源風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................... 41 10 結(jié)論和建議 ..................................................... 42 項(xiàng)目結(jié)論 ................................................... 42 項(xiàng)目建議 ................................................... 42 參考文獻(xiàn) .......................................................... 43 附錄 .............................................................. 44 附錄 1 財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 .............................................. 44 附錄 2 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷 ........................................ 45 附錄 3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖 ........................................ 47 致謝 .............................................................. 48 第 1 頁 1 總論 項(xiàng)目建設(shè)背景 隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 本項(xiàng)目“ 幸福佳苑 ”的 規(guī)劃用地位于西安南三環(huán)路以北，總體規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地和公共綠地。 可行性研究報(bào)告主要編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合“幸福佳苑”項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行可行性研究報(bào)告 編制 的主要依據(jù) 有： （ 1） 《 西安市人民政府關(guān)于公布西安市國有土地級別和基準(zhǔn)地價(jià) 的通告 》； （ 2）《 陜西省建筑工程概算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 》； （ 3） 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 》； （ 4） 西安市建設(shè)委員會 《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)》 ； （ 5） 建設(shè)部《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》； （ 6） 西安市 區(qū)域 規(guī)劃建設(shè)方案； （ 7）開發(fā)商提供的其它資料。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo) ： 季度 項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為 季度，小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，因此該項(xiàng)目的投資效果比較好； 第 2 頁 ： % 項(xiàng)目的投資利潤率 %大于行業(yè)平均利潤率，說明項(xiàng)目投資收益在經(jīng)濟(jì)上是可以接受的； ： 24% 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 24%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可接受的； ： 萬元 項(xiàng)目的 NPV= ≥ 0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到基準(zhǔn)受益率的要求，在財(cái)務(wù)上時(shí)可以接受的； ： 季度 項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期為 季度，小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的； ： 季度 項(xiàng)目的借款償還期 季度滿足銀行機(jī)構(gòu)的還款期限，既認(rèn)為項(xiàng)目具有清償能力； ： 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)率為 % 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率 r=%70%，認(rèn)為項(xiàng)目很安全，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第 3 頁 2 房地產(chǎn)市場分析 西安房地產(chǎn)市場宏觀分析 市場背景分析 影響房地產(chǎn)市場的因素多而復(fù)雜 ，包括環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、國際等方面。 2021 年中國房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)濟(jì)背景是：美國次貸危機(jī)升級為全球金融風(fēng)暴，全球經(jīng)濟(jì)顯著下滑；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景是：經(jīng)歷五年繁榮后， 2021 年經(jīng)濟(jì)拐頭下行。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展必須與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，也受到宏觀 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約。 西安房地產(chǎn)市場宏觀分析 西安的房地產(chǎn)經(jīng)過近十多年的發(fā)展，已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區(qū)五個(gè)大的區(qū)域市場。這種區(qū)域化、板塊化的格局越來越分明、越來越細(xì)化。 08 年的前三季度，西安經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)快速增長的良好勢頭，控制了物價(jià)過快上漲的通脹勢頭。 第二，開發(fā)企業(yè)信心不足，土地交易謹(jǐn)慎。在 08年西安房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷的態(tài)勢下持續(xù)到 09 年 4月份，估計(jì)西安開發(fā)企業(yè)不但普遍遭 遇資金緊張的問題，而且也會改變對土地市場和地價(jià)走勢的預(yù)期。 第 4 頁 第三，樓市階段性供大于求的局面有可能顯現(xiàn)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心根據(jù)西安市各月新增供應(yīng)量與市場銷售情況統(tǒng)計(jì)來看， 2021 年西安市場新增未售商品房面積較上年已有所加大，而 09 年西安房地產(chǎn)市場仍將有 07 年及之前相當(dāng)規(guī)模的土地陸續(xù)入市建設(shè) ，這也使得西安市場商品房供應(yīng)量仍有一定剛性，而市場需求已然表現(xiàn)出回落態(tài)勢，由此 09 年西安市場階段性供大于求的局面將有可能顯現(xiàn)?？偟膩碚f，西安房地產(chǎn)業(yè)在 2021 年開發(fā)環(huán)境將進(jìn)一步趨緊，市場主體消費(fèi)行為變得謹(jǐn)慎而理性，受調(diào)控政策及買方觀望情緒影響，西安樓市買方市場持幣待購現(xiàn)象明顯，由消費(fèi)者信心下降引發(fā)的購房群體“觀望態(tài)勢”可能會持續(xù)到 2021 年，到時(shí)西安 房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將更為深入而嚴(yán)峻。為了了解西安市消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場消費(fèi)的需求。本次調(diào)查對象男女比例較為合理，男性占 56%；女性占 44%。而排在第三的居然是占到 16%的灞 橋區(qū)，這與近些年浐灞半島的房地 第 5 頁 產(chǎn)市場開發(fā)迅速是緊密聯(lián)系的。而作為新興的西安中高檔住宅的高新區(qū)，現(xiàn)在也達(dá)到了 9%，也可以看出這里的居民都屬于近幾年置業(yè)。其次受訪者居住面積在 50 平方米到 110 平方米的占到了 49%，而居住面積超過 110 平方米的只占到了 8%，結(jié)合不同因素考慮，可以推測出年輕人的居住面積普遍以小面積 為主，隨著年齡的增長消費(fèi)者對居住面積有著更高的要求，所以居住面積會不斷擴(kuò)大。 伴隨著西部大開發(fā)，西安咸陽一體化的啟動，貫通東西南北的地鐵 1 號線和 2 號線的建造，這對西安的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和西安房地產(chǎn)市場在未來的發(fā)展起到了一個(gè)很好的推動作用。 消費(fèi)者打算在未來的購房區(qū) 圖 24 購房區(qū)域分析 按照現(xiàn)有的西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局，各個(gè)區(qū)域有著不同的主要職能。 東郊以紡織城和商品批發(fā)集散地為主，主要發(fā)展旅游，商貿(mào)及娛樂產(chǎn)業(yè)。 隨著西咸一體化的進(jìn)程，利用高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，房地產(chǎn)，金融，餐飲業(yè)將會在西郊得到很快的發(fā)展，西郊擁有的發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U。就目前來看，會有更多的房地產(chǎn)商涌入北郊進(jìn)行房地產(chǎn)市場的開發(fā)將會是一個(gè)必然的趨勢。而一直游離在人們視線之外的北郊也走進(jìn)了大眾的視野，有 10%的受訪者會優(yōu)先考慮在北郊購置房產(chǎn)，說明了北郊的 第 7 頁 房地產(chǎn)市場正在逐步吸引 消費(fèi)者的關(guān)注。 消費(fèi)者購房的主要考慮因素分析 圖 25 購房主要考慮因素分析 交通的便捷程度、房價(jià)和周邊環(huán)境成為了眾多受訪者在購買住房時(shí)最關(guān)注的三個(gè)因素，分別占據(jù)了 18%， 17%和 11%的比率。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌價(jià)值則成為了消費(fèi)者關(guān)注度最低的因素，因此可以看出現(xiàn)在的消費(fèi)者對于購房的態(tài)度越來越理性和實(shí)際。其次，選擇購買兩室兩廳的消費(fèi)者的也達(dá)到了 26%的比率。 因此，總的來說，我認(rèn)為西安市房地產(chǎn)消費(fèi)者對房型結(jié)構(gòu)的需求偏好為兩室兩廳。 而選擇 毛 胚房 的消費(fèi)者竟然達(dá)到了 48%的高比率。 消費(fèi)者的購房意向 圖 28 消費(fèi)者的購房意向 伴隨著全球金融危機(jī)，再加上 08 年的汶川大地震的影響，中國的房地產(chǎn)市場也不可避免的受到了波及，一度呈現(xiàn)出了極度的下滑。 雖然在進(jìn)入了 09 年之后，西安房地產(chǎn)市場已逐步趨于平穩(wěn)和回暖。所以目前來說，大多數(shù)人群在購房時(shí)都持一種觀望的態(tài)度。 消費(fèi)者了解房地產(chǎn)的主要途徑 圖 29 了解房地產(chǎn)的主要途徑 通過調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者獲知房地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤信息的最主要的途徑就是房展會，達(dá)到了 33%的比率。通過電視，報(bào)刊雜志，路牌廣告來獲取樓盤信息的比率則相對平均。使用住房公積金付款的受訪者只占到了 7%的比率。 因此，在銷售過程中，可以采用一次付清、分期付款和按揭付款三種主要方式。主要采取的調(diào)查方 式為問卷調(diào)查法。 本次調(diào)查共完成樣本 540 份。 本項(xiàng)目“幸福佳苑”的規(guī)劃用地位于西安南三環(huán)路以北，總體規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地和公共綠地。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 ： 交通 便利 ：臨近 丈八東路， 太白路，電子正街，南三環(huán)繞城高速，交通便利； 總體來說， 位于 西安市南三環(huán)郊區(qū)開發(fā)的重點(diǎn) 地段，是 西安市 城市 郊區(qū) 發(fā)展的前沿。主要以中等戶型為主，總價(jià)不高，市場容易接受。 環(huán)境設(shè)施：臨近南三環(huán)繞城高速公路，來往車流量密集，有一定的噪音和空氣污染 ； 本 項(xiàng)目 由 于處于西安 市 未來規(guī)劃的發(fā)展地段 ，各項(xiàng)市政設(shè)施的完善尚需時(shí)日。 ： 周邊項(xiàng)目：世家星城和紫薇城市花園的成功開發(fā)建設(shè)會帶動周圍地段的升值，為其項(xiàng)目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展機(jī)遇； 消費(fèi)能力：周邊高校人群眾多，西鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，人群消費(fèi)能力較強(qiáng)， 第 12 頁 具有一定的購房能力和意向； 戶型面積： 專為白領(lǐng)設(shè)計(jì)的精致戶型，有利于發(fā)掘新的客戶，形成市 場的熱點(diǎn)； 人群： 本項(xiàng)目周邊匯聚 了 大量的企業(yè)和高素質(zhì)的人群，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會 ； 管理： 可以 聘請知名物業(yè)管理公司 ，提高項(xiàng)目競爭實(shí)力。 經(jīng)濟(jì)：地震造成的對消費(fèi)者的心理影響并未徹底消除，加上全球性的金融危機(jī)對房地產(chǎn)行業(yè)也造成了一定的沖擊； ： （ 1） 利用項(xiàng)目 良好的便利交通和周邊較為完善的配套生活設(shè)施，著力打造西安 中檔住宅社區(qū)。 （ 3） 對整個(gè)開發(fā)區(qū)域設(shè)置綠化隔離帶，對住宅材料的選擇也要達(dá)到隔音效果，降低周邊噪音污染 和粉塵污染 。 （ 5） 對銷售中心進(jìn)行精心設(shè)計(jì)和裝修，從而在開發(fā)前期體現(xiàn)出項(xiàng)目的良好形象，給客戶留下深刻印象。 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是在市場調(diào)研和細(xì)分的基礎(chǔ)上研究和分析潛在消費(fèi)者的客戶定位，是對消費(fèi)者使用方式和使用心理進(jìn)行分析研究基礎(chǔ)上的產(chǎn)品定位，是將產(chǎn)品按消費(fèi)者的理解和偏好方式傳達(dá)出去的形象定 位。 第 13 頁 客戶定位 客戶定位 就是開發(fā)商為自己的項(xiàng)目確定、確認(rèn)潛在客戶的過程，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。 1500到 3000元的占到了 32%，比例為次高。收入 在 10000 元以上 的占 6%，顯示出西安中高檔樓盤市場的潛在購買能力。 目前西安市收入較高的群體主要位于南二環(huán)地段、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目地理位置相對較近，交通條件便利且地段潛力大，所以本區(qū)域?qū)⒈毁I家看好。 形象定位 向顧客展示一種美好的生活前景和生活觀念 ： （ 1） 讓客戶有很好的感知和共鳴； （ 2） 使客戶的個(gè)人生活品味得到提升； （ 3） 讓客戶可獲得實(shí)際的利益； “幸福佳苑” —— 繁華一居兩得，給您真正的居家幸福新體驗(yàn)！ 對于白領(lǐng)階層來說，購買中小戶型住宅，第一考慮的是地段，其次才是成本