【正文】 行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價報告，由委托方按規(guī)定程序向國家土地管理局申請土地估價結(jié)果確認。、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問題友好協(xié)商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。、交付土地出讓金 2領(lǐng)取臨時國有土地使用證、領(lǐng)取正式國有土地使用證按合同的約定支付余款。第二章 土地一級開發(fā)辦理拆遷安置全流程一、征用集體土地的拆遷安置 征用集體土地用地申請房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項目用地申請書，申請書中應(yīng)包括以下各項主要內(nèi)容： 申請單位名稱項目的基本情況，包括立項、規(guī)劃選址等情況建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，在建設(shè)項目用地申請書后應(yīng)附具以下各項文件、資料：用地單位有關(guān)資質(zhì)證明項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告 初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項目總平面布置圖占用耕地的，必須提出補充耕地方案建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案行政主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的征用申請后，應(yīng)自申請之日起30 日內(nèi)擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。拆遷安置補償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。確定補償安置方案區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案。其一般操作過程如下：征地補償、安置方案的公告→征地補償、安置方案公告的實施→征地補償、安置方案的意見→征地補償、安置方案的確定→征地補償、安置方案的審批要求→征地補償、安置費用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議通過后，市政府下達具有國家強制性的征地批文。、交納各項稅費繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等各項稅費。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實勞動力拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國土房管局通過公安機關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。地上物作價補償工作拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。、征地結(jié)案、申請《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補償協(xié)議（復(fù)印件）征地補償款付清證明（由村出）用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的申請。《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖。釘樁坐標(biāo)成果通知單。計劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。、辦理拆遷申請根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請書；建設(shè)項目批準(zhǔn)文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責(zé)任書?？h級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。1辦理戶口凍結(jié) 1暫停辦理相關(guān)事項房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。1確定拆遷安置方案確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。、簽訂拆遷補償書面協(xié)議房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。協(xié)議的主要內(nèi)容有：拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限； 安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 違約責(zé)任和爭議解決的方式； 當(dāng)事人約定的其他條款。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進行拆遷安置。、發(fā)放運作拆遷補償款發(fā)放運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領(lǐng)款憑證→支取補償款項2拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標(biāo)準(zhǔn)落實揚塵治理措施。2房屋拆遷糾紛的裁決拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計方案通知 書》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）；建設(shè)項目資金來源證明；建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。國有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責(zé)任書； 屬于經(jīng)濟適用住房項目需提交經(jīng)濟適用住房立項批復(fù)；規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計方案通知 書》及附圖；建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設(shè)項目資金來源證明；建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后15 日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。第三章 相關(guān)稅費、地價款（土地出讓金）地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費額。對在劃撥國有土地上進行項目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。土地閑置費按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的知》(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。、地價評估費根據(jù)國家計委國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。出讓土地預(yù)訂金根據(jù)《土地管理條例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價款。、青苗及樹木補償費在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。1地上物補償費 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場重置價格制定并公布實施。、新菜田開發(fā)建設(shè)基金新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費用。、耕地開墾費 區(qū)域因素修正系數(shù)：其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：房屋拆遷補償費貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。、搬家補助費根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補助費。一般由拆遷人自行制定獎勵標(biāo)準(zhǔn)。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。補償期限最長不得超過18 個月。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營業(yè)額給予補償；補償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個月平均月營業(yè)額的8％。開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應(yīng)注意的法律問題項目合法性問題對于土地一級開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級開發(fā)項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項目是否合法。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風(fēng)險，因此，開發(fā)商應(yīng)重視項目的合法性問題。（2）立項文件的合法性開發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認真審核項目立項文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項、是否存在立項文件的內(nèi)容與實際操作不一致的情形，等等。（3）其他相關(guān)項目文件的合法性開發(fā)商還應(yīng)認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。簽約程序問題綜合分析各地有關(guān)土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)商。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會因此導(dǎo)致一級開發(fā)合同無效。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應(yīng)注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負責(zé)承擔(dān)對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費用：政府包干和據(jù)實支出。據(jù)實支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進展逐步據(jù)實支出費用。（2）約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將項目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風(fēng)險。對于該等風(fēng)險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險。（4）約定土地開發(fā)成本的組成土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。但須注意的是，開發(fā)商計入的成本最終須經(jīng)政府審核確認，若開發(fā)商的某項支出政府審核后不認可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費用。值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。（5）約定收益分配方式對開發(fā)商來說，可根據(jù)項目具體情況約定不同的收益分配方式。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計算投資收益。B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入土地開發(fā)成本）開發(fā)商分配比例。實踐中，很多開發(fā)商參與土地一級開發(fā)就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發(fā)商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發(fā)商可分取的收益也越多。C．固定收益+按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。（6）約定成立項目公司開發(fā)商就單個土地一級開發(fā)項目成立項目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個項目風(fēng)險，避免連鎖反應(yīng)。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發(fā)商的要求。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項目公司時引入合資方的方式）的方式進行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項目。若是與政府授權(quán)委托的機構(gòu)簽約，開發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。第三篇：土地一級開發(fā)流程