【正文】 ，一級耐火等級， 地區(qū)基本設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本加速度值為 ，按 8 度設(shè)防烈度采取抗震措施 ，設(shè)防空地下室。地下三層至地下四層為車庫與設(shè)備用房 ，層高為 米、地下五層為 車庫、 設(shè)備用房及六級人防。媽祖作為海上航行的保護神，其媽祖文化是海商文化最有特色的代表之一。 此外， 海峽明珠 廣場 地上 50層，地下 5 層，將建成海西地標性 5A 甲級寫字樓，塔樓采用混合鋼框架 鋼筋混凝土核心筒結(jié) 構(gòu)，大廈外維護結(jié)構(gòu)采用石材及環(huán)保玻璃幕墻，裝備 26 部國際品牌高速電梯，直達頂層只需 36秒。除商場和辦公區(qū)間外，在 4950層將建高端會所，頂層還設(shè)有直升機停機坪。 項目開發(fā)進度 海峽明珠廣場 項目總建設(shè)規(guī)模約 20萬平米， 2021 年底完成基坑土石方開海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 6 頁 共 69 頁 發(fā)及基坑支護施工， 2021 年初 開始地下室施工 ，工期 四 年， 至 2021 年底全部建成。 圖 現(xiàn)狀圖 項目用地的土地使用權(quán)期限： 自 2021 年 5 月 1 日起，商業(yè)至 2046 年 5 月 1 日止、 辦公 至 2056年 5 月1 日止。 項目建設(shè)單位簡介 廈門海峽明珠投資開發(fā)有限公司是由廈門市安溪經(jīng)濟促進會發(fā)起組建，并于 2021 年 4 月 12 日成立。經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、礦產(chǎn)品投資與銷售、物流投資、能源開發(fā)、建筑金屬材料批發(fā)、進出口業(yè)務(wù)等，是一家以安溪籍在廈企業(yè)為主體，集投資開發(fā)和綜合經(jīng)營為主業(yè)的多元化經(jīng)濟實體。公司現(xiàn)有員工 30人，其中專業(yè)技術(shù)人員 9 人（中級以上職稱 8 人），設(shè)有辦公室、工程部、財務(wù)部等經(jīng)營管理機構(gòu)。 投資的必要性 一：寫字樓成為投資新手段 20世紀 90年代初，廈門第一波寫字樓興起，主要分布于濱北市政府周圍，而用途上，多以滿足單位自住需求為主。 1999 年廈門第一座真正意義上的甲級智能化寫字樓銀行中心的建成，開啟了廈門寫字樓的高端市場。 隨著 2021 年廈門“住宅禁商”令的頒布，廈門寫字樓頓感回溫，同時寫字樓不僅成了一種商品，更成了投資者一種新的投資產(chǎn)品。此舉一開，立即引起了市場的“蝴蝶效應(yīng)”，中鐵財富港灣、鴻運大廈 V 商務(wù)、大唐商業(yè)中心、東方財富廣場幾個項目都采用了相似的做法，銷售狀況還不錯。同時與 萬的供應(yīng)量相比，供銷比為 1： ，寫字樓市場顯得供不應(yīng)求。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 8 頁 共 69 頁 目前廈門無論高、中、低檔寫字樓，出租率普遍都在 80％以上，而幾個知名的寫字樓的出租率幾乎達到 100％。 隨著需求的放大，廈門的寫字樓市場供應(yīng)也呈現(xiàn)出了放量，競爭相對激烈。但以目前來看，這一區(qū)域的辦公條件的成熟尚需時日。因此，從此判斷，未來廈門寫字樓必將逐步走出價格洼地，其真正價值將逐步體現(xiàn)出來。 廈門經(jīng)濟環(huán)境 廈門市 2021 年至 2021 連續(xù)五年的 GDP 增幅均保持在 16%以上，遠高于同期全國 GDP 的增長速度?！?十一五 ” 最后一年 ， 2021 年，廈門 GDP 增速高達 %，地區(qū)生產(chǎn)總值突破 2021億元，實現(xiàn) 億元，圓滿完成 “ 十一五 ” 規(guī)劃目標。但受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜、房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)加大、通脹壓力增大以及上年基數(shù)逐步走高等因素的影響 ， 廈門四個季度的 GDP 累計增速分別為 %、 %、 %和 %，全年 GDP 增速由年初的高位運行向趨于穩(wěn)定發(fā)展。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 9 頁 共 69 頁 表 3 居民收入穩(wěn)步增長，消費市場較快增長 2021 年，廈門市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 29253 元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點；扣除價格因素后，實際增長 %。 消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化 全年居民人均消費支出 19961 元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分 點。居住條件繼續(xù)改善。 廈門 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) %。家庭消費支出總額 100%） ”，根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 50%59%為溫飽， 40%50%為小康，低于 40%為富裕。該系數(shù)的下降，會提高居民的生活消費水平，在保證食品需求的前提下，增加的消費支出必然投入到非食品消費上，可以提高海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 10 頁 共 69 頁 穿著水平，可以改善居住條件，可以購買耐用消費品提高生活質(zhì)量，可以用在教育學(xué)習(xí)方面提高自身素質(zhì)，可以 外出旅游增長見識等。 廈門旅游環(huán)境 廈門先后榮膺 “ 2021 中國最具風情城市 ” 、 “ 中國最具競爭力旅游城市 ” 、“ 中國青年最喜愛的旅游目的地城市 ” 、 “ 2021 最令人向往的旅游勝地 ” 、 2021年廈門榮膺 “ 最具國際競爭力旅游城市 ” 、 “ 中國十大熱門旅游城市 ” 、 “ 中國自駕車旅游十大目的地 ” 、 “ 中國青年最喜愛的旅游目的 地 ” 等 榮譽稱號 。二是堅持不懈打基礎(chǔ)、抓質(zhì)量，務(wù)實深入開展 “旅游服務(wù)質(zhì)量提升年 ”各項工作，游客滿意度、城市美譽度、認知度不斷提升。四是集中打好 “休閑度假、商務(wù)會展、海峽旅游 ”三張牌，豐富產(chǎn)品供給，積極開拓境內(nèi)外客源市場。六是深化交流合作，擴展兩岸雙向旅游規(guī)模，持續(xù)提升廈門市 作為海峽旅游重要中心城市的帶動作用。其中，接待 入 境旅游者為 萬人次，比增 %， 入境旅游者在廈門過夜 萬人次，增長 %，旅游 外 匯 收入 億美元，比增 %。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 11 頁 共 69 頁 表 4 年份 項目 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 入境旅游 人數(shù)（ 萬人次） 同比增長率 % % 12% % % % 旅游人數(shù)總量 （ 萬人次） 1, 1, 2,060 2, 2, 3, 表 5 2021 年 —2 0 1 0 年廈門入境旅游人數(shù)及增長狀況表0204060801001201401601802021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0%5%10%15%20%25%入境旅游人數(shù) 同比增長 表 6 年份 項目 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 入境旅游（外匯）收入（ 億美元） 同比增長率 % % 24％ ％ % % 表 7 2021 年 —2 0 1 0 年廈門入境旅游（外匯）收入及增長狀況表0246810122021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %入境旅游（外匯）收入 同比增長 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 12 頁 共 69 頁 行業(yè)發(fā)展情況 2021 年， 廈門市 旅游景區(qū)接待人次和旅游收入大幅增長，住宿設(shè)施的數(shù)量規(guī)模和接待能力穩(wěn)步提高，旅行社數(shù)量增加，經(jīng)濟效益穩(wěn)中有升。 112 月，全市 A 級景區(qū)共接待游客 萬人次，同比增長 %。 住宿接待：截止 2021 年 12 月，全市共有星級飯店 71 家，其中五星級飯店 10 家，客房總數(shù) 2979 間 /套，床位總數(shù) 4380 張；四星級飯店 22家，客房總數(shù) 4668 間 /套，床位總數(shù) 7207 張；三星級飯店 26 家，客房總數(shù) 3098 間 /套，床位總數(shù) 5518 張；二星級飯店 13 家，客房總數(shù) 1301 間 /套，床位總數(shù)2423 張。各類星級酒店接待量、平均客房出租率及平均房價呈現(xiàn)明顯的復(fù)蘇和上升趨勢。值得關(guān)注的是，今年隨著游客出行方式日趨靈活多樣性，除星級酒店外， 廈門市經(jīng)濟型酒店公寓和家庭旅館已成為游客住宿接待的熱點選擇。 2021 年 ，廈門旅行社組團、地接數(shù)量保持穩(wěn)定增長，據(jù)不完全統(tǒng)計，各旅行社累計接待中外游客 萬人次；外聯(lián)組團 萬人次。 （一）國內(nèi)市場增長動力強勁 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 13 頁 共 69 頁 2021 年， 廈門市 市共接待國內(nèi)游客 萬人次，同比增長 %，完成年度計劃的 %。 圖 3 假日旅游拉動明顯。 “五一 ”假期， 廈門市 共接待中外游客 萬人次，同比增長 %；實現(xiàn)旅游收入 億元，同比增長 %。 城際旅游運力提升。公路抵達旅客 萬人，比增 %；值得一提的是，福廈動 車開通后，大大減輕了民航和公路運輸?shù)膲毫Γ瑫r也推進了動車沿線區(qū)域特色旅游的快速發(fā)展，為廈門旅游地接及中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)帶來了豐厚收益。兩岸 “小三通 ”10 年來，廈金直航從不定期航班到如今的每天 36 班次航班，每日有超過 3000 人次民眾由此往返兩岸。 2021 年 112 月份， 廈門市 旅游節(jié)慶活動精彩紛呈，有大型花車巡游、有以中秋為主題的民俗文化活動、有藝術(shù)類旅游節(jié)慶活動、還有購物旅游節(jié)慶活動及其 他趣味性節(jié)慶活動，花樣繁多的節(jié)慶活動形成城鄉(xiāng)互動的旅游休閑格局，極大豐富了 廈門市 的旅游市場。 特色旅游凸顯亮點。據(jù)統(tǒng)計，截止 2021年 10 月 31日，同安已經(jīng)正式營業(yè)的兩個全市鄉(xiāng)村旅游示范點五峰、荏畬已接待游客近 萬人次，營業(yè)收入 萬元，旅游總收入達 萬元。 （二）入境市場增長趨勢平穩(wěn) 由于世博游的影響，眾多境外游客參觀完世博會后順帶延長周邊的沿海城市旅游，對 廈門市 入境旅游市場的拉動作用十分明顯。 圖 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 15 頁 共 69 頁 外國人市場有升有降。主要外國客源市場中，瑞士、馬來西亞市場的增幅均超過 50%，西班牙、泰國市場同比下降47 個百分點。歐洲市場的瑞士和俄羅斯兩個國家雖然過夜入境總量不大，但比增分別達到 %和 %；美洲市場仍以美國居首， 2021年 共接待 46798 人次，比增 %；大洋洲的新西蘭游客增 幅達到 %。 2021 年 ，接待境外過夜香港游客 140800 人次，比增 %，接待澳門游客 5574 人次，比增 %。 實現(xiàn)多項兩岸雙向旅游先行先試政策， 廈門 市暫住人員赴臺游在廈暫住時限縮短至半年。兩岸雙向旅游規(guī)模大幅擴展，廈門成為兩岸居民直接往來人次最多的大陸口岸， 2021 年經(jīng)廈直接往來兩岸的游客達 160多萬人次，其中大陸居民經(jīng)廈赴臺游為 萬人次，比增 84%，接待臺灣入境過夜游客 46 萬人次， 比增 %。 同年， 通過廈金國際水運抵達的境外游客 萬人次，比增 %，海上郵輪接待境外一日游游客 。從圖上數(shù)據(jù)可知， 廈門市 入境 市場仍以東南亞游客居多。其中，赴臺旅游異?；鸨?jīng)由 廈門 市赴臺旅游 5953團 萬人次，人次比增 %；其中，經(jīng)廈門口岸赴臺旅游團隊中，省外游客為 3364團 萬人次，占經(jīng)廈門口岸赴臺旅游人次的 %。主要基于以下因素：一是旅游區(qū)域合作不斷 加深，福廈高鐵效應(yīng)引發(fā)廈門周邊旅游亮點頻現(xiàn)。三是旅游產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模加大，促進旅游行業(yè)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升，使旅游產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟社會帶動作用進一步加強。 在看好旅游經(jīng)濟的同時，我們不可忽視通脹以及其他國內(nèi)外經(jīng)濟外力因素的影響，因此， 今后，我們要進一步夯實旅游業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，鞏固原有的旅游經(jīng)濟熱點，并開發(fā)培植新的旅游經(jīng)濟增長點，切實推進 廈門市 旅游經(jīng)濟能更上一個新臺階。 廈門 市場背景分析 一、 商業(yè)地產(chǎn) 近年來，商業(yè)地產(chǎn)大潮席卷廈門，購物中心、 SHOPPING MALL、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)，各類商用物業(yè)層出不窮；產(chǎn)權(quán)式商鋪、售后返租、先招商后銷售，種種營銷手段如十八般武藝輪番上場 。 勞倫、 BURBERRY、 Kamp。大量品牌商家的進入海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 18 頁 共 69 頁 為打造高端、休閑、特色商業(yè)提供了充分的商家資源，一個新的市場機會已經(jīng)呈現(xiàn)在我們面前。對于這一點，開發(fā)商并非不了解，問題在于國外商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金主要來源于房地產(chǎn)信托基金，可以長期使用；國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來源于發(fā)展商自有資金和銀行資金，而銀行資金到期必須還本付息，不允許長期占用。中國商業(yè)地產(chǎn)的廣闊前景吸引了來自世界各地的房地產(chǎn)投資機構(gòu)。這些上市后的企業(yè)，在資本市場融資后必須為資金尋找出路。 盈利模式創(chuàng)新 相對于以前開發(fā)出售的盈利模式，一種新的盈利模式正開始為市場所接受。隨著土地增值稅政策的推行，會有更多資金充足的開發(fā)商傾向于選擇這種模式。 政府積極介入 政府方面也開始注意對于商業(yè)地產(chǎn)運營的引導(dǎo)。目前，政府已經(jīng)注意到這方面的問題，并采取相應(yīng)的對策。然而，這些限購措施都是針對 70 年產(chǎn)權(quán)的普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)并不在其中。 由此可見，當下購買普通住宅較為困難，而購買商業(yè)地產(chǎn)顯然更加簡單，就連公積金貸款也不將商業(yè)地產(chǎn)列為審核標準。 這樣做還有一個好處就是提高了準入門檻，只有自有資金充足，有實力和意愿長期持有和運營項目的開發(fā)商才能進入，這就為項目成功運作奠定了良好的基礎(chǔ)。廈門商品房市場遭遇了一場前所未有的震蕩，成交量迅速萎靡。3 月份以來，廈門住宅成交量進一步下跌，截至 3 月 13