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淺析節(jié)約集約用地轉(zhuǎn)變觀念-在線瀏覽

2024-10-25 09:34本頁面
  

【正文】 收土地閑置費;如該宗土地是以出讓方式取得的,則工業(yè)用地每年按土地出讓金的15%計征土地閑置費,經(jīng)營性用地和其他用地每年按土地出讓金的10%計征土地閑置費。對未充分利用土地,參照法定閑置土地的要求依法征收土地閑置費,從而突破了大量的未充分利用土地難以收取閑置費的障礙。對閑置二年或二年以上的土地,江陰市委、市政府堅持原則,排除干擾堅決依法收回土地使用權(quán),重新進(jìn)行配置使用?!叭龔姟迸e措的實施,既嚴(yán)肅了土地管理法規(guī),又緩解了用地壓力,成為江陰破難題、保發(fā)展、促節(jié)約的一大亮點,被江蘇省國土資源廳評為管理創(chuàng)新獎。土地閑置并不可怕,因為市場經(jīng)濟(jì)就是生生滅滅,閑了再用起來就是了。門檻限地:政策引導(dǎo)節(jié)約集約用地自2004年以來,江陰市人民政府出臺了一系列促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的文件,以政策為引導(dǎo),提高用地門檻,保障江陰經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。2006年,江陰出臺《關(guān)于嚴(yán)格土地管理保障經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的實施意見》,進(jìn)一步提高了用地門檻,規(guī)定對達(dá)不到江陰市集約利用土地要求的項目一律不予供地;投資2000萬元以下的項目,原則上不單獨供地,企業(yè)內(nèi)部的行政辦公等輔助設(shè)施用地面積一般不得超過項目總用地面積的7%。工業(yè)用地綠化率不得超過15%,建筑密度一般應(yīng)大于50%。點評:門檻限地,就是用政策來抬高用地門檻。論證核地:超百畝用地專家質(zhì)詢論證2010年,江陰市出臺《關(guān)于進(jìn)一步提升節(jié)約集約用地水平促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的實施意見》,明確規(guī)定,對用地面積超過100畝的工業(yè)建設(shè)項目,由市國土資源部門牽頭,會同市發(fā)改、經(jīng)信、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃等相關(guān)職能部門和專家論證后確定供地計劃。文件出臺后,已先后對30多個重點建設(shè)項目進(jìn)行了專家咨詢論證,共核減項目用地510畝。用地單位都很滿意,沒有一家企業(yè)因?qū)<艺撟C而撤銷投資。在一定面積的土地上,產(chǎn)出越大、效益越好,就越能說明土地集約利用的水平。按照全面實行工業(yè)用地招拍掛出讓和工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)的精神,結(jié)合江陰實際市情,2010年,江陰市政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步提升節(jié)約集約用地水平促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的實施意見》,建立和完善了工業(yè)用地出讓價格差別定價機(jī)制。對列入現(xiàn)行《國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》及《江陰市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》中的鼓勵類項目,公開出讓底價可以在市場評估的前提下適當(dāng)下浮,其中對項目投資大、產(chǎn)業(yè)層次高、科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、環(huán)境影響小的工業(yè)項目,公開出讓底價可以按國家發(fā)布的工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)確定。二是探索按園區(qū)定價。點評:這項政策剛剛實行,作用還不太明顯,但隨著時間的推移,這項創(chuàng)新之舉必將對江陰節(jié)約集約用地、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。比如:對于企業(yè)在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下,進(jìn)行二次開發(fā)、提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款。在未增加用地面積的情況下,該公司建筑面積從原來的1萬平方米,從而提高了土地利用效率。點評:鼓勵企業(yè)在科學(xué)論證、合理布局的基礎(chǔ)上,對原有土地進(jìn)行二次利用,企業(yè)在不新增用地的情況下,提高土地使用效率,既解決了生產(chǎn)用地,又節(jié)約了用地成本。江陰鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá),許多在上世紀(jì)80年代拿到土地的企業(yè),手里都或多或少有著存量土地,或利用不太充分。分期供地:杜絕假借項目圈占土地江陰強化對建設(shè)項目的審查,堅決杜絕假借項目圈占土地的現(xiàn)象,對企業(yè)的新增用地需求,層層把關(guān),嚴(yán)格控制。,江陰國土部門通過詳細(xì)地考察和周密的論證,最終在2009年4月、9月和2010年2月和6月分四期對企業(yè)進(jìn)行了供地。同時,對企業(yè)申請增資擴(kuò)建用地的,江陰國土部門要求必須優(yōu)先使用已有建設(shè)用地,并將已有的土地與新申請用地數(shù)量一并核算用地指標(biāo)。點評:項目到底需要多少地、每一階段土地建設(shè)利用得怎樣、如何防止假借項目圈占土地,江陰分期供地是一個應(yīng)對的好辦法。合并省地:拆遷企業(yè)集中安置南閘街道是江陰的南大門,為打造江陰城市“南花園”,江陰啟動了老鎮(zhèn)區(qū)改造工程。低矮陳舊的廠房占居著南閘的北大門,且土地利用效率普遍不高。搬遷過程中,南閘街道對涉及的國有土地全部進(jìn)行回購,對涉及的企業(yè)則采取多種措施進(jìn)行安置。目前,已有20多家企業(yè)被安置到街道工業(yè)集中區(qū),建起了標(biāo)準(zhǔn)廠房,有的還共用了辦公大樓、職工宿舍和食堂,與原來相比,節(jié)省了近一半的土地。江陰南閘街道在老鎮(zhèn)區(qū)改造工程中,特別注重節(jié)約集約利用土地,壓縮工業(yè)用地數(shù)量,提高用地效率,整個鎮(zhèn)區(qū)改造涉及30多家企業(yè)搬遷,沒有新增一分建設(shè)用地,而且工業(yè)集中區(qū)內(nèi)有些土地和廠房原來沒有得到充分利用,現(xiàn)在因搬遷企業(yè)的進(jìn)駐也得到了有效改善。對查出的部分投入產(chǎn)出達(dá)不到要求或存在閑置、浪費土地的企業(yè),由原招商部門與企業(yè)簽訂補充投資協(xié)議,在協(xié)議中明確約定要達(dá)到的最低投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)和開竣工日期。同時,對各鎮(zhèn)、街道和開發(fā)區(qū)處置閑置、未充分利用土地工作和投入產(chǎn)出情況進(jìn)行專項檢查考核。通過開展“回頭看”,督促部分企業(yè)盤活利用了閑置土地,促使部分低效用地企業(yè)增產(chǎn)增效?,F(xiàn)公司年生產(chǎn)能力達(dá)到6200噸,畝產(chǎn)出超過600萬元,成為江陰高效利用土地、高投入、高產(chǎn)出的典范。道理大家都明白,關(guān)鍵是怎么落實。說到底,土地就應(yīng)該是這樣“多家用、多家管”。江陰市一直以來都將用地規(guī)劃作為各項規(guī)劃的龍頭,建立了以規(guī)劃為中心的宏觀調(diào)控機(jī)制,取得了良好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益。目前,全市共有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、鋼鐵產(chǎn)業(yè)基地、電力能源產(chǎn)業(yè)基地、石化產(chǎn)業(yè)基地、包裝新材料產(chǎn)業(yè)基地、物流(倉儲)產(chǎn)業(yè)基地等8個主題園區(qū),基本形成了工業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集聚、土地集約的發(fā)展模式。不開發(fā)區(qū)域規(guī)劃,提升節(jié)約用地水平。2010年,江陰編制完成了《南部地區(qū)不開發(fā)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展暨結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》,擴(kuò)大了集約用地的內(nèi)涵,在顧山、長涇、祝塘、徐霞客、青陽、月城等6個鎮(zhèn)專辟200平方公里列為禁止建設(shè)區(qū)域,按各自特點發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè),適度發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游等生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),不適合的工業(yè)項目一律撤出,以保護(hù)促節(jié)約,進(jìn)一步提升集約用地的水平。按照各自特點劃定禁止建設(shè)區(qū),發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè),適度發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游等生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),提高土地產(chǎn)出率,本身就是集約用地,也拓展了集約用地的內(nèi)涵。對辦理出讓的工業(yè)用地,要求企業(yè)必須簽訂收取履約保證金協(xié)議,按照實際成交價款的20%向企業(yè)收取履約保證金(其中:10%考核按時開工,10%考核集約用地)。對辦理出讓的經(jīng)營性用地,必須簽訂收取履約保證金協(xié)議,按照實際成交價款的10%收取履約保證金(其中:5%考核按時開工,5%考核按時竣工),按時開工和在規(guī)定時間內(nèi)通過綜合驗收的,履約保證金本息分別全額退還(利息按銀行同期活期存款利息結(jié)付);未按時開工和竣工驗收的,履約保證金不予退還,上繳市財政,并須按出讓合同的約定追究相關(guān)違約責(zé)任。江陰通過實行履約保證金制度,強化了建設(shè)用地批后監(jiān)管,督促了企業(yè)按時開竣工和嚴(yán)格履行節(jié)約集約用地的要求,促進(jìn)了土地高效利用。2004年,江陰市政府作出了全面禁止開山采石的決定,將全市91家礦山企業(yè)全部關(guān)閉。關(guān)停礦山宕口后,對部分在建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)的廢棄地,國土資源局積極引導(dǎo)進(jìn)行盤活,先后建成火車站、垃圾發(fā)電廠、殯儀館等一大批建項目,盤活存量土地3800余畝,保障了發(fā)展用地。經(jīng)過整治,原來犬牙交錯、怪石林立,淺坑深潭、砂土遍地的礦山宕口廢棄地,變成了一望無際的農(nóng)用地;通過環(huán)境整治,先后建成了周莊生態(tài)園、南閘獅子山生態(tài)園等一大批規(guī)模宏大、環(huán)境優(yōu)美、深受入民群眾贊償?shù)募蓍e、娛樂、健身、觀光為一體的自然景觀,實現(xiàn)了廢棄地整治、土地盤活、環(huán)境保護(hù)多贏?!盎⒖凇眾Z地,方法并不稀奇,關(guān)鍵是有沒有去做、有沒有真正去做。向天要地:建立高層農(nóng)民公寓享有“天下第一村”美譽的江陰華西村,曾被人們稱為“別墅村”。上世紀(jì)80年代末,華西人提出了“多借天,少占地”的發(fā)展理念。合并前,16個村共有113個自然村8417戶村民,農(nóng)民居住分散,住宅占地面積達(dá)6210畝。2006年,華西建成了9座“塔樓”式農(nóng)民公寓,每座15層、可住48戶村民??偨ㄖ娣e20萬平方米。華西村走過的節(jié)約集約用地之路,是江陰大多數(shù)富裕起來的農(nóng)村用地的一個縮影。點評:有錢了蓋別墅,這是中國農(nóng)民最大的住房消費邏輯。江陰停建別墅建高層農(nóng)民公寓,是可貴的覺悟和理智的選擇。領(lǐng)導(dǎo)小將節(jié)約集約用地考核納入市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展綜合評價體系,按照單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗等相關(guān)指標(biāo),每年對鎮(zhèn)(街道、開發(fā)區(qū))實行分級考核,嚴(yán)格落實責(zé)任考核與獎懲制度。同時,每年對各鎮(zhèn)(街道)工業(yè)集中區(qū)土地的集約利用狀況,從土地利用強度、土地利用結(jié)構(gòu)、土地投入產(chǎn)出、土地資源消耗四個方面進(jìn)行調(diào)查、評價,并進(jìn)行綜合考核,將全市工業(yè)集中區(qū)土地的集約利用狀況分為優(yōu)秀、良好、一般、較差四個等級,對集約利用水平較高的進(jìn)行獎勵,對集約利用水平較差的責(zé)令整改。點評:不以GDP論英雄,以單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗等相關(guān)指標(biāo)論英雄,是江陰的一大創(chuàng)舉。置換增地:向農(nóng)村土地要潛力從2008年下半年開始,江陰市打響了以土地整治為主線、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為核心的綜合戰(zhàn),率先開展了以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障、農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)住房、農(nóng)民身份置換城鎮(zhèn)居民身份的“三置換”改革試點和“萬頃良田”建設(shè)工程試點。根據(jù)規(guī)劃,5個試點村共可節(jié)約土地2200多畝。2008年10月,江陰啟動萬頃良田一期工程,總面積18331畝,位于徐霞客、青陽、月城鎮(zhèn)范圍內(nèi),分別命名為高效設(shè)施農(nóng)業(yè)區(qū)、優(yōu)質(zhì)糧油生產(chǎn)區(qū)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)林果區(qū)。據(jù)統(tǒng)計,近年來??萍脊艿兀好迦型恋丶业诪檫M(jìn)一步提升國土資源管理水平,促進(jìn)全市節(jié)約集約用地,2003年,江陰在全國縣級市中率先投資3500萬元,在全市范圍內(nèi)進(jìn)行大比例尺土地利用更新調(diào)查工程,建立了城鎮(zhèn)1:500、農(nóng)村1:1000的全數(shù)字化地形、地籍和土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫,并于2005年通過了國土資源部的驗收。該成果填補了國內(nèi)大比例尺調(diào)查的空白,被國土資源部領(lǐng)導(dǎo)譽為“國內(nèi)領(lǐng)先,國際一流”,獲得了“2005國土資源科技創(chuàng)新獎一等獎”、“江蘇省測繪科技進(jìn)步一等獎”、國土資源部“國土資源科學(xué)技術(shù)獎二等獎”等榮譽。建立城鎮(zhèn)1:500、農(nóng)村1:1000全數(shù)字化地形、地籍和土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫,對依法管地、節(jié)約集約用地提供了有力的科技支撐。自2005年省國土資源廳實行點供辦法以來,江陰共爭取點供項目25個,涉及新增建設(shè)用地
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