【正文】 施，保護與利用相結(jié)合，山水人文、交相輝映 的總體原則，按照 風(fēng)景名勝區(qū) +旅游度假區(qū) 兩區(qū)并行整體開發(fā)的思路，以西岸片區(qū)綜合旅游開發(fā)為突破口，引進知名企業(yè)共同建設(shè)，著力打造成為集健康養(yǎng)生、商務(wù)會展、運動觀光、休閑度假于一體的生態(tài)旅游度假區(qū)。 總投資： 300,000萬元 ? 休閑體育公園項目 項目名稱：休閑體育公園項目 項目選址：重慶市 XX景區(qū) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：本項目占地約 3600畝，建設(shè)兩個 18洞的國際錦標(biāo)級的高爾夫球場，配套建設(shè)高檔別墅及高爾夫公寓。 總投資： 20,000萬元 ? 歡樂鹽海岸項目 項目名稱：歡樂鹽海岸項目 項目選址：重慶市 XX景區(qū) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：占地約 1500畝，規(guī)劃建設(shè)風(fēng)情鹽海岸、主題度假酒店、鹽鹵溫泉洗浴、旅游地產(chǎn)開發(fā)等。 總投資： 30,000萬元 四、西岸片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 康復(fù)中心項目位 于旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，臨旅游核心服務(wù)區(qū)。 香江國際項目的啟動開發(fā)將促進區(qū)域向高級別發(fā)展，極大提升區(qū)域競爭力。 香江國際“ XX”項目位于重慶 XX西岸，項目總占地五千余畝，總建筑面積 138萬平米，物業(yè)類型包括低密度住宅 (占地 2500畝 )、度假式酒店及會議中心（占地 300畝）、風(fēng)情商業(yè)街、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 (1700畝 )、 企業(yè)會所、游艇碼頭等，項目集休閑度假、會議論壇、長期居住為一體的大型綜 重慶 XX項目初步可研報告 12 合體項目。 于2021年 12月奠基。 西臨規(guī)劃道路路為待建中。 項目北側(cè)迎賓大道，東段修筑完成西段待建。 、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 現(xiàn)狀北側(cè)邊界和東側(cè)邊界已經(jīng)完成市政道路修筑，其他邊界道路尚未完成， 其中北側(cè)道路西段應(yīng)要求盡快完成。 施工臨電可借用地塊農(nóng)電，設(shè)計變壓器和線路等接通費用。局部因采石形成低洼，并有造成 10米左右陡壁，但低洼處仍高于路面標(biāo)高。 、 地面現(xiàn)狀 土地 形狀呈倒 L型，地塊形狀比較完整 ； 整體地勢自西北向東南呈緩坡走勢，局部地塊可形成對湖面良好的觀景效果。 北側(cè)臨規(guī)劃路邊界小區(qū)主入口對應(yīng)地塊原為采石場，地勢突變低洼，有一水塘。 整體植被狀況稀少，無高大喬木。 、 拆遷 情況 村民拆遷和征地工作已經(jīng)完成，預(yù)計不會對項目開發(fā)進度造成影響，農(nóng)用高壓電線挪移手續(xù)較繁瑣，但實施難度不大，可以采取繞行辦法，預(yù)計不會對項目開發(fā)進度造成影響。 重慶 XX項目初步可研報告 15 、 地質(zhì)情況 基基地為巖層，地表覆土，表面觀測無重大巖石斷裂帶。 當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)計要求是烈度 6 級。 地形整體的連續(xù)性尚好，個別區(qū)段的地形突變可加以利用。 巖石地質(zhì)條件，特別是較大面積地塊處于裸露巖石面，堅持 “ 依山就勢 重慶 XX項目初步可研報告 16 ，順其自然，巧妙利用 ” 的原則進行規(guī)劃和建設(shè)，盡量避免大的挖方或填方，是既降低建設(shè)成本，又呈現(xiàn)自然美的重要途徑。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15749 元，實際增長 11%。 、交通發(fā)展 一、交通路網(wǎng) 2021 年“二環(huán)八射”交通規(guī)劃完成后僅豐都、城口兩個區(qū)縣無高速公路連通。 2021 年左右將形成輻射川、黔、云、陜、鄂、湘的骨架公路網(wǎng)。而且機動車進入家庭的速度日益迅猛。 重慶 XX項目初步可研報告 18 ? 包括自然景觀資源和文化遺址兩大類別，其中自然景觀資源又以山景、江景、溫泉 、湖景 為主，而文化旅游資源中重慶巴文化遺址以及抗戰(zhàn)時期紅色文化最為顯著。 重慶旅游資源中在國內(nèi)外有美譽度、有影響力的旅游大項目少，缺乏對區(qū)域內(nèi)其他中小旅游景點的帶動作用； ? 上述不足 限制了重慶市旅游業(yè)的發(fā)展很難達到諸如三亞、北京等城市的水平 。 二、旅游收入 重慶旅游總收入占 GDP 比重為 10%以上， 2021年重慶 游客 有 ，旅游總收入達 917億元，是 2021年的 3倍。 年度 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 旅游人次（萬人次） 10100 12300 16200 旅游收入（億元） 917 三、發(fā)展現(xiàn)狀 重慶近郊休閑度假旅游黃金圈已經(jīng)逐漸形成，修建了一批休閑度假旅游設(shè)施。 重慶 XX項目初步可研報告 19 ? 森林主題：屬于傳統(tǒng)休閑度假旅游，以農(nóng)家樂形式為主，檔次不高、規(guī)模較小。 ? 鄉(xiāng)村田園主題：大部分度假項目均包含此主題。 ? 人均可支配收入增加，旅游消費能力持續(xù)增長。 ? 重慶私家車數(shù)量倍速增長，刺激市郊短線旅游的發(fā)展。 ? 交通線路的完善，為近郊旅游度假需求實現(xiàn)必備條件。 ? 常駐人口規(guī)模超過 600 萬人重慶都市圈，人均 GDP 超過 3355 美元，重慶正處于休閑度假旅游規(guī)?；瘑与A段。 隨著新富階層財富的增長，原本觀光旅游逐漸轉(zhuǎn)化為休閑度假需求，出于對舒適氣候、優(yōu)異的景觀資源的占有，對養(yǎng)生和健康的需求，轉(zhuǎn)而傾向與在景區(qū)購買產(chǎn)業(yè)，將其作為養(yǎng)老或度假的第二居所。 重慶 XX項目初步可研報告 21 旅游地產(chǎn)發(fā)展的 3個階段 、旅游地產(chǎn)典型案例 —— 華僑城 華僑城是國內(nèi)從事“旅游 +地產(chǎn)”開發(fā)的 先驅(qū)者，屬下四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模也是全國之最。 一、先做旅游 —— 四大主題公園 “錦繡中華” 1989年 9 月開始為時 2 年時間完成國內(nèi)第一個旅游項目，占地 30 多萬方，成為深圳旅游的代名詞，開業(yè)當(dāng)年即收回投資，幾年之后又成功上市。來自全國各地、各民族上千名員工進行表演，推出大型民族歌舞廣場秀 。 1994 年6 月開業(yè)，占地 48 萬方， 188 個景點，表演大型音樂舞蹈史詩《創(chuàng)世紀(jì)》，將中國的廣場表演藝術(shù)推至極致。并有大型室內(nèi)滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金子塔幻想館等參與項目。 二、配套酒店及其他設(shè)施 配套大型旅游休閑社區(qū)的需要，陸續(xù)修建了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水 景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂谷干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項目，形成一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑為一體的，面積達 5 平方公里的旅游之城。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。 四、總結(jié) 華僑城四大主題公園的成功，極大地改善了當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境，為房地產(chǎn)項目帶來極高的附加值和升值潛力。 旅游開發(fā)所做的商業(yè)配套為居住區(qū)人們營造了浪漫的生活氛圍。 華僑城的利潤構(gòu)成旅游業(yè)占 20%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占 80%。 深圳旅游 +地產(chǎn)的開發(fā)模式的成功，各地方政府認(rèn)為可以極大改善城市形象，豐富城市服務(wù)功 能，傾向主動給予華僑城更多的優(yōu)惠和更多資源，因此，華僑城可以極低的土地成本獲得大量的土地資源，開發(fā)利潤非常可 重慶 XX項目初步可研報告 24 觀。 五、華僑城成功經(jīng)營要素 資金風(fēng)險的規(guī)避，旅游地產(chǎn)項目投資額大回收期長，其中主題公園的投資回收期一般為 810 年，華僑城通過強化主營能力、跨區(qū)域連鎖、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展等手段規(guī)避風(fēng)險。 選址在經(jīng)濟發(fā)達人口密集地區(qū)，確保主題公園的生存環(huán)境。 市場潛力區(qū)位，近郊和城市交通連接便利，區(qū)位在未來城市格局中極具潛力和優(yōu)勢，升值空間大。規(guī)劃就是財富 環(huán)境就是資源 的發(fā)展觀，具有現(xiàn)實的指導(dǎo)和導(dǎo)向意義。 規(guī)劃先行，選擇正確的發(fā)展模式和發(fā)展路徑。奉行在花園中建設(shè)城市而不是在城市中建設(shè)花園的理念，區(qū)域綠化率達到 53%。或是能夠依托城市發(fā)展 和人群消費，營造出優(yōu)質(zhì)的旅游資源。 ? 通過地產(chǎn)開發(fā)銷售、經(jīng)營獲得盈利。 ? 必須有較高的起點，項目定位針對中高端群體，特點鮮明突出，易于品 重慶 XX項目初步可研報告 25 牌打造。 2021— 2021 年，重慶旅游地產(chǎn)最典型的區(qū)域武隆仙女山，共銷售休閑度假地產(chǎn)項目約為 27 萬平方米。以投資為主導(dǎo)的旅游休閑置業(yè)的穩(wěn)步上升，充分說明重慶居民購房結(jié)構(gòu)的變化趨勢。 二、 旅游業(yè)的發(fā)展促動旅游地產(chǎn)置業(yè)熱潮 重慶旅游地產(chǎn)的發(fā)展源于旅游方式轉(zhuǎn)變，重慶旅游地產(chǎn)業(yè)正隨著重慶人均 GDP 高達每人 3000 美金，而發(fā)生著質(zhì)的變化。 重慶的旅游地產(chǎn)市場大約是從 2021 年開始的，時間不過 2~3 年，但已有了蓬勃的發(fā)展。物業(yè)類型更是從頂級的臨崖獨棟別墅，到不足 20 平方米的小型公寓，涵蓋了各個層面；物業(yè)管理及服務(wù)方面，也從開始的掛名酒店公司管理，到開始引進國際一流的酒店管理公司，如花漾的山谷引進了泰國最大的酒店管理公司ANANTARA，應(yīng)該說整個行業(yè)都取得了相當(dāng)大的進步。隨著主城的優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，產(chǎn)品同質(zhì)化越來越嚴(yán)重，一些對地產(chǎn)趨勢發(fā)展有深刻認(rèn)識和領(lǐng)悟的品牌開發(fā)商，如隆鑫、金陽等，已把眼光投向了旅游地產(chǎn)。 旅游地產(chǎn)的購房者共分為兩種； 一類是喜歡休閑度假生活方式的城市精英階層。 市場需求將越來越高，越來越細(xì)。 豐富的自然資源對旅游地產(chǎn)而言是極為重要的。良好的生態(tài)環(huán)境和優(yōu)美風(fēng)景，才能給都市人一個釋放壓力、享受生活的平臺。 近郊區(qū)旅游地產(chǎn)項目依托豐富的自然景觀資源以及與主城區(qū)的交通距離，吸引消費者度假休閑或作為第二居所（部分做第一居所） 。 、典型項目調(diào)研 2021 年 8 月隨著仙女山避暑度假旺季的到來，不僅旅館酒店，連當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)家樂也一房難求，客人必須要提前 1 個星期才能訂到房，其房間的普遍價格已經(jīng)達到 600 元 /晚左右的水平。 8 月 8 日，晉愉戴斯大衛(wèi)營不得不停止辦理 VIP 卡。另外，該項目還將銷售 600 多套度假酒店客房，其預(yù)約客戶也超出了總供應(yīng)量。 武隆仙女山，憑借地產(chǎn)項目最為集中、開發(fā)模式相對成熟的優(yōu)勢，穩(wěn)居重慶旅游地產(chǎn)第一陣容。 萬盛黑山谷等地，其旅游地產(chǎn)剛剛起步，但由于整體規(guī)劃不錯，后期發(fā)展也被看好。 區(qū)域距主城的車程都在 12 個小時之內(nèi)，主城白領(lǐng)以上的有車一族，是其最大客源。酒店北面緊鄰景區(qū) 45 畝生態(tài)濕地公園，背靠 50 畝專屬森林公園；周邊配套齊全，西南方為特色風(fēng)情商業(yè)街、大規(guī)模停車場、國際美術(shù)夢幻寫生中心等特色配套。 a 區(qū)總建筑面積約 16000 平米，共 4 層，設(shè) 3 部觀光電梯； 45— 65 平米精裝修 酒店 私產(chǎn) 客房 350 間，其中豪華主題套房 19 間，豪華標(biāo)間 189 間 。 作為產(chǎn)權(quán)式酒店，開發(fā)商率先推出 (1020 年保障 )委托經(jīng)營，每年年回報率為總房款 8%的收益保障機制，簽約即保障總房款 160%(20 年 )的固定回 重慶 XX項目初步可研報告 29 報； 業(yè)主每年有 36 天的免費入住權(quán)，時間可全年累計，如不入住或未住滿的其中 16 天可額外折現(xiàn) (單間 300 元 /天 ，套房 450 元 /天 )，另外酒店自己的 vip 客戶就有 2021 多名不定期入住，且酒店地處旅游景區(qū)門口，光游客入住率全年都在 70%以上，時間從 2021 年 5 月起營業(yè)時計算 。項目是首家按三星級標(biāo)準(zhǔn)的打造的度假酒店，套內(nèi) 28117 ㎡，產(chǎn)品有單間，標(biāo)間 ,套房，躍層，全帶廚房。 標(biāo)準(zhǔn)化酒店經(jīng)營管理系統(tǒng)，業(yè)主可將自身購買的客房委托給酒店經(jīng)營，可隨時查閱自身房間的經(jīng)營情況，可分 取 50%— 70%的經(jīng)營回報，按每年至少入住 100 天，平均房價 200 元，最低分成 50%，年回報 10000 元，結(jié)合業(yè)主自身入住價值，回報率將高過 10%。 黑山印象假日酒店實景圖 項目周邊配套情況表 項目銷售情況 樓盤 價格 戶型區(qū)間 銷售情況 入住時間 黑山印象假日酒店 現(xiàn)價格 4000元左右 28㎡ 117㎡ 2021年 8月開盤 銷售率 100% 2021年 6月 ? 黑山水云澗 黑山水云澗位于重慶萬盛區(qū)黑山原始森林公園內(nèi)，海拔高度 1266 米，樓盤 主干道 政府機關(guān) 商場 旅游休閑 學(xué)校 項目位置 八角鎮(zhèn) 黑山鎮(zhèn) 步行街 服務(wù)中心 黑山谷 奧陶紀(jì) 八角鎮(zhèn)小學(xué) 明德小學(xué) 黑山印象假日酒店 黑山谷百花村 11公里 16公里 3公里 11公里 3公里 10米 11公里 16公里 重慶 XX項目初步可研報告 31 地處萬盛黑山谷和石林兩個 4A 國家級景區(qū)之間，萬盛旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點（百花村），距奧陶紀(jì)公園 5 分鐘路程，距萬盛石林 10 公里，距黑山谷 6 公里。社區(qū)由專業(yè)的物業(yè)管理公司實行全天候封閉式的管理，實行托管服務(wù)。這里是由北坡進入金佛山主峰風(fēng)吹嶺的一條蜿蜒十余里的溪谷。項目規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃用地面積 118767 ㎡，獨立別墅 3 棟，總建筑面積為 133000 ㎡。聯(lián)排別墅 1 棟，建筑密度為 25%。健康步道約 4000 米，居住戶數(shù)為 1530 套，親水平臺 15 個，五星級酒店 25000 ㎡，停車位 500 個。目前公路方面由主城區(qū)走渝涪高速公路經(jīng) 319 國道；鐵路方面由渝懷鐵路至武隆僅需 120 分鐘。水路方面今年三峽大壩蓄水到 178 米后， 500 噸級豪華游輪皆可停靠武??；項目距離仙女山世界級旅游風(fēng)景區(qū) 9 公里，距離世界自