【正文】 期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。第四十八條本辦法自2001年6月1日起施行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。在《辦法》中的處罰條款中為此還規(guī)定，在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。由于購房人基本上處于弱勢地位，導(dǎo)致合同糾紛中的受害者往往是購房者?！坝喗稹被蛘摺岸ń稹倍伎梢酝诉€嗎？答：目前，在商品房銷售市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。《辦法》規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。延期交房的責(zé)任答：在《辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。在商品房現(xiàn)售方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問題，《辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！侗本┣嗄陥?bào)》第二篇：南京市商品房預(yù)售合同遇到行政法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問南京市商品房預(yù)售合同本合同文本適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)（不含兩縣）國有土地范圍內(nèi)取得商品房預(yù)售許可證的商品房預(yù)售，經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)售不適用本合同文本。在本合同中的【 】內(nèi)打“√”表示選擇，打“x”表示不選擇。本合同特別制作“乙方辦理登記手續(xù)專用”文本，專項(xiàng)用于乙方辦理各項(xiàng)登記手續(xù)；該專用文本在乙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后由房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)存入房產(chǎn)檔案館?！?》商品房預(yù)售合同預(yù)售人（下稱“甲方”）：_____________預(yù)購人（下稱“乙方”）：_____________甲方已領(lǐng)取___號《國有土地使用證》，依法享有南京市____區(qū)____地塊的國有土地使用權(quán)；該宗地塊地號為_________。甲方已領(lǐng)取寧房銷第_____號《南京市商品房預(yù)售許可證》，依法可以預(yù)售相應(yīng)商品房。第一條 合同標(biāo)的基本情況一、甲方預(yù)售給乙方的商品房（下稱“該商品房”）為上述《南京市商品房預(yù)售許可證》證載范圍中的 號，該房號為【 】公安審定編號【 】工程暫定編號。二、該商品房所在樓幢的主體建筑結(jié)構(gòu)為_____，主體建筑層數(shù)為____層，其中＋，＋，該商品房位于【 】+【 】＋。四、該商品房的建筑面積_____平方米，其中套內(nèi)建筑面積_____平方米，共有共用分?jǐn)偨ㄖ娣e_____平方米。五、該商品房的裝修裝飾材料及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見附件4。該商品房的土地用途為_____，土地使用年限自 ____年____月____日起至____年____月____日止。第二條 該商品房的權(quán)利瑕疵一、甲方告知乙方，該商品房存在下列權(quán)利瑕疵：【 】其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為____，抵押登記部門為_____，抵押登記日期為_____。二、甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明和甲方處理上述權(quán)利瑕疵的承諾見附件5。二、甲、乙雙方履行本契約時(shí)，定金按下列方式處理：【 】在乙方最后一次付款時(shí)充抵合同價(jià)款。第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款乙方預(yù)購該商品房以建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為_____元/平方米，總價(jià)款合計(jì)(大寫)_____，(小寫)____，幣種為____?！?】房屋套內(nèi)的裝飾裝修款：_______元。貸款銀行按約發(fā)放貸款的，乙方實(shí)際向貸款銀行提交完備貸款申請資料的日期，視為乙方實(shí)際付款的日期?！?】按照未付到期價(jià)款的萬分之____/天計(jì)算，向甲方支付遲延期間的違約金。甲方應(yīng)在解除本合同____日內(nèi)，將已收價(jià)款扣除乙方應(yīng)當(dāng)賠償?shù)慕痤~后退還乙方。本合同解除時(shí)另有定金的，定金也不予返還。因乙方原因?qū)е卤竞贤獬稗k理的登記手續(xù)遲延注銷的，乙方承擔(dān)下列違約責(zé)任：【 】按照總價(jià)款的萬分之_____/天計(jì)算，向甲方支付遲延期間的違約金。二、該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：【√】已取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格書》和房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料；【√】己取得用于房屋權(quán)屬登記的《房屋測繪成果》；【 】第二條所列權(quán)利瑕疵已消滅；【 】應(yīng)當(dāng)在交付該商品房同時(shí)達(dá)到甲方承諾條件的附件6中的第 項(xiàng)已達(dá)到甲方承諾的條件；該商品房為住宅的，甲方還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！?】按照已收價(jià)款的萬分之_____/天計(jì)算，向乙方支付遲延期間的違約金。四、甲方遲延交付該商品房，經(jīng)乙方催告后 日后仍未交付的，乙方有權(quán)解除本合同，并按下列約定清理和結(jié)算：【 】按中國人民銀行同期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，乙方可要求甲方按照總價(jià)款在本合同簽訂之日起至本合同解除之日止同期利息的 倍賠償損失。乙方尚有預(yù)購商品房抵押貸款未歸還的，甲方可用應(yīng)當(dāng)退還和支付給乙方的款項(xiàng)代乙方歸還已到期的貸款并提前歸還尚未到期的貸款。乙方應(yīng)在收到以上約定的款項(xiàng)后______日內(nèi)，協(xié)助甲方到登記機(jī)關(guān)注銷本合同解除前辦理的各項(xiàng)登記手續(xù)。第七條 配套基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施一、甲方對配套基礎(chǔ)設(shè)施及其它設(shè)施的承諾見附件6。項(xiàng)計(jì)算，向乙方支付違約金。三、該商品房交付后，附件6中第_____項(xiàng)設(shè)施遲延達(dá)到甲方承諾條件，經(jīng)乙方催告后_____日內(nèi)仍未達(dá)到的，乙方有權(quán)解除本合同，并按下列方式處理：_______________。除附件7所列項(xiàng)目以外的配套房屋和建筑歸甲方所有。第九條 規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更的約定一、甲方承諾按已公示的商品房項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和核準(zhǔn)圖所確定的條件進(jìn)行建設(shè)?！?】該商品房所在樓幢與相鄰樓幢的正面建筑間距比原間距減少_____米?！?】該商品房朝向的方位偏角變化值超過___度?！尽獭吭撋唐贩繎粜桶l(fā)生變化?！?】該商品房共有共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)比原系數(shù)的增大值超過_____％。五、甲方在約定的期限內(nèi)未書面通知乙方的，乙方有權(quán)解除本合同。六、乙方收到甲方通知后在約定期限內(nèi)書面答復(fù)不解除本合同，或甲方在約定的期限內(nèi)未書面通知乙方，但乙方不解除本合同的，甲方應(yīng)按變更給乙方造成的實(shí)際影響，給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償。七、該商品房項(xiàng)目和該商品房的建筑工程設(shè)計(jì)文件在本合同生效后發(fā)生其它規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)變更的，甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)按法律法規(guī)和其它國家規(guī)定的精神處理。甲方通知確定的交付日期應(yīng)當(dāng)給乙方必要的準(zhǔn)備時(shí)間和必要的方便。甲方不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第六條第二款約定的其它交付條件的，乙方有權(quán)拒絕接收該商品房，甲方按第六條的約定承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。三、甲、乙雙方簽署商品房交接單，交接鑰匙后即為交付。第十一條 面積差異和其它差異的處理一、甲、乙雙方辦理交接手續(xù)時(shí)，第六條第二款中《房屋測繪成果》載明的該商品房實(shí)測面積與第一條約定的面積發(fā)生誤差的，按下列方式處理：【 】建筑面積誤差比絕對值在____%以內(nèi)（含本數(shù)，不得超過3%）的，按照第四條約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；建筑面積誤差比絕對值超出上述比值的，乙方有權(quán)解除本合同。乙方同意繼續(xù)履行本合同，實(shí)測建筑面積大于本合同約定建筑面積的，在上述比值以內(nèi)（含本數(shù)）部分的價(jià)款由乙方按第四條約定價(jià)格補(bǔ)足，超出上述比值部分的價(jià)款乙方可不予承擔(dān)，但其所有權(quán)歸乙方所有；實(shí)測建筑面積小于本合同約定建筑面積的，在上述比值以內(nèi)（含本數(shù)）部分的價(jià)款由甲方返還乙方，超出上述比值部分的價(jià)款由甲方雙倍返還乙方。第十二條 預(yù)售款專用和監(jiān)管一、甲方保證，在該商品房竣工前，所收取的合同價(jià)款專項(xiàng)用于該商品房所在樓幢的工程建設(shè)，不挪作他用。甲、乙雙方同意，乙方在該商品房竣工前支付的合同價(jià)款應(yīng)由上述銀行按商品房預(yù)收款監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定監(jiān)管使用。二、經(jīng)有市級以上檢測資質(zhì)的省、市建筑工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，該商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確屬不合格的，或因該商品房存在重大工程質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響正常使用的，乙方有權(quán)解除本合同。三、該商品房的工程質(zhì)量保修范圍和保修期見附件8，保修期自該商品房交付之日起計(jì)算。保修期內(nèi)，乙方發(fā)現(xiàn)該商品房存在工程質(zhì)量問題的，應(yīng)及時(shí)通知甲方或其受托人；甲方或其受托人接到乙方的報(bào)修通知后應(yīng)在 小時(shí)內(nèi)到場檢查（雙方另約時(shí)間的除外），并根據(jù)工程質(zhì)量問題的實(shí)際情況與乙方商定具體維修日期，及時(shí)、合理安排維修。甲方委托代為承擔(dān)保修任務(wù)的受托人應(yīng)當(dāng)在 年內(nèi)常駐該商品房項(xiàng)目現(xiàn)場。甲方或其受托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任：【 】按每拖延一天 元計(jì)算，向乙方支付違約金。四、甲、乙雙方對該商品房工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，任何一方均可委托由市級以上檢測資質(zhì)的省、市建筑工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，另一方應(yīng)當(dāng)配合和協(xié)助檢測工作。第十四條 前期物業(yè)服務(wù)（前期物業(yè)管理期間簽訂本合同時(shí)適用）一、本合同簽訂前，甲方就該商品房所在商品房項(xiàng)目的物業(yè)管理已與物業(yè)管理企業(yè) 簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并制定了《業(yè)主臨時(shí)公約》。乙方已詳細(xì)閱讀并自愿遵守該《前期物業(yè)服務(wù)合同》，同時(shí)已簽訂了《業(yè)主臨時(shí)公約》，并承諾按其規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。二、與該商品房的物業(yè)管理有關(guān)的其它事項(xiàng)見附件93。二、在本合同基本信息傳送至南京市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)市場處備案后，且在本合同簽訂后______日內(nèi)（應(yīng)當(dāng)不超過30日），甲、乙雙方應(yīng)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。四、該商品房交付后_____日內(nèi)（應(yīng)當(dāng)不超過90日），甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)共同申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。五、甲方承諾：【 】乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，乙方有權(quán)且應(yīng)當(dāng)要求甲方及時(shí)配合辦理該商品房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)變更登記。六、因一方過錯(cuò)，導(dǎo)致本條約定的上列手續(xù)遲延辦理，經(jīng)對方催告后 天仍未辦理的，過錯(cuò)方應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)下列違約責(zé)任：【 】按每遲延一天_____元計(jì)算，支付違約金。其中，物業(yè)管理服務(wù)用房在甲方辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)按規(guī)定程序以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主名義申請房屋權(quán)屬登記；其它符合所有權(quán)登記條件的且業(yè)主委員會已成立的，甲方應(yīng)配合業(yè)主委員會按有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，將其登記在全體業(yè)主名下。第十七條 送達(dá) 一方向?qū)Ψ剿瓦_(dá)的有關(guān)本合同的文件，以本合同載明的通訊地址為送達(dá)目的地；一方若需變更通訊地址，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方。第十八條 爭議解決方式因本合同的訂立、效力、履行、變更和轉(zhuǎn)讓、終止等發(fā)生爭議的，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決?！?】向南京仲裁委員會申請仲裁。第十九條 補(bǔ)充協(xié)議、附件內(nèi)容、空格的填寫內(nèi)容的效力一、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。但補(bǔ)充協(xié)議中的內(nèi)容系不合理地減輕或免除本合同約定應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)的責(zé)任，或者不合理地加重乙方責(zé)任、排除乙方主要權(quán)利的，仍以本合同為準(zhǔn)。但附件內(nèi)容、空格部分的填寫內(nèi)容排除鉛印部分中的非選用性內(nèi)容，且系不合理地減輕或免除本合同約定應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)的責(zé)任，或者不合理地加重乙方責(zé)任、排除乙方主要權(quán)利的，仍以被排除的鉛印內(nèi)容為準(zhǔn)。附件總平面圖(如粘貼需加蓋騎縫章)附件套型及分層平面位置圖（如粘貼需加蓋騎縫章）附件計(jì)入共有共用分?jǐn)偯娣e的共有部位(參見網(wǎng)上房地產(chǎn)公示內(nèi)容)附件裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（精裝修的，由雙方另行約定）【√】外墻：【√】內(nèi)墻：【√】頂棚：【√】室內(nèi)地面：【 】外窗：【 】單元防盜門：【 】分戶門：【 】內(nèi)門：【 】廚房： 【√】地面：【√】墻面：【√】頂棚：【 】設(shè)施：【 】衛(wèi)生間：【√】地面：【√】墻面：【√】頂棚：【 】潔具：【 】電梯： 【√】品牌名稱和型號：【√】產(chǎn)地：【 】其它：附件5甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明（如粘貼需加蓋騎縫章）甲方處理權(quán)利瑕疵的承諾【 】本合同簽訂后 天內(nèi)注銷該商品房的抵押登記。【 】該商品房交付前注銷抵押登記。因甲方原因?qū)е律鲜鲎N抵押登記手續(xù)遲延辦理，經(jīng)乙方催告后 天內(nèi)仍未辦理，或甲方提供虛假“甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明”的，乙方有權(quán)解除本合同，并按下列方式清理和結(jié)算：【 】甲方應(yīng)在本合同解除后 天內(nèi)將已付價(jià)款以及按 利率計(jì)算的利息返還乙方，并另按已付價(jià)款金額的一倍向乙方承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。以上概念的涵義以GBT47542002《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》為準(zhǔn)?！?】僅限于該商品房所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)業(yè)主、物業(yè)使用人及其隨行人。____年____月____日達(dá)到 ；雙方的其它約定：【 】會所的業(yè)主或使用人需改變會所用途的，需由該商品房所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)業(yè)主參與表決，并取得與會業(yè)主中二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主的同意?！?】會所的業(yè)主或使用人需擴(kuò)大會所服務(wù)對象范圍的，需由該商品房所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)業(yè)主參與表決，并取得與會業(yè)主中二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主的同意。【 】體育設(shè)施：______