【正文】 制。三是確定操作方式。四是制定政策措施。市委、市政府先后出臺了《阜新市棚戶區(qū)改造工程招投標(biāo)指導(dǎo)意見》、《阜新市棚戶區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等一系列政策規(guī)定，創(chuàng)造了具有阜新特色的棚改方式。市委、市政府緊緊抓住棚改機(jī)遇，統(tǒng)籌考慮棚改建設(shè)規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃，突出城市南部棚改建設(shè)，優(yōu)化城市布局，促進(jìn)城市南北的協(xié)調(diào)發(fā)展。充分利用騰空土地，建設(shè)工業(yè)園區(qū)和商貿(mào)市場，為棚戶區(qū)廣大居民創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。堅持以煤城海新棚戶區(qū)為圓點，向南、向東輻射，加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大城市空間，增強城市服務(wù)功能，提高城市競爭力。徹底解決棚戶區(qū)居民行路難、吃水難、入廁難、用電難、用熱難等問題。全面解決困難群眾居住問題，調(diào)節(jié)住房供需矛盾，抑制房價上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。棚戶區(qū)改造工程投資巨大，2005到2006年總投資近30億元，占全市固定資產(chǎn)投資的20%。一是實行多方籌資。即爭取國家和省補貼一塊、通過銀行貸一塊、地方政府出臺政策免一塊、社會各界支持一塊、居民個人出一塊、騰空土地商業(yè)化運作收入一塊。棚戶區(qū)改造大宗建材實行政府統(tǒng)一公開招標(biāo)采購，既確保了回遷樓的質(zhì)量，又降低了建設(shè)成本，兩年來共節(jié)約采購資金2934萬元。最大限度地減免土地出讓金、城市基礎(chǔ)配套費等17項行政事業(yè)性收費，最終使棚戶區(qū)居民得到了實惠。市人大、市政協(xié)多次視察指導(dǎo)棚改工程；房產(chǎn)、發(fā)改委、建委、國土、財政、公安、審計、物價、消防、人防、統(tǒng)計、動遷辦、規(guī)劃等部門打破常規(guī)，實行“一站式”現(xiàn)場辦公，從速辦結(jié)審批事項；交通和交警部門為棚改運輸車輛開辟了“綠色通道”；文化、衛(wèi)生、體育、民政、勞動、精神文明辦等單位積極為棚改工程作貢獻(xiàn)；各區(qū)政府全力以赴推進(jìn)拆遷工作和回遷樓建設(shè)；各級棚改辦充分發(fā)揮職能作用，扎實做好指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、調(diào)度、檢查、拆遷、建設(shè)等項工作；阜礦集團(tuán)、供電公司等中省直單位以及建筑施工企業(yè)全力支持和參與工程建設(shè)，確保了棚改工程快速推進(jìn)。在確保工程建設(shè)速度的同時，強化工程質(zhì)量監(jiān)管，全面落實建筑工程質(zhì)量責(zé)任制，廣泛開展建設(shè)工程分項和創(chuàng)優(yōu)樣板工程活動。在施工進(jìn)程中，有關(guān)部門加強經(jīng)常性檢查，還聘請32名熟悉工程建設(shè)業(yè)務(wù)的回遷群眾作為義務(wù)質(zhì)量監(jiān)督員，全面參與工程質(zhì)量的監(jiān)督，努力把回遷樓建設(shè)成質(zhì)量優(yōu)、價格廉、人民滿意的“放 8 心工程”。拆遷是棚改的基礎(chǔ)工作，難度最大。一是加強政策宣傳。實施了“八公開”，即公開拆遷補償安臵政策、回遷安臵方案、搬遷順序號、補償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷和回遷房屋面積、評估標(biāo)準(zhǔn)、分房時間、辦事程序等各項重大事宜，得到廣大棚戶區(qū)居民的普遍認(rèn)可和贊揚。采取市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)包片、黨員干部包戶的辦法，全力做好拆遷動員工作。三是實行梯次拆遷，緩解拆遷壓力。四是變上訪為下訪，認(rèn)真做好拆遷穩(wěn)定工作。由于采取上述措施，確保了拆遷工程快速有序地向前推進(jìn)，盡管8萬多戶居民同時進(jìn)行大搬遷，但沒有出現(xiàn)一起群體入省進(jìn)京上訪事件，實現(xiàn)了和諧拆遷。提前組織召開回遷分房大會，公布安臵政策、分房原則、選房程序和辦理回遷手續(xù)。聘請人大代表、政協(xié)委員、公證員、居民代表對回遷 9 分房全過程進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確?；剡w分房公開、公正、公平。第五，完善服務(wù)功能，建設(shè)新型社區(qū)。圍繞“設(shè)施齊全”，做到主體建設(shè)與配套設(shè)施同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)，使新區(qū)給排水、供電、通訊、消防、供暖、環(huán)衛(wèi)等公用設(shè)施全部配套，建設(shè)了中心文化休閑廣場、停車場、幼兒園、商店、社區(qū)衛(wèi)生室，配備了健身設(shè)施、籃球場地、休閑娛樂場所和圖書室；圍繞“服務(wù)配套”，新區(qū)成立了物業(yè)管理所、就業(yè)服務(wù)站、低保救助站和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，建設(shè)創(chuàng)業(yè)市場，努力為居民提供更多的就業(yè)崗位；圍繞“環(huán)境優(yōu)美”，保證新區(qū)綠化率達(dá)到40%以上，做到道路通暢、路面平坦、無裸露地面，按規(guī)定配套建設(shè)環(huán)衛(wèi)設(shè)施；圍繞“管理有序”，對新區(qū)的工作網(wǎng)絡(luò)、管理制度、警務(wù)工作、環(huán)境衛(wèi)生等做了明確規(guī)定；圍繞“文明健康”，組織新區(qū)居民開展經(jīng)常性的文明教育和文體娛樂活動。第六，采取多種渠道，解決居民就業(yè)市委、市政府把棚戶區(qū)居民就業(yè)工作作為重中之重，各相關(guān)部門千方百計創(chuàng)造條件，努力解決下崗職工再就業(yè)問題。二是各區(qū)政府結(jié)合棚戶區(qū)居民實際，開展了就業(yè)培訓(xùn)和提供就業(yè)信息，努力使每一位下崗職工都能學(xué)到一門知識，掌握一項技能，找到一份工作。在棚戶區(qū)改造小區(qū)周圍將建設(shè)13個農(nóng)貿(mào)市場，設(shè)立1300個攤床和325個精品間，無償為下崗職工創(chuàng)造就業(yè)條件，預(yù)計可提供2000個就業(yè)崗位，這些崗位將重點安排棚戶區(qū)回遷居民中“零就業(yè)”家庭成員和“4050”人員的就業(yè)。五是市棚改辦制定了《阜新市棚戶區(qū)改造住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，實行社區(qū)、居民委員會指導(dǎo)下的居民自治管理。四、棚戶區(qū)改造的幾點體會第一，只有把發(fā)展好人民群眾的根本利益作為出發(fā)點和落腳點，才能把好事辦實、實事辦好。為此，在實際工作中，我們將棚戶區(qū)改造視為“天字號”工程，擺在重中之重的位臵，把棚戶區(qū)改造工程作為保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育的第一課堂；把大多數(shù)棚戶區(qū)居民的呼聲和反映作為制定政策、作決策的第一信號；把全面完成棚戶區(qū)改造工 11 程作為第一任務(wù)；把建設(shè)質(zhì)量最優(yōu)的回遷樓房，讓棚戶區(qū)居民滿意作為第一標(biāo)準(zhǔn)；把建設(shè)功能完善、設(shè)施齊全、服務(wù)配套、環(huán)境優(yōu)美的新型社區(qū)作為第一目標(biāo)，以對黨、對人民高度負(fù)責(zé)的精神，克服困難，努力打造群眾滿意工程。第二，只有帶著感情去做，才能把民生工程辦成民心工程。真正做到了憂群眾之所憂，急群眾之所急，全力以赴、晝夜兼程，把“民生工程”辦成“民心工程”，贏得了群眾的信任和支持，密切了黨群、干群關(guān)系，提高了黨和政府的威信，樹立了黨員干部的形象。第三，只有動員全社會力量，共同參與民生工程建設(shè)，才能又好又快地把民生工程建設(shè)成民心工程。各建設(shè)單位、施工企業(yè)、各級棚改部門加強溝通協(xié)調(diào)，快速解決工程難題。我市的棚改工作只是取得了階段性成果，2007年我們又按照省委、省政府的部署，啟動了1萬平方米以上集中連片棚戶區(qū)改造工程。計劃建設(shè)回遷樓161萬平方米，解決29113戶、80812人的棚戶區(qū)居民住房問題，這項民生工程將惠及更多的困難群體。因為國情不同，主要是土地政策的不同所以有關(guān)棚戶區(qū)的形成和處理在中西方有很大差別，但是還原棚戶區(qū)的本來面目可以使問題相對簡單明了化，也使我們的棚戶區(qū)改造的政策更顯人性化，也正契合了我黨國執(zhí)政為民的理念。從面積上講，棚戶區(qū)一般拆遷面積在3萬平方米以上，占地面積一般至少在5萬平方米左右。例：山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見指出改造的范圍是：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上和獨立工礦區(qū)內(nèi)。第二，棚戶區(qū)所在的絕大部分房屋為平房。也包括部分簡易的樓房。太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：集中連片平房區(qū)、簡易樓以及因規(guī)劃需要拆除的現(xiàn)狀樓。治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：使用年限長、房屋質(zhì)量差、設(shè)施不配套、交通不便利、環(huán)境臟亂差、安全隱患大。山東省建設(shè)廳對棚戶區(qū)的概念還特別突出了：“破舊簡易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建”；第五，人均居住水平低，建筑面積小。什么是棚戶區(qū)改造棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。２００５年開始，我國在東北三省實施振興戰(zhàn)略中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程。目前，我國包括棚戶區(qū)在內(nèi)有大約１．５億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計劃，因地制宜進(jìn)行改造。核心政策如下：政策優(yōu)惠，陽光操作。充分考慮棚戶區(qū)居民的承受能力，做好與各項住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。破解復(fù)雜問題，必須堅持原則性和靈活性相統(tǒng)一，創(chuàng)新工作思路，用好、用活、用足政策；加強棚戶區(qū)居民安置用房的建設(shè)質(zhì)量管理。要完善棚戶區(qū)改造后的公共服務(wù)功能。棚戶區(qū)改造的法律性質(zhì)在《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》中的第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：（四）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；（五）為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；根據(jù)山西省和太原市關(guān)于棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見的指導(dǎo)思想分別是：“城市居民棚戶區(qū)改造,是實踐黨的宗旨、鄧小平理論和“三個代表”重要思想,落實科學(xué)發(fā)展觀,構(gòu)建社會主義和諧社會的具體體現(xiàn)?！焙汀耙脏囆∑嚼碚?、“三個代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善居民居住條件、提高城市土地集約利用率為宗旨，科學(xué)規(guī)劃，精心組織，分類實施,全面啟動城市居民棚戶區(qū)改造，力爭用35年時間完成全市棚戶區(qū)改造任務(wù)，提升城市品位，改善人民生活，構(gòu)建和諧太原，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展。綜上我們可以看出棚戶區(qū)改造在法律上屬于是公共利益的范疇。主要區(qū)分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。此時應(yīng)該注意：① 拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或縮小。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規(guī)，以及本地的實際情況。（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο?。包括（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。等行為。二、參與評估（1）評估機(jī)構(gòu)的確定。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的相應(yīng)房地產(chǎn)評估資質(zhì)。②對估價機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實。④對估價報告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。（2）房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。區(qū)位是決定房屋價格的主要因素，實質(zhì)上是土地價值因素。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。Ⅲ 建筑面積。沒有所有權(quán)證書的房屋以有資質(zhì)的面積測繪單位測繪結(jié)果為準(zhǔn)。（3）房屋拆遷評估行為的法律性質(zhì)Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)做出的《評估報告》才是合法的。Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)必須具有三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產(chǎn)估價師資格。但有證據(jù)證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實的情況，該評估結(jié)論可以被撤銷或不予采信。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評估報告確定的估價值協(xié)商房屋拆遷補償價。（4）房屋拆遷評估范圍按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行隨機(jī)抽取或抽簽確定。⑶公示入選的評估機(jī)構(gòu)。⑷拆遷估價機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。評估費用由拆遷人承擔(dān)。⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機(jī)構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費用。（6）房屋拆遷評估工作流程Ⅰ評估人員在開展工作之前，應(yīng)向拆遷當(dāng)事人出示資格證件，表明自己的身份。Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評估機(jī)構(gòu)如實提供。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。Ⅲ現(xiàn)場勘察。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進(jìn)行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法是一種主要的評估方法。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會關(guān)系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價格。成本法適宜評估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價值。Ⅲ假設(shè)開發(fā)法，是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值扣除相應(yīng)的費用。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進(jìn)行拆除的行為。（9）被拆遷人對評估機(jī)構(gòu)不配合，應(yīng)但承擔(dān)的后果。如果被拆遷人不配合，將承擔(dān)限制舉證的后果。（10）拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時如何處理。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當(dāng)起“釘子戶”。拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序解決： Ⅰ拆遷當(dāng)事人對估價報告有疑問的，可以向估價機(jī)構(gòu)咨詢。Ⅱ拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。Ⅳ拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。應(yīng)