【正文】 值。裁決機關(guān)依據(jù)評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。被拆遷人應(yīng)該配合評估機構(gòu)實施評估，提供相關(guān)資料并配合實地查勘，否則，評估機構(gòu)很難評估。拆遷人委托評估機構(gòu)對被拆遷房屋價值進行評估，評估價應(yīng)為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。（8）評估價格應(yīng)包含土地使用權(quán)價值按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場價就應(yīng)該包括土地使用權(quán)在內(nèi)，而非只是房屋本身的價值。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設(shè)計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發(fā)經(jīng)營者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等；⑤開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構(gòu)建成本，扣除折舊。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營性房屋，有時很難找到參照物進行比較。市場比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類似交易的情況，如住宅等。（7）房屋拆遷評估方法目前我國房地產(chǎn)評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、重置法四種。拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。其中兩個數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格數(shù)據(jù)。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進行現(xiàn)場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構(gòu)人員不能參加評估工作。事實上，拆遷人和評估機構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評估的公正性。Ⅳ評估機構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端⑴評估機構(gòu)出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關(guān)人員的意見對評估機構(gòu)實施評估的影響。委托人應(yīng)當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。為保護拆遷人利益，應(yīng)由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構(gòu)。Ⅲ 評估機構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)承擔。Ⅱ房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級估價機構(gòu)除外。（5）房屋拆遷評估機構(gòu)的產(chǎn)生Ⅰ承擔房屋拆遷估價機構(gòu)必須取得建設(shè)部拆遷主管機關(guān)依法核準的房地產(chǎn)價格評估資格，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無法恢復使用設(shè)備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托其他資產(chǎn)評估公司確定。同時《評估報告》在裁決中僅為證據(jù)，沒有拘束力。Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構(gòu)出現(xiàn)，對被拆遷房屋的市場價值進行客觀、公正的估價，其評估結(jié)論可以作為補償安置的依據(jù)。拆遷人與被拆遷人通過協(xié)商達成一致意見，可不經(jīng)過評估程序，直接簽訂補償安置協(xié)議。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。除上述三個因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評估時一并考慮，采用一定的系數(shù)進行換算。建筑面積以所有權(quán)證書上標明為準。如原設(shè)計為住宅，改為營業(yè)用途不但要看是否有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準手續(xù)。沒有所有權(quán)證書或證書上未標明用途時，應(yīng)界定其實際用途。但房屋拆遷補償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權(quán)的實際補償。Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環(huán)境等有關(guān)。三、評估的詳細操作（1）何謂房屋拆遷評估房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質(zhì)的評估公司專業(yè)評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對該房屋客觀合理價格（價值）進行估算和判斷的活動。⑤對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達分戶估價報告的程序性、合法性進行核實。③核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當事人。（2）審查拆遷估價委托書①核實估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當事人通過協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構(gòu)。（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。（四）分戶。（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無法律不予允許的事情。（3）核實國有土地使用權(quán)證或土地征收征用批準文件，是否合法取得建設(shè)項目批準文件，是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證并且公示。④提示建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。棚戶區(qū)改造的一般程序一、前期準備工作（1）核實擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序?！痹谧〗ú亢蜕轿魇『吞腥壷笇б庖娭械呐飸魠^(qū)改造基本原則中均規(guī)定了“政府主導、市場運作”的基本原則。城市居民棚戶區(qū)改造要與創(chuàng)建宜居城市,完善住房保障體系和改造“城中村”相結(jié)合,與降低城市中心區(qū)人口密度和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合,按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求,優(yōu)化配置土地資源,建設(shè)節(jié)能省地型住宅,從根本上改善居民的居住和生活環(huán)境。以上政策在《山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見》(晉政發(fā)[2008]3號)和《太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見》（并政發(fā)〔2007〕23號）中均有比較充分的反應(yīng)。盡可能通過公開招標的方式選擇有實力的單位參與建設(shè)，加強工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，確?；剡w安置房屋的建設(shè)質(zhì)量，防止因質(zhì)量問題引發(fā)矛盾糾紛。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補償。妥善處理棚戶區(qū)中歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問題，對已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的房屋，依法賠償。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，我國將從２００９年開始，對國內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場中棚戶區(qū)進行大規(guī)模的改造。這是新中國建國以來東北最為龐大的安居工程，計劃利用３至５年時間，讓２００多萬居民全部遷入新居。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計顯示，我國在過去幾年進行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造５０００萬平方米棚戶區(qū)，近１００萬住房困難家庭的住房條件得到了改善?！叭司幼∷降汀保ê邶埥?、大興安嶺）；“人均建筑面積小”（吉林）；“人均住房建筑面積低于十平方米”（山東青島）；“人均居住面積小”（咸陽）通過對棚戶區(qū)特征的分析，雖然國家沒有對棚戶區(qū)作出一個明確統(tǒng)一的概念，但可以看出，各個地方人民政府對棚戶區(qū)的定義，基本上是大同小異，均能反映出當?shù)嘏飸魠^(qū)的實際情況。第四，破舊簡易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建。山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見指出改造的范圍是：使用年限久、房屋質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、交通不暢、消防隱患大、環(huán)境臟亂差。第三，市政設(shè)施不完善，沒有公共排水設(shè)施等。例如：山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導意見指出改造的范圍是：集中連片平房和簡易樓房。平房是相對于樓房而言，其特點是低矮，質(zhì)量差。太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：城市建成區(qū)國有土地范圍內(nèi)。棚戶區(qū)的特征如下：第一，棚戶區(qū)所在區(qū)域?qū)儆诔鞘惺袇^(qū)內(nèi)，及城市建成區(qū)，包括城鎮(zhèn)、國有農(nóng)場等國有土地之上。什么是棚戶區(qū)棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。第四篇：棚戶區(qū)改造研究棚戶區(qū)改造法律資料匯總及指引棚戶區(qū)是我國對西方所謂貧民窟的一種具有中國特色的稱謂，當然做為比西方資本主義先進的社會主義制度下我們的國家是不可能存在平民窟的，因為西方資本主義國家公民有遷徙自由的權(quán)利，在他們的城市化的過程中，大量失地農(nóng)民進入城市，在社會保障不健全的情況下，大量的在城市化浪潮中被卷進城市的人就在城市的國有土地上搭建臨時的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最終形成了城市平民窟，也就是我國的所謂棚戶區(qū)。年內(nèi)，我們將完成列入省改造計劃的108萬平方米拆遷任務(wù)，％。在棚戶區(qū)改造拆遷中組織全市92個市直、中省直單位，深入棚戶區(qū)居民家中，進行拆遷包保幫扶，解決棚戶區(qū)居民實際困難，加快拆遷進度；棚戶區(qū)居民回遷后，又組織全市135個市直、中省直單位和33個重點民營企業(yè)對棚戶區(qū)回遷居民進行大走訪、大服務(wù)，解決他們回遷后的各種困難，使他們能夠住得穩(wěn)、住得好。在棚戶區(qū)改造中，人大、政協(xié)充分發(fā)揮各自的職能作用，主動圍繞棚改中遇到的熱點、難點問題開展法律監(jiān)督和民主監(jiān)督，為棚改工程擂鼓助威、保駕護航；工會、共青團、婦聯(lián)等群團組織，充分發(fā)揮其聯(lián)系群眾的橋梁紐帶作用，主動深入到棚改一線，發(fā)動群眾，鼓舞斗志，扶貧濟困，凝聚人心；各民主黨派本著與黨和政府“肝膽相照、榮辱與共”的精神，積極投身到棚改工作 12 中來，積極為棚改聚才出力、獻計獻策；駐阜各部隊、各中省直單位有錢的出錢，有物的出物，有力的出力，從各方面支援棚改，聲援棚改；各相關(guān)部門和單位不分份內(nèi)份外，互相支持、緊密配合、協(xié)調(diào)動作，一切為棚改找方便，一切為棚改開綠燈。同時也使廣大棚戶區(qū)居民感受到了黨和政府的執(zhí)政能力和執(zhí)政理念，增強了他們對阜新轉(zhuǎn)型振興的信心和自己艱苦創(chuàng)業(yè)的決心，為辦好更多的民心工程積累了巨大的精神財富。在棚戶區(qū)改造中，我們的廣大黨員干部像“走親戚”那樣深入棚戶區(qū)居民家中，把棚戶區(qū)居民當成自己的親人，認真聽取他們的意見，了解他們的疾苦和愿望，增進了對群眾的感情，增強了群眾觀念。所以說，只有把發(fā)展好人民群眾的根本利益作為出發(fā)點和落腳點，才能使民生工程贏得民意，才能真正把好事辦實、實事辦好。能否把棚改這一直接關(guān)系幾十萬居民根本利益的重大民生工程實施好，是對市、區(qū)兩級黨委、政府為民思想和執(zhí)政能力的一次檢驗。將物業(yè)管理與居民就業(yè)相結(jié)合，參加小區(qū)衛(wèi)生、維護等“三?！惫ぷ?，通過各種渠道和措施，保證了棚戶區(qū)居民住得進、住得起、住得穩(wěn)、住得好。四是組織勞務(wù)輸出，通過對下崗職工的培訓，使他們掌握一技之能，例如手工工藝制作、家政服務(wù)、裁剪班和小區(qū)內(nèi)的保潔、保綠、保安等基本技能，既可在本地就業(yè)又可到外地創(chuàng)業(yè)。三是建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場，無償提供經(jīng)營攤位。一是利 10 用棚戶區(qū)改造騰出的土地建設(shè)工業(yè)園區(qū)，進行招商引資，建設(shè)和發(fā)展密集型第三產(chǎn)業(yè)，解決下崗職工就業(yè)崗位。我市建設(shè)新型社區(qū)的做法，得到了省委、省政府的充分肯定，并受到棚戶區(qū)居民的一致歡迎。在棚改過程中，市委、市政府既注重解決居民當前困難，又考慮居民長遠生活和城市長遠發(fā)展，明確提出建設(shè)“設(shè)施齊全、服務(wù)配套、環(huán)境優(yōu)美、管理有序、文明健康”的棚改新區(qū)的目標，努力使棚改新區(qū)擁有一流環(huán)境、一流服務(wù)、一流管理和一流治安，成為安居樂業(yè)的新型社區(qū)。對特困戶、低保戶、低保邊緣戶制定了免收結(jié)構(gòu)差價、分期付款、廉價租房、困難救助、公積金貸款等一系列優(yōu)惠政策，確保回遷居民順利上樓。嚴格按照搬家順序和交款順序確定分房順序號，組織居民按順序號自主選房，并將分房名單進行公示。同時，精心組織回遷，保證居民入住。為化解矛盾，市主要領(lǐng)導主動下訪，面對面的解決拆遷問題，贏得了廣大居民的理解和支持。避免了居民租房和二次搬家的麻煩。全市92個市直部門和中省直單位，共抽調(diào)3000多名干部與棚戶區(qū)居民結(jié)成包保幫扶對子，幫助棚戶區(qū)困難群眾解決大量租房、求學、就醫(yī)、生活等諸多難題，累計幫扶資金427萬元。二是落實包戶責任，推動群眾拆遷。通過廣播、電視、宣傳板報、宣傳車等形式，講清棚改工作意義和好處、講清棚改有關(guān)拆遷政策、講清工作程序，達到家喻戶曉。我們堅持以人為本，采取各種措施，短時間內(nèi)完成了拆遷任務(wù)，為回遷樓建設(shè)騰出了工作面。第四，堅持以人為本，和諧拆遷回遷。對主體建設(shè)和各項配套工程全面實行公開招投標制，選聘資質(zhì)高、能力強的施工隊伍。五是狠抓工程質(zhì)量。四是充分發(fā)動各界力量服務(wù)棚戶區(qū)改造。三是減免相關(guān)費用。二是千方百計降低建設(shè)成本。打破“有多少錢干多少事”的陳舊思維觀念，采取了“六個一塊”的解決資金方式。在這一工程建設(shè)中，資金問題是關(guān)鍵性問題，為有效破解難題，我們發(fā)動了全社會各種力量共同建 7 設(shè)。第三，多方籌集資金，抓好工程建設(shè)。五是與建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租住房相結(jié)合。四是與完善城市基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合。三是與增強城市功能相結(jié)合。二是與促進就業(yè)再就業(yè)相結(jié)合。一是把棚戶區(qū)改造與推進城市發(fā)展和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型相結(jié)合。第二，堅持科學規(guī)劃，改善城市布局。為確保棚改工程的科學化、正規(guī)劃和規(guī)范化。堅持政府主導與市場化運作相結(jié)合的棚改指導方針，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套、分期實施的總體要求，落實了各方面工作職責。制定了專題例會、定期調(diào)度、重大問題現(xiàn)場辦公、日常工作保持 聯(lián)絡(luò)等工作制度，及時掌握工程進展情況，全力解決棚改進程的各類問題。完善了市、區(qū)、街道三級領(lǐng)導體系，形成了黨政“一把手”負總責、分管領(lǐng)導親自抓、各相關(guān)部門分工負責、一級抓一級、層層抓實的領(lǐng)導體制。市委、市政府抓住難得的歷史機遇，把這項工程列為全市一號民心工程，主要采取以下措施：一是加強組織領(lǐng)導。三、棚戶區(qū)改造的主要做法和措施 第一，高度重視，加強組織領(lǐng)導。棚戶區(qū)改