【正文】 第 9 頁 共 155 頁 表 2021 年 xx 市居民家庭居住情況 指標名稱 調(diào) 查 戶數(shù)（戶） 家庭常住人口數(shù)（人） 總計 200 619 按居住面積分 4 平方米以下 1 4 46 平方米 3 12 68 平方米 9 36 810 平方米 16 68 1012 平方米 25 79 1214 平方米 32 102 14 平方米以上 114 318 按房屋產(chǎn)權(quán)分 公房 30 95 租賃私房 1 5 自有房 99 297 部分產(chǎn)權(quán)的自有房 69 219 其他 1 3 xx 市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。 xx 古屬百粵領(lǐng)地，新中國成立后，1950 年設(shè) xx（省轄市）為廣西省會， 1958 年 xx 成立， xx 為自治區(qū)的首府至今。 xx 市民風淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明 建設(shè)活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。 xx 一帶的方言，主要有官話、壯話、平話、白話四種。 xx 白話是 xx 代表性的地方語言，源于廣東話（據(jù) 說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因， xx 白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。而 xx 人對“食”的追求并不亞于以“食 在廣州”著稱的廣州人，他們往往會一家大小或與親朋好友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。 政策與法律因素 國家及 xx 市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī) 2021－ 2021 年 6 月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 2021 年 2 月 25 日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強對房地 產(chǎn)開發(fā)項目的管理，確保工程質(zhì)量，保護購房者的利益。 2021 年 5 月 23 日建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源、監(jiān)察部、國家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》目的規(guī)范房地產(chǎn)的管理，活躍房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場既活躍又有秩 序，切實保障購房者的權(quán)益。 第 12 頁 共 155 頁 2021 年 8 月 1 日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實行最嚴格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟建設(shè)必須用地提供保障。條例共分 6 章 72 條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護以及相應(yīng)的罰則等多方面。 2021 年 11 月 17 日由建設(shè)部、國家計委推出《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》，《辦法》從 2021 年 1 月 1 日起施行。 2021 年 4 月 9 日由 xx市政府正式轉(zhuǎn)批 xx市公安局《關(guān)于進一步改革戶籍管理制度和意見》，實施新的戶籍準入制度，明確規(guī)定以準入條件取代進城人口控制指標，進一步放寬外地人落戶 xx 的條件。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補償報導(dǎo)價，及搬遷補助和停產(chǎn)停業(yè)補償指導(dǎo)價。 1 2021 年 6 月 8 日國務(wù)院總理溫家寶簽署第 379 號國務(wù)院令，公布《物業(yè)管理條例》，條例自 2021 年 9 月 1 日施行。 1 2021 年 6 月 21 日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。 私房拆遷補償指導(dǎo)價 單位：元 /平 方米 結(jié)構(gòu) 用途、級別 框架 磚混 磚木 簡易 住宅 旅一級 2200 2000 1800 1385 二級 2060 1870 1683 1135 第 13 頁 共 155 頁 社 辦公 三級 1925 1750 1575 930 四級 1780 1620 1460 760 五級 1650 1500 1350 720 鋪面 一級 5115 4650 4185 2325 二級 4840 4400 3960 2200 三級 4620 4200 3780 2100 四級 4290 3900 3510 1950 五級 3960 3600 3240 1800 說明：以上價格僅適用于國有劃撥土地上的房屋拆遷補償 公房拆遷補償指導(dǎo)價 單位：元 /平方米 結(jié)構(gòu) 用途、級別 框架 磚混 磚木 簡易 住宅 1265 1150 1035 575 辦公用房 1330 1210 1090 605 旅館 1730 1570 1410 785 工業(yè)用房 1100 1000 900 500 鋪面 一級 2930 2660 2390 1330 第 14 頁 共 155 頁 二級 2820 2560 2300 1280 三級 2650 2410 2170 1205 四級 2490 2260 2030 1130 五級 2200 2000 1800 1000 說明：以上價格僅適用于國有劃撥土地上的房屋拆遷補償 有關(guān)補助費和停產(chǎn)業(yè)補償指導(dǎo)價格 類別 項目 費用標準 搬 遷 補 助 費 住宅搬遷費 按房屋建筑面積每平方米每次 5 元標準 非住宅搬遷費 按房屋建筑面積每平方米每次 5 元補助以實際搬遷的貨物和設(shè)備拆裝及運輸?shù)氖袌鰞r格費用標準 搬遷誤工費 每戶 100 元 /次 電話、寬帶網(wǎng)遷移費 按電信部門規(guī)定的安裝費標準 有線電視安裝費 按廣播電視部門規(guī)定的原安裝收費標準 三相電源安裝費 按供電部門規(guī)定的收費標準 空調(diào)遷移費 窗式 50 元 /臺，壁掛式 100 元 /臺，柜式 150元 /臺 管道燃氣 按拆除時的安裝標準 第 15 頁 共 155 頁 太陽能熱水器 按拆除時的安裝標準 房屋所有權(quán)辦證補助費 200 元 /證 住宅房屋臨時安置補助 按應(yīng)補償建筑面積計算，一類地段每月每平方米 12 元，二類地段每月每平方米 10 元，三類地段每月每平方米 8 元，四類地段每月每平方米 7 元，五、六地段每月每平方米 6元 。 辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米 12 元，二類地段每月每平方米 11 元，三類地段每月每平方米 10 元，四類地段每月每平方米 9 元，五、六類地段每月每平方米8 元。 房屋建筑安裝工程造價計價標準 單位：元 /平方米 結(jié)構(gòu) 鋼混 (高層) 鋼混(小高層) 鋼混(多層) 排架(工業(yè)廠房) 磚混 磚木 簡易 計價 標1400 100 800 750 700 525 125 第 16 頁 共 155 頁 準 以上政策法規(guī)的制定與實施，為 xx市房地產(chǎn)經(jīng)營活動的各項運作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效的促進 xx 市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費欲望，為 xx市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。 xx市發(fā)展規(guī)劃對項目的影響 xx 是一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市 ，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，大城市的輻射作用得以不斷增強。總體規(guī)劃到 2021 年城市面積從 72 平方公里擴大到 155 平方公里，人口達 150 萬人，把 xx 逐步建成具有南國風光、民族特色的現(xiàn)代化城市。 1995 年， xx 市居民人均住房面積達到 平方米， 2021 年人均居住面積 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃，綠化覆蓋率達 38%。 今后五年， xx 市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進。 ? 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布： ? 一級發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟區(qū)及南北欽防城市群。 ? 三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補充?！? ? 城市規(guī)劃對本項目的影響 本項目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。 本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。 對城市進行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟優(yōu)勢。 ? 政府適度支持措施 政府支持項目的規(guī)劃及調(diào)整，是項目啟動的基礎(chǔ)。為此，政府應(yīng)大力支持本項目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實際困難，促進項目滾動發(fā)展，提升城市形象： ? 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實實施； ? 稅收優(yōu)惠；。 1． 5 項目開發(fā)時機及總時間 1． 5． 1 目標市場的確定 xx 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好，2021 年 16 月投入市場的商品房在售面積就達二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。 本項目的市場定位（在下面詳細分析）主要是針對市場空缺，大力開發(fā)中檔價格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包括園林設(shè)計及配套設(shè)施在 xx 乃至廣西區(qū)具 第 20 頁 共 155 頁 領(lǐng)先水平。項目價格定位為中檔價格，運行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運行，用價格描述是，由