【正文】 連市宏觀情況分析 一、大連市自然地理?xiàng)l件 （一）地理位置 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。 圖 21 （二）氣候條件 大連市位于北 半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。 二、 2021 年大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 2021 年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長。 大連市近年社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況分析表見表 21。 （二） 消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，零售額與 GDP 同步增長 2021 年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %，為 10 年來的最高值。 2021 年以來，消費(fèi)需求明顯升溫，帶動(dòng)消費(fèi)品市場繁榮活躍。 （三）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化 2021 年，大連市 城市居民 人均可支配收入為 元，同比增長 %，同比加快 ； 在人均總收入中，工資性收入增長 %，加快 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營凈收入增長 %，加快 個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)產(chǎn)性收入增長 %；轉(zhuǎn)移性收入增長 %。居民收入呈多元化上升趨勢。 612月的同比漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、 %和 %，漲幅呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大趨勢。長期以來，我國居民儲(chǔ)蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，每月新增額高達(dá)千億元，但今年以來多次出現(xiàn)了居民儲(chǔ)蓄存款負(fù)增長的現(xiàn)象 ： 10月末，居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，同比下降 %，比上月減少 億元，這是儲(chǔ)蓄存款余額在今年內(nèi)繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負(fù)增長； 11 月末，居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，同比增長 %，比上月增加 億元， 這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于現(xiàn)階段我國居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲(chǔ)蓄存款?！皟沙?”即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴(kuò)大到 300 平方公里左右。 新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D港”、大窯灣港區(qū)組成。對基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線 ”的安全。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙 D 港”等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū) 。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物 流基地和主要口岸。 長海縣功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級網(wǎng)絡(luò)。 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽希€海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇?fù)淼男麓筮B。截止到 2021 年 底 ，已成交 32 幅地塊，占地面積 萬平方米，其中住宅 28 塊，占地面積 萬平方米。 傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。 050100150200250300萬m2中山 西崗 沙區(qū) 甘區(qū)大連各區(qū)0 5 0 7 年住宅土地供應(yīng)對比圖2021 2021 2021 圖 25 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 （三） 樓面單價(jià)普遍上升 2021 年大連市內(nèi)四區(qū)成交地 塊的樓面單價(jià)均呈上漲趨勢，其中甘區(qū)漲幅最大。從市場反應(yīng)來看，各區(qū)域價(jià)格上漲趨勢與成交地塊的樓面單價(jià)相符，說明雖然 07 年成交地塊部分還未進(jìn)入市場，但已經(jīng)帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)攀升。 （五） 今后土地市場供給趨勢 大連市“十一五”用地規(guī)劃中表明 20212021 年的供地指引為： 普通商品住房 近期新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚灣、泡崖 子、泉水、大化渣場等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。 商品住房 為提高土地收益、增強(qiáng)中心城區(qū)活力，同時(shí)考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。 三、近年大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢 （一） 施工面積逐年呈上升趨勢 土地放量從 2021 年開始加大，同時(shí)大連市在 2021 年出臺(tái)打擊囤地行為的相關(guān)措施，使得從 2021 年房地產(chǎn)施工面積大幅度上升， 2021 年繼續(xù)保持這一趨勢， 07年施工面積比 06 年增加了近 600 萬平方米 。 （二） 大連房地產(chǎn)呈現(xiàn) “ 西拓北進(jìn) ” 的態(tài)勢 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn) ”的態(tài)勢?！氨边M(jìn)”方面則是在向金州區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展，這兩個(gè)新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ阎鸩斤@現(xiàn)。 2021 年我市預(yù)計(jì)開盤樓盤 61 個(gè)，可供銷售面積 萬平方米以上，其中%的面積將于 2021 年上半年開盤銷售，供應(yīng)量上會(huì)有明顯的高峰出現(xiàn)。而后，就是 6 月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤為 主體，價(jià)格走勢會(huì)受國家政策影響，但其價(jià)格走勢，將成為全年商品房價(jià)格的定心盤。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出對 改善 大連 市 的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義 。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房 63萬套，總建筑面積為 320 平方米。 2021 年我市將 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房 80 萬平方米，為中低收入家庭提供更多價(jià)格合理的房源 ， 這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開始逐漸得到緩解。 第三節(jié) 大連市 高新園 區(qū)區(qū)域總體分析 一、 高新園區(qū) 概況 大連高新技術(shù)園區(qū)是 1991年 3月經(jīng)中國政府批準(zhǔn)建立的首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對外先導(dǎo)區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。 今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十 七 周年，作為 大連 市唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的 “ 發(fā)動(dòng)機(jī) ” ，到服務(wù)創(chuàng)新的 “ 試驗(yàn)田 ” ；從科技培育的 “ 孵化器 ” ，到招商引資的 “ 蓄水池 ” ，已成為帶動(dòng) 大連 市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)的前沿陣地。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國際 機(jī)場 7 公里，大連港 10 公里，大連火車站 7公里， 沈 大高速公路口 15 公里。四季分明，冬夏長、春秋短，日光充足，雨量適中。 七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地 —— 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū) 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園 —— 留學(xué)人員、博士等高級人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 軟件園 —— 軟件產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展區(qū) 雙 D 港 —— 數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地 黃河路科技城 —— 高新技術(shù)及產(chǎn)品市場 政策區(qū) —— 高新技術(shù)園區(qū)政策輻射拓展區(qū) 二、 高新園 區(qū)經(jīng)濟(jì)概況 （一）經(jīng)濟(jì)概況 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 2021 年是“十一五”的開局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機(jī)遇、乘勢而上、旗開得勝的一年。全年完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 42%。新批外資企業(yè) 74 家，增資 44 個(gè)項(xiàng)目，注冊外資 億美元。 目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè) 1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的 85%。 表 27 20212021年大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)情況 年份 GDP （億元） 財(cái)政收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資 額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 實(shí)際利用外資（億美元） 2021 2021 2021 2021 69 28 10 2021 53 7 2021 41 15 （數(shù)據(jù)來源： 大連統(tǒng)計(jì)年鑒 ） 20212021年大 連高新園區(qū)GDP增 長情況0204060801001202021 2021 2021 2021 2021 2021億元 圖 29 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 目前，大連高新 園 區(qū)在全國 53 個(gè)（國家級）高新區(qū)中，土地面積占第 46位，可是我們在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的綜合排名上占第 14 位，使高新園區(qū)真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報(bào)高的新經(jīng)濟(jì)的 先導(dǎo)區(qū)。全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 億元， 同比增長 %。投資額超千萬元項(xiàng)目 98 個(gè)，投資額為 億元，占投資總額的 %。按規(guī)劃，要在 3 5 平方公里的改造區(qū) 域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳、濱海文化娛樂設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù) 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連 IBD，形成大連西部一個(gè)新的科技文化商務(wù)中心。年初以來，在園區(qū)管委會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過園區(qū)創(chuàng)新基地管理辦公室的不懈努力，各項(xiàng)工作有條不紊，順利展開。目前，已經(jīng)完成522 個(gè)動(dòng)遷戶、 2 家企 業(yè)動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動(dòng)遷方案；同時(shí)，動(dòng)遷手續(xù)已辦理完畢，動(dòng)遷招標(biāo)工作已完成，截至目前，一期動(dòng)遷 323 戶，已經(jīng)有 250 多戶動(dòng)遷完畢，預(yù)計(jì) 6 月底完成動(dòng)遷。預(yù)計(jì)， 8月底完成征海主件的報(bào)批工作， 10 月末進(jìn)入施工。同時(shí)， 與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進(jìn)行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 （二）新 濱海路規(guī)劃 從星海灣到黃浦路凌水路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來幾年內(nèi)，高新園區(qū)以及小平島這一地區(qū)將新增五六萬人，有關(guān)部門表示，為徹底解決大連西部交通問題，新濱海路還將修建二期和三期工程。 今年 上半年，星海灣至凌水的濱海路西段一期工程將全線貫通，新工程將徹底解決星海廣場至凌水灣地區(qū)的交通擁堵問題。將要建設(shè)的濱海路將形成一條平行于 “ 中山路 黃浦路 旅順南路 ” 的通道。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導(dǎo)中山 路上集中的車流分散行駛。 另外，星海灣管理中心還介紹說，因?yàn)楣こ萄睾Ｐ藿?，新路與海邊之間要修多條道路和橋壩，東西、南北縱橫交錯(cuò)。 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 圖 211 四 、 近年高新園 區(qū)重大項(xiàng)目 （一） 世界 500 強(qiáng)企業(yè)日本 NTT 集團(tuán)落戶高新園區(qū) 2021 年 4月，世界 500 強(qiáng)企業(yè)日本 NTT 集團(tuán)通信株式會(huì)社投資的恩梯梯通 信設(shè)備（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)注冊成立。 2021 年 10 月 NTT 通信株式會(huì)社在上海成立恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司。 （二） 世界 500 強(qiáng)美國美商安迅公司（ NCR）入駐園區(qū) 2021 年 8月 16 日，世界 500 強(qiáng)企業(yè)美國美商安迅公司（ NCR）投資的 NCR 大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立。 NCR 在大連的落戶，不僅會(huì)將大連的軟件人才結(jié)構(gòu)提升到一個(gè)新的臺(tái)階，而且也會(huì)帶動(dòng)大連軟件產(chǎn)業(yè)向一個(gè)更高的層次發(fā)展。大連市副市長戴玉林出席了儀式。大連分公司的成立是甲骨文 “ 金色中國計(jì)劃 ”第二階段的重要組成部分。 （四） 西門子投資 2 億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司 2021 年 10月 19 日，西門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)投資 2 億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。新公司的建成，將使西門子過程儀器、傳感器及工業(yè)通訊產(chǎn)品在中國實(shí)現(xiàn)本土化生產(chǎn)。 西門子傳感器與通訊有限公司位于高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地，占地 4萬平方米，分為兩期施工建設(shè)。 西 門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)的入駐對于大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用，對大連現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新型城市建設(shè)也必將發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。這一重大項(xiàng)目的啟動(dòng)標(biāo)志著大連軟件業(yè)在向國際化進(jìn)軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識(shí)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。大連河口國際軟件園的建立，不僅能夠進(jìn)一步提升高新區(qū)軟件信息服務(wù)業(yè)的聚集效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，加快軟件產(chǎn)業(yè)向國際化融合的速度，也將大大提高大連軟件產(chǎn)業(yè) 在國際上的競爭能力。作為第一個(gè)入駐大連河口國際軟件園的項(xiàng)目，東軟國際軟件園的定位主要從事面向歐美、日韓的軟件外包及 BPO 業(yè)務(wù)以及嵌入式系統(tǒng)的開發(fā)。 （六） 花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)成立 花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司于 2021 年 4 月 17 日在大連高新園區(qū)注冊成立。屆時(shí)花旗數(shù)據(jù)大連公司將成為中國地區(qū)最大的金融科技服務(wù)中心。 新日鐵是世界 500 強(qiáng)企業(yè)之一，也是世界鋼鐵行業(yè)排名