【正文】 ，許多業(yè)主經(jīng)常拒繳物業(yè)管理費(fèi)，致使部分物業(yè)管理企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；收費(fèi)難；問(wèn)題；探討物業(yè)管理在中國(guó)誕生以來(lái)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)商品房消費(fèi)，維護(hù)社會(huì)和諧發(fā)展可以說(shuō)是功不可沒(méi)，在房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的時(shí)代，作為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)管理行業(yè)地位越來(lái)越重要。物業(yè)管理收費(fèi)難絕不是一個(gè)孤立的問(wèn)題，產(chǎn)生這個(gè)問(wèn)題的原因很多，有政府的原因，有開(kāi)發(fā)商的原因，有業(yè)主的原因，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的原因。我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導(dǎo)”時(shí)代，包括物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)都還是政府機(jī)構(gòu)，許多地方的物業(yè)收費(fèi)仍由政府定價(jià)，而物業(yè)企業(yè)一開(kāi)始就被定性為保本微利企業(yè)。其次，大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高高在上，一直把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)做自己的行業(yè)附庸，所以開(kāi)發(fā)中產(chǎn)生的任何問(wèn)題都可以交由物業(yè)管理企業(yè)去扛，甚至在房屋銷售時(shí)可以把減免物業(yè)管理費(fèi)作為誘人的優(yōu)惠條件。通俗的說(shuō)就是業(yè)主花錢買服務(wù)，物業(yè)企業(yè)就得按業(yè)主的要求提供服務(wù)。因此稍不順心或不能滿足即動(dòng)輒以不交物業(yè)費(fèi)相要挾。也有一些物業(yè)企業(yè)把所管區(qū)域當(dāng)成自留地，為所欲為，甚至違規(guī)多收亂收費(fèi)用。而產(chǎn)生以上這些片面的認(rèn)識(shí)，即對(duì)物業(yè)管理企業(yè)定位的偏差，其根源是對(duì)物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)缺乏真正的了解：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。只有認(rèn)清這個(gè)問(wèn)題，才能給物業(yè)管理一個(gè)準(zhǔn)確的定位，只有給物業(yè)管理準(zhǔn)確定位，才能弄清楚“物業(yè)管理收費(fèi)的特殊性和產(chǎn)生的根據(jù)”，只有弄清楚物業(yè)收費(fèi)的這種特殊性才能搞清楚物業(yè)收費(fèi)難的真正原因。目前，越來(lái)越多的業(yè)主渴望享受更高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，但是，物權(quán)意識(shí)的不健全和消費(fèi)心理的不健康，使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)普遍缺乏理性的認(rèn)識(shí)，造成了多方面的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)作為一種商品，其價(jià)值主要表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。第二，物權(quán)意識(shí)不健全，物業(yè)價(jià)值形成不了解。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)是“共同購(gòu)買、共同消費(fèi)、共同受益”。第三，物業(yè)管理知識(shí)和政策法規(guī)認(rèn)識(shí)缺位。第四，低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)造成了收費(fèi)矛盾。但由于服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，基本的服務(wù)都無(wú)法達(dá)到，致使這樣的物業(yè)內(nèi)矛盾糾紛多發(fā)。收費(fèi)矛盾糾紛多，也反映了市場(chǎng)仍不夠規(guī)范，缺乏衡量、判斷物業(yè)服務(wù)商品品質(zhì)和功能的標(biāo)準(zhǔn)。長(zhǎng)期以來(lái)，收費(fèi)推行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)，這種模式有兩個(gè)弊端：一是業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的購(gòu)買方，沒(méi)有充分地參與定價(jià)過(guò)程，其應(yīng)有權(quán)利不能充分行使；二是價(jià)格確定過(guò)程不透明。行業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一直是行業(yè)存在的問(wèn)題。第三，效能標(biāo)準(zhǔn)缺失。企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，其價(jià)格是多少，內(nèi)容有哪些，基本上都有一個(gè)大致的框架，但是這些服務(wù)有什么效能，對(duì)物業(yè)環(huán)境的改善有多大效果，對(duì)物業(yè)的保值增值有多少增益，基本上不會(huì)涉及。第一，信息不對(duì)稱，規(guī)范無(wú)保障。企業(yè)的這種行為一旦披露，就會(huì)引發(fā)激烈沖突，矛盾就會(huì)通過(guò)收費(fèi)的對(duì)立體現(xiàn)出來(lái)。目前相當(dāng)多的項(xiàng)目是由其開(kāi)發(fā)商組建的企業(yè)管理，其中少數(shù)利用開(kāi)發(fā)商支持在人員、資本、技術(shù)等方面有較大積累的企業(yè)開(kāi)拓了部分市場(chǎng)，還有少數(shù)獨(dú)立的企業(yè)也獲取了部分市場(chǎng)。（四）收費(fèi)機(jī)制的特殊性也引發(fā)了收費(fèi)矛盾糾紛。“搭車消費(fèi)”現(xiàn)象就十分嚴(yán)重，一方面，一些業(yè)主因種種原因拒絕交費(fèi)；另一方面，企業(yè)為解決“收費(fèi)難”問(wèn)題，采取“不交費(fèi)就不發(fā)鑰匙”、斷水?dāng)嚯姷炔划?dāng)做法，產(chǎn)生了很多矛盾?，F(xiàn)有的收費(fèi)機(jī)制來(lái)，是按“每戶每平方米每月”方式計(jì)收的，單從交易成本上來(lái)講，有一些不合理的地方。目前僅靠物業(yè)管理企業(yè)自己難以解決物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，如果我們有比物業(yè)管理發(fā)展水平超前的、完善的專門政策、法規(guī)來(lái)規(guī)范和協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的責(zé)任和義務(wù)，明確相互關(guān)系，那么就不會(huì)有主觀上的錯(cuò)誤理解，更不會(huì)產(chǎn)生責(zé)任不清的糾紛。因此必須有一部對(duì)各方均有約束并且能夠真正規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的物業(yè)管理方面的法律對(duì)類似于物業(yè)收費(fèi)等問(wèn)題做出必要的規(guī)范，才能徹底解決這個(gè)問(wèn)題。參考文獻(xiàn)：[1][M].2005，8.[2][M].2005,5.[3][M].煤炭工業(yè)出版社,2000,3.[4][M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2000，6.[5]，2006,4.[6][M].中國(guó)建筑工業(yè)出版,2003,4.第三篇：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)的收取應(yīng)當(dāng)依據(jù)小區(qū)的情況和物業(yè)管理公司的資質(zhì)來(lái)確定，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括了綠化維護(hù)、公共部位的水電公攤、衛(wèi)生保潔等，當(dāng)然，如果電梯及水泵的電費(fèi)可以另外收取（具體收取標(biāo)準(zhǔn)另外約定），但要從物業(yè)管理費(fèi)中扣除，或者說(shuō)，物業(yè)公司收取的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該降低。也就是說(shuō)，所謂的水電公攤，如果是在單元內(nèi)電梯、水泵等維護(hù)以外，應(yīng)該是在物業(yè)管理費(fèi)之內(nèi)的，否則，企不是要收“綠化公攤”、“衛(wèi)生保潔公攤”了？物業(yè)管理費(fèi)可以最多預(yù)收一年，但如果業(yè)主沒(méi)有入住的，應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。附：相關(guān)法規(guī)依據(jù)第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新；（二）物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù)；（三）公共綠地、花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)、管理；（四）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；（五）物業(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù)；（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的賬目管理和物業(yè)檔案的保管；物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會(huì)約定其他服務(wù)項(xiàng)目。第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)以及與物業(yè)管