房屋租賃登記備案制度之我見-副本-在線瀏覽
2024-10-17 16:51本頁面
【正文】 而賦予其一些物權(quán)的性質(zhì)。該說目前為通說，但其實質(zhì)仍為債權(quán)說?！?】筆者認(rèn)為物權(quán)化債權(quán)說有如下優(yōu)勢：首先，債權(quán)說只看到了租賃合同和一般合同的共性卻沒有正視租賃合同立法上的特殊規(guī)定，只看到了房屋租賃合同所體現(xiàn)的租賃合同的共性而沒有房屋租賃合同在現(xiàn)代社會的特殊意義及在立法上的特殊規(guī)定，有違現(xiàn)代法的精神，殊難茍同。（三）、基于當(dāng)代現(xiàn)實國情的考量（1）城市化加速發(fā)展的影響城市化水平是一個國家現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志，同時也是任何一個發(fā)展中國家發(fā)展中必須經(jīng)由的一個階段。據(jù)中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所發(fā)布的2012年社會藍(lán)皮書《2012年中國社會形勢分析與預(yù)測》稱，2011年是中國城市化發(fā)展史上具有里程碑意義的一年，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⑹状纬?過50%。城市化水平提高的同時也帶了許多的問題，城市住房問題即是其中之一。房屋租賃登記備案制度作為一種行政管理手段，可以有效干預(yù)私人之間的房屋租賃行為，防止出租人自由非法出租房屋，損害承租人的利益，保障城區(qū)人口的基本住房條件；同時，政府機(jī)關(guān)可以根據(jù)房屋租賃登記備案的詳細(xì)情況，了解城市人口的住房情況，并可適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策的需要，通過房屋租賃登記備案稅費的比例及數(shù)額調(diào)整，引導(dǎo)房屋租賃市場的健康發(fā)展，保障城市居民的基本生存權(quán)。所謂“社會本位”，即強(qiáng)調(diào)社會性、公共性、公益性和干預(yù)性的統(tǒng)一，法的目標(biāo)應(yīng)以社會利益最大化為導(dǎo)向而非囿于個人利益最大化，二者發(fā)生沖突時，個人利益應(yīng)服從社會利益。所謂“實質(zhì)公平”，即拋離抽象的形式的平等，正視現(xiàn)實中相應(yīng)主體的巨大實力差距，借助公法的手段予以調(diào)整，實現(xiàn)利益的平衡和實質(zhì)的公平。結(jié)合我國的現(xiàn)實國情，城市化水平的大幅度提高，導(dǎo)致城市人均居住面積縮小，居民住房供不應(yīng)求，房價居高不下，大部分城市人口限于購買水平，不得不通過租賃形式解決住房問題，于是形成了出租人的絕對優(yōu)勢地位?；趯嵙Ρ鹊木薮蟛町?，出租人和承租人之間僅有形式上的公平而無實質(zhì)上的公平，少數(shù)出租人的個人利益往往凌駕于多數(shù)處于弱勢的承租人的利益至上，社會的總體效益的實現(xiàn)受到影響。房屋租賃登記備案制度就是這樣的一種適當(dāng)?shù)闹贫仍O(shè)計。這也應(yīng)當(dāng)屬于在思想認(rèn)識層面應(yīng)當(dāng)明確的問題，而且這一問題也會在很大意義上影響房屋租賃登記備案制度的設(shè)計和實施，因而是重要的問題。前文已有闡述，不再贅述。第二，明確房屋租賃合同的登記備案機(jī)關(guān)和審查方式。筆者建議設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，而由這一機(jī)關(guān)統(tǒng)一管理產(chǎn)地產(chǎn)事宜，包括房屋租賃合同登記備案事宜；最后，關(guān)于主管機(jī)關(guān)對于房屋租賃合同的審查方式，筆者建議，應(yīng)是形式審查和初步審查。筆者建議，應(yīng)根據(jù)租賃合同的期限和租金對合同進(jìn)行分類，分為短期合同和長期合同，小額合同和大額合同，對于短期合同和小額合同應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意愿，允許其不登記備案，當(dāng)然此時該房屋租賃合同沒有了對抗善意第三人的效力，當(dāng)事人應(yīng)自擔(dān)這一風(fēng)險；對于長期合同和大額合同則應(yīng)進(jìn)行強(qiáng)制登記，當(dāng)事人必須予以登記，不登記不但是合同沒有對抗效力，而且還會受到相應(yīng)的行政處罰，如罰款，但應(yīng)注意即使應(yīng)強(qiáng)制登記而未強(qiáng)制登記的房屋租賃合同也不應(yīng)否認(rèn)合同本身的效力。注釋：[1] 李朝暉.《論房屋租賃合同登記備案制度的立法價值目標(biāo)》[J].《廣西社會科學(xué)》，2008年第2期[2] ——兼論物權(quán)與債權(quán)之區(qū)別［J］.法學(xué)論壇，2003[3] 高富平, 黃武雙著.《房地產(chǎn)法學(xué)》.[M]北京：[4] 符啟林.《房地產(chǎn)法》[M] 北京：法律出版社，2009年版[5] 周珂.《房地產(chǎn)法專論》.[M]北京：[6] 房紹坤主編.《房地產(chǎn)法》.[M]北京：第二篇：房屋租賃登記備案“房屋租賃登記備案”辦理指引溫馨提示各街（鎮(zhèn)）出租屋服務(wù)管理中心一、事前準(zhǔn)備租房流程：：可通過租賃小廣告、熟人幫忙、網(wǎng)絡(luò)搜索、委托中介代理（需要支付一定的服務(wù)傭金費用）等途徑找房。：看房，了解房屋實際情況，光線與周圍環(huán)境，查看房屋所有權(quán)證，有無查封等情況。：一切租賃細(xì)節(jié)問題談妥后，即可由經(jīng)紀(jì)人出面約請雙方當(dāng)事人，簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》。：按已簽好的《房屋租賃合同
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