【正文】 具體細(xì)節(jié)問題（含租金、付款方式、押金數(shù)額、合同期限等），當(dāng)面向出租方提出合理的要求，由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助雙方平衡解決。：對(duì)了解到的情況基本滿意后，你可向房東預(yù)約時(shí)間親臨現(xiàn)場(chǎng)察看?！?】對(duì)于短期合同和長(zhǎng)期合同的時(shí)間界限及小額合同和大額合同的價(jià)額界限，筆者認(rèn)為不應(yīng)一刀切，而應(yīng)有各地根據(jù)地區(qū)的實(shí)際情況，尤其是過往的房屋租賃登記備案的實(shí)施情況，科學(xué)的確定這一期限。第三，對(duì)房屋租賃合同依據(jù)期限和租金進(jìn)行合理的分類，進(jìn)而確立強(qiáng)制登記和自愿登記相結(jié)合的登記備案制度。首先，應(yīng)堅(jiān)持房屋租賃的登記備案機(jī)關(guān)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記備案機(jī)關(guān)的同一，并將相關(guān)信息登記在相同的登記簿上，這有利于完整公示權(quán)利且方便相關(guān)人的查閱；其次，針對(duì)我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的分離化狀況，即房產(chǎn)管理歸于建設(shè)部門，地產(chǎn)管理歸于國(guó)土部門。但應(yīng)當(dāng)注意的是，根據(jù)我們對(duì)該權(quán)利性質(zhì)的界定，我們應(yīng)堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：其一，登記備案具有的是對(duì)抗效力而非生效效力；其二，在具體操作時(shí)應(yīng)靈活適用物權(quán)法和債權(quán)法的規(guī)范，可以交叉適用，以維護(hù)出租人和承租人的利益平衡及當(dāng)事人利益和社會(huì)利益的平衡為依歸；其三，尊重該權(quán)利的私權(quán)性質(zhì)，充分保護(hù)該私權(quán)，在社會(huì)利益允許的范圍內(nèi)尊重當(dāng)事人的意思自治。簡(jiǎn)言之，我們應(yīng)堅(jiān)持房屋租賃權(quán)的物權(quán)化債權(quán)的性質(zhì)?！?】三、房屋租賃登記備案制度的完善第一，明確房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。此時(shí)就要求公共權(quán)力的介入，以“社會(huì)本位”和“實(shí)質(zhì)公平”的現(xiàn)代法治精神為指導(dǎo)，打破表面上平等而實(shí)質(zhì)上已嚴(yán)重失衡的局面，適當(dāng)?shù)膬A向于承租人一方。而且現(xiàn)實(shí)中確實(shí)廣泛存在著出租人濫用優(yōu)勢(shì)地位，漫天要價(jià)及提出其他不合理要求，或者隨意驅(qū)逐承租人、侮辱承租人的情況，嚴(yán)重?fù)p及承租人的正當(dāng)利益。“實(shí)質(zhì)公平”追求的是一種具體的現(xiàn)實(shí)的正義?！?】“社會(huì)本位”反映的是一種全局的整體的價(jià)值取向。（2）現(xiàn)代法治的精神的影響及平衡承租人出租人勢(shì)力失衡的現(xiàn)實(shí)訴求現(xiàn)代法律的發(fā)展愈來(lái)愈顯示出交融的趨勢(shì)，私法公法化，公法私法化，隨之而來(lái)的是法的精神的現(xiàn)代化，社會(huì)本位和實(shí)質(zhì)公平越來(lái)越多的反映在立法中。在物價(jià)水平不斷上漲、居民購(gòu)買力短期無(wú)法大幅度提高的情況下，租賃房屋成為可行的選擇。這標(biāo)志著中國(guó)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的成長(zhǎng)階段，城市化成為繼工業(yè)化之后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新引擎。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，城市化水平急劇提高。其次，目前的通說(shuō)債權(quán)物權(quán)化說(shuō)則較好的吸收了另外兩種學(xué)說(shuō)的合理因素，并且符合了現(xiàn)代法的利益平衡的精神，既通過增強(qiáng)租賃合同的效力，扭轉(zhuǎn)出租人和承租人的實(shí)質(zhì)力量對(duì)比懸殊的局面，又不至于矯枉過正，過分保護(hù)承租人的利益而損及出租人的合法權(quán)益；而且在現(xiàn)行法的所規(guī)定的體制內(nèi)，比較恰當(dāng)?shù)慕缍朔课葑赓U權(quán)的性質(zhì)，使應(yīng)然和實(shí)然、立法和實(shí)踐達(dá)成了統(tǒng)一，不致于引起法律的大規(guī)模修改、社會(huì)的大面積波動(dòng)；再者，該說(shuō)很好的說(shuō)明了房屋租賃登記備案制度的正當(dāng)性問題，并為對(duì)房屋租賃登記備案制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩ㄎ弧⒚鞔_房屋租賃登記備案之于租賃合同效力的影響奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。該說(shuō)具體認(rèn)為債權(quán)物權(quán)化趨勢(shì)具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）對(duì)抗效力，作為租賃權(quán)人可以租賃對(duì)抗買受人和抵押權(quán)人，即“買賣不破除租賃”；（2）對(duì)侵害租賃權(quán)的第三人的效力，在租賃權(quán)人行使權(quán)利受到妨礙時(shí)可以請(qǐng)求損害賠償和請(qǐng)求排除妨礙；（3）租賃權(quán)處分的可能性，即租賃權(quán)人逐漸具有了讓與和轉(zhuǎn)租房屋的可能性；（4）租賃權(quán)的永續(xù)性，即租賃合同較之一般合同期限較長(zhǎng)，而且一般說(shuō)來(lái)具有延長(zhǎng)期限的便利性和優(yōu)先性?！兜聡?guó)民法典》即首先規(guī)定了“買賣不破除租賃”的制度，賦予租賃權(quán)對(duì)抗一般債權(quán)人的效力。筆者同意債權(quán)化物權(quán)說(shuō)，在此予以介紹。（二）、基于對(duì)房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析筆者認(rèn)為，對(duì)于房屋租賃登記備案制度的正當(dāng)與否的判斷應(yīng)當(dāng)始于對(duì)房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析，明確房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，方可判斷該制度設(shè)計(jì)是否從本質(zhì)上適合房屋租賃行為，并以此進(jìn)行改革和完善。這僅僅是制度的慣性嗎？還是說(shuō)他的確在現(xiàn)在仍然發(fā)揮著積極的作用，甚至是某些不可替代的作用？筆者認(rèn)為，房屋租賃登記備案制度的存在本身即暗示了其某種合理性，只不過現(xiàn)在該制度已完全擺脫了建立始初的主要功能設(shè)定——行政審批和行政征收，