房屋租賃登記備案制度之我見-副本-文庫吧資料
2024-10-17 16:51本頁面
【正文】 具體細節(jié)問題（含租金、付款方式、押金數(shù)額、合同期限等），當面向出租方提出合理的要求，由經(jīng)紀人協(xié)助雙方平衡解決。：對了解到的情況基本滿意后，你可向房東預約時間親臨現(xiàn)場察看?！?】對于短期合同和長期合同的時間界限及小額合同和大額合同的價額界限，筆者認為不應一刀切，而應有各地根據(jù)地區(qū)的實際情況，尤其是過往的房屋租賃登記備案的實施情況，科學的確定這一期限。第三，對房屋租賃合同依據(jù)期限和租金進行合理的分類，進而確立強制登記和自愿登記相結(jié)合的登記備案制度。首先，應堅持房屋租賃的登記備案機關(guān)和不動產(chǎn)物權(quán)的登記備案機關(guān)的同一，并將相關(guān)信息登記在相同的登記簿上，這有利于完整公示權(quán)利且方便相關(guān)人的查閱；其次，針對我國目前的不動產(chǎn)管理機關(guān)的分離化狀況，即房產(chǎn)管理歸于建設部門，地產(chǎn)管理歸于國土部門。但應當注意的是，根據(jù)我們對該權(quán)利性質(zhì)的界定，我們應堅持以下幾點：其一，登記備案具有的是對抗效力而非生效效力；其二，在具體操作時應靈活適用物權(quán)法和債權(quán)法的規(guī)范，可以交叉適用，以維護出租人和承租人的利益平衡及當事人利益和社會利益的平衡為依歸；其三，尊重該權(quán)利的私權(quán)性質(zhì)，充分保護該私權(quán)，在社會利益允許的范圍內(nèi)尊重當事人的意思自治。簡言之，我們應堅持房屋租賃權(quán)的物權(quán)化債權(quán)的性質(zhì)。【5】三、房屋租賃登記備案制度的完善第一，明確房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。此時就要求公共權(quán)力的介入，以“社會本位”和“實質(zhì)公平”的現(xiàn)代法治精神為指導，打破表面上平等而實質(zhì)上已嚴重失衡的局面，適當?shù)膬A向于承租人一方。而且現(xiàn)實中確實廣泛存在著出租人濫用優(yōu)勢地位，漫天要價及提出其他不合理要求，或者隨意驅(qū)逐承租人、侮辱承租人的情況，嚴重損及承租人的正當利益?！皩嵸|(zhì)公平”追求的是一種具體的現(xiàn)實的正義?！?】“社會本位”反映的是一種全局的整體的價值取向。（2）現(xiàn)代法治的精神的影響及平衡承租人出租人勢力失衡的現(xiàn)實訴求現(xiàn)代法律的發(fā)展愈來愈顯示出交融的趨勢，私法公法化，公法私法化，隨之而來的是法的精神的現(xiàn)代化，社會本位和實質(zhì)公平越來越多的反映在立法中。在物價水平不斷上漲、居民購買力短期無法大幅度提高的情況下，租賃房屋成為可行的選擇。這標志著中國發(fā)展進入了一個新的成長階段，城市化成為繼工業(yè)化之后推動經(jīng)濟社會發(fā)展的新引擎。進入21世紀，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度加快，城市化水平急劇提高。其次，目前的通說債權(quán)物權(quán)化說則較好的吸收了另外兩種學說的合理因素，并且符合了現(xiàn)代法的利益平衡的精神，既通過增強租賃合同的效力，扭轉(zhuǎn)出租人和承租人的實質(zhì)力量對比懸殊的局面，又不至于矯枉過正，過分保護承租人的利益而損及出租人的合法權(quán)益；而且在現(xiàn)行法的所規(guī)定的體制內(nèi)，比較恰當?shù)慕缍朔课葑赓U權(quán)的性質(zhì)，使應然和實然、立法和實踐達成了統(tǒng)一，不致于引起法律的大規(guī)模修改、社會的大面積波動；再者，該說很好的說明了房屋租賃登記備案制度的正當性問題，并為對房屋租賃登記備案制度進行適當?shù)亩ㄎ?、明確房屋租賃登記備案之于租賃合同效力的影響奠定了堅實的理論基礎(chǔ)。該說具體認為債權(quán)物權(quán)化趨勢具體表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）對抗效力，作為租賃權(quán)人可以租賃對抗買受人和抵押權(quán)人，即“買賣不破除租賃”；（2）對侵害租賃權(quán)的第三人的效力，在租賃權(quán)人行使權(quán)利受到妨礙時可以請求損害賠償和請求排除妨礙；（3）租賃權(quán)處分的可能性，即租賃權(quán)人逐漸具有了讓與和轉(zhuǎn)租房屋的可能性；（4）租賃權(quán)的永續(xù)性，即租賃合同較之一般合同期限較長，而且一般說來具有延長期限的便利性和優(yōu)先性?！兜聡穹ǖ洹芳词紫纫?guī)定了“買賣不破除租賃”的制度，賦予租賃權(quán)對抗一般債權(quán)人的效力。筆者同意債權(quán)化物權(quán)說，在此予以介紹。（二）、基于對房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析筆者認為，對于房屋租賃登記備案制度的正當與否的判斷應當始于對房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析，明確房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，方可判斷該制度設計是否從本質(zhì)上適合房屋租賃行為，并以此進行改革和完善。這僅僅是制度的慣性嗎？還是說他的確在現(xiàn)在仍然發(fā)揮著積極的作用，甚至是某些不可替代的作用？筆者認為，房屋租賃登記備案制度的存在本身即暗示了其某種合理性，只不過現(xiàn)在該制度已完全擺脫了建立始初的主要功能設定——行政審批和行政征收，
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