房屋租賃登記備案制度之我見-副本-資料下載頁
2024-10-17 16:51本頁面
【正文】 對合同的審查來看, 主要是審查合同的主、客體是否合法, 合同內(nèi)容是否合法, 是否按規(guī)定繳納了稅費(fèi)等, 因此, 登記備案是行政機(jī)關(guān)的事后審查行為, 其本身不是合同生效的要件。在司法實(shí)踐中,近幾年大多數(shù)地方法院均判決未辦理登記備案手續(xù)的房屋租賃合同為有效合同。而大多數(shù)地方的房屋租賃主管部門, 即負(fù)責(zé)房屋租賃合同登記備案的部門也表示房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同的效力無關(guān)。特別是5行政許可法6出臺以后, 大多數(shù)地方廢除了房屋租賃許可制度, 在地方法規(guī)層面上也明確了房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同生效與否無關(guān)。既然房屋租賃合同是否登記備案與其是否生效無關(guān), 那么, 這一登記備案行為又有何意義?二、房屋租賃合同登記備案制度的應(yīng)然作用: 不動(dòng)產(chǎn)占有與使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示 登記是物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域的公示公信方法, 涉及交易安全的維護(hù)問題。它使物權(quán)的存在及變動(dòng)不是僅僅存在于當(dāng)事人的觀念中, 而是以登記的方式直接彰顯出來, 為大眾所認(rèn)識, 成為潛在的交易當(dāng)事人能夠方便獲知的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀的清晰的信息。目前, 我國在房地產(chǎn)交易中的公示公信方法主要用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移和抵押權(quán)的設(shè)定, 并將過戶登記作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志, 將辦理抵押物登記作為以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的抵押合同生效的要件。房屋租賃雖然沒有改變房屋的所有權(quán), 但它改變了房屋的占有和使用狀態(tài), 這種占有和使用狀態(tài)使房屋所有人的所有權(quán)和使用權(quán)受到一定限制, 直接影響房屋所有人對該房屋的處分權(quán), 這種限制主要表現(xiàn)在“所有權(quán)讓與不破租”和承租人的優(yōu)先權(quán), 包括:(1)房屋租賃期間, 房屋所有權(quán)發(fā)生變更的(包括出售、贈(zèng)予、繼承、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等), 第三人應(yīng)維護(hù)承租人的承租權(quán), 繼續(xù)履行原租賃合同。(2)租賃期屆滿出租人需將該房屋再出租的, 承租人與第三人在同等條件下, 承租人有優(yōu)先承租權(quán)。(3)在租賃期間出租人出售該房屋的, 承租人與第三人在同等條件下, 承租人有優(yōu)先購買權(quán)。(4)承租人可依法取得其他優(yōu)先權(quán)的情形。因此,應(yīng)當(dāng)以公示公信為目標(biāo), 建立新的房屋租賃合同登記備案制度, 規(guī)定登記是一種當(dāng)事人可以自由選擇的行為, 是否登記備案不影響房屋租賃合同效力, 但房屋租賃合同必須經(jīng)登記備案, 才具有對抗第三人的效力。如果合同沒有登記備案, 合同效力僅及于合同雙方當(dāng)事人, 對合同雙方當(dāng)事人之外的善意第三人不構(gòu)成約束力。房屋租賃合同登記備案的公示公信作用在當(dāng)前和今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)具有非常重大的意義。隨著我國房地產(chǎn)市場的日益發(fā)達(dá), 房地產(chǎn)三級市場、房屋租賃市場以及利用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款的業(yè)務(wù)發(fā)展非常迅速, 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押權(quán)登記等制度起到了很好的公示公信作用, 增加了交易的安全性, 保護(hù)了相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益。但是, 對于租賃權(quán), 目前的重視和保護(hù)還較欠缺, 傳統(tǒng)法律中對租賃權(quán)的保護(hù)因缺乏具體配套制度而產(chǎn)生動(dòng)搖?！八袡?quán)讓與不破租”、承租人的優(yōu)先權(quán)等在實(shí)踐中屢受侵害, 善意第三人無故被牽扯入糾紛甚至受騙的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生, 這給房地產(chǎn)市場交易帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此, 出于不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則, 在房屋租賃上法律設(shè)定登記備案制度, 可以保護(hù)承租人和善意第三人的利益, 便于租賃合同簽訂后對該房屋設(shè)定新權(quán)利或進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí), 第三人能夠清楚了解該租賃合同的存在及具體內(nèi)容, 從而達(dá)到保護(hù)承租人和善意第三人合法權(quán)益的目的, 確保房地產(chǎn)市場交易的安全。[ 參考文獻(xiàn)][1] [EB/ OL] ,20070806.[2] [ J].天津市政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào), 2004,(4).[3] ?, 20070806.[4] 熊烈鎖, ,20070806.[5] [J].河南社會(huì)科學(xué),2005,(3).第五篇：房屋租賃備案登記委托書委 托 書本人因工作原因,不能親自辦理位于 市 區(qū) 街道小區(qū) 號 室房屋的租賃登記備案手續(xù),特委托 , 身份證號碼 ,全權(quán)代表本人辦理相關(guān)事項(xiàng)。對被托人在辦理該房屋租賃登記備案手續(xù)所簽署的相關(guān)文件,本人均予以認(rèn)可,并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。委托人: 受托人:年 月 日
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