房屋租賃登記備案制度之我見-副本(參考版)
2024-10-17 16:51本頁(yè)面
【正文】 對(duì)被托人在辦理該房屋租賃登記備案手續(xù)所簽署的相關(guān)文件,本人均予以認(rèn)可,并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。因此, 出于不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則, 在房屋租賃上法律設(shè)定登記備案制度, 可以保護(hù)承租人和善意第三人的利益, 便于租賃合同簽訂后對(duì)該房屋設(shè)定新權(quán)利或進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí), 第三人能夠清楚了解該租賃合同的存在及具體內(nèi)容, 從而達(dá)到保護(hù)承租人和善意第三人合法權(quán)益的目的, 確保房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的安全。但是, 對(duì)于租賃權(quán), 目前的重視和保護(hù)還較欠缺, 傳統(tǒng)法律中對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)因缺乏具體配套制度而產(chǎn)生動(dòng)搖。房屋租賃合同登記備案的公示公信作用在當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)具有非常重大的意義。因此,應(yīng)當(dāng)以公示公信為目標(biāo), 建立新的房屋租賃合同登記備案制度, 規(guī)定登記是一種當(dāng)事人可以自由選擇的行為, 是否登記備案不影響房屋租賃合同效力, 但房屋租賃合同必須經(jīng)登記備案, 才具有對(duì)抗第三人的效力。(3)在租賃期間出租人出售該房屋的, 承租人與第三人在同等條件下, 承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋租賃雖然沒有改變房屋的所有權(quán), 但它改變了房屋的占有和使用狀態(tài), 這種占有和使用狀態(tài)使房屋所有人的所有權(quán)和使用權(quán)受到一定限制, 直接影響房屋所有人對(duì)該房屋的處分權(quán), 這種限制主要表現(xiàn)在“所有權(quán)讓與不破租”和承租人的優(yōu)先權(quán), 包括:(1)房屋租賃期間, 房屋所有權(quán)發(fā)生變更的(包括出售、贈(zèng)予、繼承、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等), 第三人應(yīng)維護(hù)承租人的承租權(quán), 繼續(xù)履行原租賃合同。它使物權(quán)的存在及變動(dòng)不是僅僅存在于當(dāng)事人的觀念中, 而是以登記的方式直接彰顯出來(lái), 為大眾所認(rèn)識(shí), 成為潛在的交易當(dāng)事人能夠方便獲知的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀的清晰的信息。特別是5行政許可法6出臺(tái)以后, 大多數(shù)地方廢除了房屋租賃許可制度, 在地方法規(guī)層面上也明確了房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同生效與否無(wú)關(guān)。在司法實(shí)踐中,近幾年大多數(shù)地方法院均判決未辦理登記備案手續(xù)的房屋租賃合同為有效合同。他們認(rèn)為, 盡管《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房屋租賃管理辦法》都規(guī)定了房屋租賃當(dāng)事人雙方應(yīng)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù), 但均未明確規(guī)定房屋租賃合同須經(jīng)核準(zhǔn)登記才發(fā)生法律效力。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為, 房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)不影響合同的效力?；蛘哒f(shuō), 房屋租賃合同沒有辦理登記備案手續(xù), 租賃合同就沒有法律效力[1]?！币虼丝梢哉J(rèn)為, 我國(guó)房屋租賃是實(shí)行要件主義。縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng), 可由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查, 并頒發(fā)《房屋租賃證》。簽訂、變更、終止租賃合同的, 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案?！?994年全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條也規(guī)定: “ 房屋租賃, 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同, 約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款, 以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù), 并向房產(chǎn)管理部門登記備案。一種觀點(diǎn)認(rèn)為, 房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)就沒有法律效力?；蛘叻课葑赓U管理部門以房屋租賃合同未經(jīng)登記備案是無(wú)效合同為由, 勸說(shuō)當(dāng)事人辦理登記備案手續(xù)的事件。應(yīng)當(dāng)改革房屋租賃合同登記備案制度, 發(fā)揮其不動(dòng)產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示公信作用。通過(guò)考察房屋租賃合同登記備案制度的建立過(guò)程, 這一制度建立的最初目的是為了通過(guò)行政審批和行政征收來(lái)管理房屋租賃市場(chǎng), 但后來(lái)演變?yōu)樯鐣?huì)管理手段。二、住宅和非住宅房屋租賃登記備案情況三、各用途房屋租賃登記備案綜合情況2010年10月，%；%，見下圖：（一）房屋租賃登記備案各區(qū)情況 注：；：廣州市行政區(qū)域內(nèi)； ：2010年10月1日至31日。房屋租賃登記備案收件資料:二、辦事指南辦理單位：各街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心辦理地址：各街（鎮(zhèn)）出租屋服務(wù)管理中心辦理步驟：，到戶口所在地的街（鎮(zhèn)）出管中心受理窗口提交申請(qǐng)資料。完畢，租賃方正式從出租方手中接受出租的房地產(chǎn)。簽約前，雙方應(yīng)備齊房產(chǎn)證、身份證等證明文件。：在陪同看房過(guò)程中或看完房以后，你可以就出租房地產(chǎn)的
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