【正文】 了法律基礎(chǔ)。”因此，孫某在占有使用該廠房期間，都應(yīng)參照合同約定的租金支付房屋占有使用費(fèi)。一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)《中華人民共和國(guó)民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法。合同約定的租賃期限，住宅不超過(guò)八年，其他用房不超過(guò)十五年。出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無(wú)效。出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無(wú)效。若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高而顯失公平，應(yīng)以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。(2)合同未約定期限的，欠租達(dá)三個(gè)月以上。(4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。④租賃物危及承租人的安全或健康的。承租人對(duì)房屋有裝修時(shí)，對(duì)裝修的處理。合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修由承租人拆走，對(duì)于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動(dòng)產(chǎn)裝修，如承租人對(duì)裝修問(wèn)題提出訴訟請(qǐng)求并提出評(píng)估申請(qǐng)，法院應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修予以評(píng)估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償。因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān)。因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。(2)簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒(méi)收。因出租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問(wèn)題。(2)賠償承租人的裝修損失。四、無(wú)效房屋租賃合同糾紛的處理(一)房屋使用費(fèi)的處理。當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，對(duì)于糾紛發(fā)生前承租人已按無(wú)效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進(jìn)行處理：因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國(guó)家、集體或社會(huì)公共利益導(dǎo)致合同無(wú)效的，高出部分應(yīng)判收繳國(guó)庫(kù)。(二)承租人裝修物的處理。其余部分經(jīng)評(píng)估折舊后作為無(wú)效合同的損失，由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任比例予以分擔(dān)。轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過(guò)原租賃合同中約定的租期，超過(guò)部分無(wú)效。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢(shì)必影響受轉(zhuǎn)租人對(duì)該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等。發(fā)生房屋租賃糾紛如何處理租約到期后房主收回房屋如果出租人因自身需要，不愿意繼續(xù)出租，則承租人就應(yīng)將房屋返還出租人。同時(shí)，承租人也應(yīng)按期騰房。當(dāng)承租人有房可遷而拒不騰房時(shí)，出租人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制其搬遷并令其交占房期間的房租。但房主向房客明確表態(tài)終止租賃合同前，按房客續(xù)租處理，房客按原租約補(bǔ)交租金，得知房客不續(xù)租的表示后，房主再收回房屋。如果原承租人同意這些合法的條件，應(yīng)另簽租賃合同。出租人以原合同期滿為由隨意抬高房租的，一般不允許，但出租人與承租人另有約定的除外。首先，應(yīng)在《租賃合同》中寫明，在商戶欠租的情況下出租人享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。在這種情況下，對(duì)于商戶的欠租，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取停水停電措施。如果擅自停水、停電造成了商戶損失，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。解除合同――多方見(jiàn)證避免糾紛《租賃合同》一般都會(huì)約定合同解除條件，如商戶在欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)就享有合同解除權(quán)。強(qiáng)制收回房屋過(guò)程中也有風(fēng)險(xiǎn)，如欠租商戶以丟失珍貴物品為由告出租人，出租人難以逃脫責(zé)任。首先，在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄《解除租賃合同通知書(shū)》，在《解除租賃合同通知書(shū)》上寫明商戶自動(dòng)騰退房屋的期限，如超過(guò)期限將強(qiáng)行收回房屋。從開(kāi)門前就進(jìn)行全程攝像，對(duì)進(jìn)入的人員、過(guò)程及該物業(yè)內(nèi)的所有物品進(jìn)行錄像。第二，聘請(qǐng)律師作為見(jiàn)證，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書(shū)面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單。司法實(shí)踐中，經(jīng)常碰到無(wú)審批的房屋為標(biāo)的與他人訂立租賃合同的情況，本文就這類合同效力如何認(rèn)定問(wèn)題進(jìn)行初步探討，希望對(duì)處理類似合同糾紛，有所裨益。出租方將這類房屋用于房屋出租的時(shí)候，供承租方居住或者從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立了租賃合同，從表面上看這類合同是合法有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)。一、無(wú)審批房屋租賃合同案例。XX年1月出租人在該規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造房屋，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過(guò)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。雙方簽訂了《店面租賃合同》，承租該村新區(qū)B座B07店面兩間，合同約定，房屋用于經(jīng)營(yíng)使用，租金分別為1000元，租期3年，房屋租金3個(gè)月付一次。后因經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，雙方發(fā)生糾紛，承租人拒絕支付房屋租金。二、無(wú)審批房屋合同效力問(wèn)題。三、房屋租賃合同無(wú)效后，出租方可以向承租人主張的權(quán)利問(wèn)題。承租人拖欠的房屋租金再給付了，而是按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)。該訴求的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。（三）關(guān)于合同違約金能否要求承租人承擔(dān)，無(wú)效合同自始沒(méi)有法律約束力，合同中違約條款沒(méi)有效力了，故承租人不再承擔(dān)違約責(zé)任。承租人將房屋從事開(kāi)店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，肯定要進(jìn)行裝修投入。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?！薄?duì)于裝飾物的價(jià)值舉證責(zé)任在承租人，承租方可以申請(qǐng)向司法評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)房屋裝修的剩余價(jià)值的進(jìn)行評(píng)估。房屋租賃合同無(wú)效后，責(zé)任如何分擔(dān)問(wèn)題。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（一）出租方的承租的時(shí)候沒(méi)有說(shuō)明我房屋是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，出租后承租方發(fā)現(xiàn)該房屋不符合承租條件后起訴法院合同無(wú)效。承租方未經(jīng)審核該房屋產(chǎn)權(quán)情況，也存在一定過(guò)錯(cuò)。（二）承租方明知該房屋沒(méi)有審批，仍承租該房屋的責(zé)任如何分擔(dān)。在本文案例中，承租方已經(jīng)就該房屋辦理了工商登記，在明知房屋沒(méi)有審批情況下，仍進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故本案件的責(zé)任以各自承擔(dān)50%的損失為宜。如果訴爭(zhēng)房屋雖然沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者通過(guò)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，這類房屋訂立的租賃合同應(yīng)當(dāng)有法律效力。結(jié) 語(yǔ)目前城市化進(jìn)程，社會(huì)上違章建房大量存在，出租和承租這類沒(méi)有審批建設(shè)的房屋，存在合同無(wú)效而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失的巨大風(fēng)險(xiǎn)。篇六：最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋的詳細(xì)解讀詳讀最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋（周方勇律師）為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效?！窘庾x】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效?！窘庾x】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。（占有、登記、時(shí)間）（注意：占有比登記具有優(yōu)先權(quán)?！耙环繑?shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失?！窘庾x】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（2）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。中國(guó)法律APP：（掃描安裝）中國(guó)法律微信公共平臺(tái)：（掃描關(guān)注）掃一掃，隨時(shí)隨地解決您的法律問(wèn)題！掃一掃，關(guān)注中國(guó)法律，免費(fèi)法律咨詢！來(lái)源：/Lawyer/UserID=lihuayangamp。（一）朱宗祿、徐芹、李婭玲、周美霞等四人是安徽省靈璧縣木材公司的職工，在上個(gè)世紀(jì)九十年代，木材公司向他們借款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，看到木材公司經(jīng)營(yíng)狀況每況愈下，財(cái)產(chǎn)已所剩無(wú)幾，而借款卻一直不還，無(wú)奈之下，朱宗祿等四人于XX年3月20日分別向安徽省靈璧縣法院提起民事訴訟。靈璧縣法院于同日依法查封了木材公司所有的坐落在靈璧縣靈城西南角宿泗路南側(cè)門面房自東向西第7間，也就是本案爭(zhēng)議的五間門面房。木材公司沒(méi)有上訴，四份判決書(shū)都發(fā)生了法律效力。XX年3月21日，法院裁定將五間門面房予以變賣，同時(shí)發(fā)出變賣公告。XX年6月19日，朱宗祿等四原告達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，朱宗祿、李婭玲、周美霞三人同意將其在本案的所有債權(quán)轉(zhuǎn)讓給四原告之一徐芹，由徐芹負(fù)責(zé)另行償還朱宗祿等三人在本案的債權(quán)，徐芹獨(dú)自享有本案所查封房屋的債權(quán)利益。7月22日，靈璧縣法院發(fā)出公告，責(zé)令五間門面房的使用者即本案第三人西某等五人于XX年7月30日前遷出。XX年9月9日，具有改革意識(shí)的靈璧縣法院的三名執(zhí)行人員組成合議庭，召開(kāi)了執(zhí)行聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取了雙方的意見(jiàn)。XX年12月22日，朱宗祿等四原告以靈璧縣木材公司為被告、西某等五人為第三人向靈璧縣法院提起訴訟，要求確認(rèn)木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同無(wú)效。理由有三點(diǎn)，第一、從時(shí)間上看，租賃合同簽定時(shí)間是XX年3月1日，當(dāng)時(shí)木材公司一無(wú)公章，二無(wú)法定代表人；第二、從西某等五人提供的木材公司財(cái)務(wù)資料看，也不能明確反映木材公司與西某等五人之間的債權(quán)債務(wù)是否全部結(jié)清，自制憑證與記帳憑證內(nèi)容日期顛倒，相互矛盾，且當(dāng)時(shí)西某既為木材公司法定代表人，又是房屋租賃人，其記帳憑證顯然是虛假的；第三、從木材公司與家具廠魯全根簽定的房屋租賃合同看，既然木材公司于3月1日將房屋租賃給西某等五人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？[!]二是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同存在著違法和違約行為。三是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同侵犯了四原告的合法權(quán)益。四是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同對(duì)四原告沒(méi)有法律約束力。（三）被告木材公司由于已經(jīng)停止經(jīng)營(yíng)，其法定代表人不愿簽收法院送達(dá)的法律文書(shū)，也不愿出庭應(yīng)訴，故未作任何答辯。XX年3月1日，因木材公司無(wú)法清償?shù)谌宋髂车热说那房?，在雙方平等協(xié)商后，決定以五間門面房沖抵欠款，雙方簽定了書(shū)面合同，木材公司將財(cái)務(wù)賬目沖平，雙方債權(quán)債務(wù)已經(jīng)結(jié)清。雖然房屋租賃合同落款日期與用印日期不一致，但并不影響合同的效力。這里需要說(shuō)明的是，西某等人混淆了撤銷合同與宣布合同無(wú)效的概念。行使撤銷權(quán)的主體必須是合同當(dāng)事人，本案四原告當(dāng)然不具有這樣的資格。（四）事情還得往前說(shuō)一說(shuō)。房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)監(jiān)證書(shū)和房屋他項(xiàng)權(quán)證中都規(guī)定抵押期限自XX年2月14日至XX年2月13日。但他們沒(méi)有對(duì)合同進(jìn)行仔細(xì)研究，對(duì)有關(guān)法律規(guī)定還不太熟悉?！痹摵贤谑龡l第一款又規(guī)定：“本合同自甲、乙雙方簽字并蓋章之日起生效，需辦理抵押登記的，自到抵押登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)之日起生效，至主合同項(xiàng)下借款本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用和所有其他應(yīng)付費(fèi)用全部清償之日起終止”。XX年5月12日，靈璧縣工商銀行向木材公司發(fā)出催收逾期貸款本息通知書(shū)，木材公司于5月16日簽收。此款由原告徐芹于XX年6月19日代替木材公司支付給靈璧縣工商銀行。這個(gè)問(wèn)題關(guān)聯(lián)著房屋租賃合同的真實(shí)與虛假，也決定著本案的最終處理結(jié)果。同年3月8日，林業(yè)局黨組研究決定，并于3月15日以靈林人字[XX]12號(hào)文件免去西某大森林貿(mào)有限公司經(jīng)理職務(wù)，任命西某為木材公司的經(jīng)理，也是該公司的法定代表人。西某在五位第三人的領(lǐng)