【正文】 進入該商鋪。由參與方在清單上一起簽字確認。篇五：論無證房屋的租賃合同效力論無證房屋的租賃合同效力[ 鄭聞胤 ]——(XX76)/ 已閱670次內容提要：在日常生活，隨著城市化的發(fā)展，房屋租賃、店面租賃合同大量與我們生活緊密相連。關鍵詞：租賃合同 無產權 無審批 合同效力 合同無效引 言本文中“無證房屋”是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或通過主管部門批準建設的房屋。本文從無審批房屋租賃合同案例為切入點，分析在合同無效后導致的法律后果，以及承租人和出租人責任分擔的問題。案例：XX年8月10日，某縣人民政府通過文件批準通過某村新農村建設總體規(guī)劃。承租人于XX年3月19日向出租支付了押金2萬元。合同簽訂后，承租人進行裝修開店營業(yè)，也取得經營許可。為此，承租人起訴法院要求支付拖欠租金3萬元，押金不予返還。本案中該訴爭的租賃房屋位于雖規(guī)劃區(qū)內，但未取得建設工程規(guī)劃許可證，且至今也未通過主管部門審批，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》第二條“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規(guī)定，本案雙方簽訂的《店面租賃合同》應為合同無效。（一）出租人能否要求承租人支付租金問題。法庭必須釋明原告可以主張被告歸還租賃房屋及按照租金標準支付房屋占有使用費的訴訟請求?！保ǘ╆P于承租押金是否返還問題，《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；”依照上述法律規(guī)定，該案件房屋租賃押金2萬元應當返還給承租人。四、承租人能否要求出租人賠償損失問題。因房屋裝修的賠償事宜，應當按照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條處理，該條規(guī)定“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。在這類案件中，承租人要另行起訴出租方主張權利，也可以在反訴出租方。五、因合同無效導致賠償責任分擔問題。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償?！痹谶@類案件中，雙方均存在的過錯，具體分兩種情況。出租方將無審批的房屋進行出租，存在主觀上的過錯，是導致該合同無效主要原因。這種賠償責任分擔應當以出租方承擔，承租方承擔20%為宜。筆者認為處理這類案件，雙方均存在明顯過錯，應當按對等責任原則平均分擔賠償責任，即各自承擔50%的責任。六、沒有房產證，房屋租賃合同仍有效情況。這里房屋訂立的合同出租人有房屋的出租人可以進行補救措施，出租人可以向相關機構申請補辦建房審批手續(xù)，在法庭辯論前，在取得審批手續(xù)后，法庭會認定該合同有效。承租人在租賃房屋特別是從事經營活動的店面時候，應當審核出租的房屋是否有相關建房審批手續(xù)和產權手續(xù)，以最大程度保護自己的合法權益。第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！窘庾x】本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。（未登記不影響合同效力）若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。合適么？？）【解讀】本條規(guī)定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權；（3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重篇七：租賃合同無效出租人實際使用了房屋怎么辦？租賃合同無效出租人實際使用了房屋怎么辦？律法[]友“柴扉”問：我和柴某的租賃合同因某些原因無效了，但柴某已經占有使用我房子半年，請問我是否有權要求柴某支付這半年的合同租金？李華陽律師：最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。id=XX01042376 李華陽律師專欄：/ZhuanTi/lihuayang/List_律法官：HTTP://律法提供（HTTP://）篇八：這份租房合同為何無效？這份租房合同為何無效？這份租房合同為何無效？ 日前，安徽省宿州市中級法院終審判決一起房屋租賃合同糾紛案件，雙方當事人惡意串通簽定的房屋租賃合同，因為損害了合同外其他人的合法利益，在一審判決無效后，又被終審判決無效。為了確保判決的順利執(zhí)行，他們共同向法院提出財產保全的請求。在查明借款事實后，靈璧縣法院分別以（XX）靈民一初字第570號、第571號、第572號、第573號民事判決書作出木材公司應當償還欠款的判決。朱宗祿等四人申請執(zhí)行后，靈璧縣法院XX年12月20日委托靈璧縣價格認定中心對上述五間門面房進行鑒定，鑒定價值為32萬元。由于公告期內無人購買，經協商，四原告同意接受該房產抵償債務。這樣的債權轉讓協議是符合法律歸規(guī)定的，所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五間門面房抵償欠四原告?zhèn)鶆?，并交付原告之一徐芹所有?月31日，第三人西某等五人持XX年3月1日與木材公司簽定的五間門面房租賃合同，向法院提出異議，要求保護其合法租賃權，拒不遷出房屋。經過合議，認為該案涉及實體問題，并不是在執(zhí)行程序中能夠解決得了的，所以，建議朱宗祿等四原告向法院提起民事訴訟。（二）朱宗祿等四原告在訴訟中明確、具體提出了四個觀點：一是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同是虛假的。該合同主要違反了《合同法》第五十二條第二款、《安徽省城市房地產交易管理條例》第三十四條第四款、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條、第七十一條等有關規(guī)定，還違反了木材公司與靈璧縣工商銀行簽定的最高額貸款抵押合同第十條、第十三條的約定。四原告在起訴木材公司借款案件中，歷時一年多，在法院查封、拍賣無人購買后，經法院、靈璧縣工商銀行和四原告協商，在原告向靈璧縣工商銀行償還貸款后，才得以用木材公司房屋抵償債務，從而實現了債權，而西某等五人出示的房屋租賃合同直接對四原告的合法權益構成侵害，故四原告具狀起訴是完全符合法律規(guī)定的。所以，朱宗祿等四原告請求法院依法確認木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同無效。第三人西某等共同認為，四原告訴請撤銷木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同不符合法律規(guī)定。此外，最高額貸款抵押合同期限為XX年2月14日至XX年2月13日，第三人與木材公司簽定的房屋租賃合同在2月13日以后，應為有效。西某等人還認為，根據《合同法》第五十四條規(guī)定，朱宗祿等四原告只是木材公司的債權人，而不是租賃合同當事人，根據《合同法》第五十四條規(guī)定，當然不應當享有租賃合同的撤銷權，無權提出撤銷租賃合同，所以，四原告的主張違反了法律規(guī)定，西某等人請求法院依法駁回四原告的訴訟請求。四原告是要求宣布合同無效，而不是要求撤銷合同，二者雖然都是由《合同法》明確規(guī)定的，但它們之間有著很大的區(qū)別。而本案四原告是依據《合同法》第五十二條第二款主張合同無效，其主體既可以是合同當事人，也可以是合同外的利害關系人，只要能夠證明合同當事人具有主觀上的惡意，就可以宣告合同無效。早在XX年2月14日，被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定了最高額貸款抵押合同，將上述五間門面房設定抵押，同時辦理了抵押登記，后來實際貸款10萬元。也許正是這個規(guī)定，使五位第三人萌生了簽定房屋租賃合同、用房租抵付欠款的念頭。因為抵押合同第十條第一款規(guī)定：“本合同生效后，未經乙方書面同意，保證不將本合同項下的抵押物再設立任何形式的抵押、質押，也不將抵押物出租、轉讓、饋贈給第三人。[!]貸款到期后，木材公司未能及時償還貸款，當然也沒有能力償還貸款。由于這五間門面房已經先行抵押給銀行，所以變賣時，靈璧縣工商銀行優(yōu)先受償貸款本息近12萬元。（五）這里還有一個問題必須說明，那就是本案第三人之一西某的任職問題。XX年1月30日，靈璧縣林業(yè)局以靈林人字[XX]9號文件任命西某為靈璧縣大森林貿有限公司經理。任命宣布以后，西某將木材公司的公章從靈璧縣林業(yè)局領回，并以法定代表人的身份，分別與包括西某本人在內的五位第三人簽定了房屋租賃合同，用租賃費97772元折抵木材公司欠五位第三人借款，租賃合同期限為20年，其中三個人為XX年3月1日至2020年3月1日，兩個人為XX年3月1日至2022年3月1日。西某認為，在XX年1月30日靈璧縣林業(yè)局任命她為靈璧縣大森林貿公司經理的同一文件上，免去了原木材公司張某的經理職務，雖然沒有正式任命，但她實際上從此時起就主持了木材公司的工作，原靈璧縣林業(yè)局局長也為此出具了證明。免去原木材公司張某的經理職務，并不必然就是西某主持工作。這些問題，五位第三人沒有提供證據證明。四原告還向法院提供了一份房屋租賃合同。合同期限為XX年5月1日至XX年5月1日。四原告同時向法院提供了木材公司收取魯全根房租的收據，收款日期是XX年8月12日，金額是463元，收款項目為家具廠純利潤。既然木材公司于3月1日將房屋租賃給五位第三人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？四原告提供的這份證據，又一次證明了木材公司與西某等第三人簽定的房屋租賃合同是虛假的。四名原告、五位第三人以及他們各自的律師出了庭。經過慎重合議，靈璧縣法院于XX年4月2日判決被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同無效。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第七十一條規(guī)定，抵押期限為主債務履行之日起至主債務全部清償完畢之日止。在貸款本息未清償之前，被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同，既違反了[!]擔保法規(guī)定，又違反了被告木材公司與靈璧縣工商銀行貸款抵押合同的約定。第二、西某等五人關于抵押合同期限為XX年2月14日至XX年2月13日，其與被告木材公司簽定的房屋租賃合同在2月13日以后，應為有效的主張，因抵押期限約定違反了擔保法規(guī)定，又與最高額抵押合同第十三條第一款的約定相矛盾，且從平衡抵押合同雙方當事人的利益和民法公平原則角度看，抵押合同中當事人約定的抵押期間都應認定為無效，故第三人與被告木材公司簽定的房屋租賃合同也應無效。（七）宣判后，西某等五位第三人不服，明確表示要上訴。而一直沒有應訴的木材公司卻向法院遞交了上訴狀。安徽省宿州市中級法院經過審理，查明一審法院認定的事實無誤。靈璧縣工商銀行與靈璧縣木材公司的借貸抵押合同與本案有關，因此，一審法院沒有違反民事訴訟原則。XX年6月29日，宿州市中級法院依法駁回木材公司的上訴，維持原判。法律永遠是公正的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第五十四條第一款：“當事人申請證人出庭作證，應當在舉證期限屆滿十日前提出，并經人民法院許可?！薄吨腥A人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。抵押合同另有約定的，按照約定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用若干問題的解釋》第七十一條第一款：“主債權未受全部清償的，抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權。何某繳納押金2500元，但是由于對于租賃稅由誰支付沒能達成約定，胡某單方面解除了該合同，