【正文】 在資本市場(chǎng)、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來(lái)越顯著的優(yōu)勢(shì)。一些在售項(xiàng)目加大促銷力度，急于收回資金。適時(shí)地抓住市場(chǎng)空擋，收購(gòu)、合作50—100畝土地進(jìn)行開發(fā)，對(duì)同景的項(xiàng)目運(yùn)作將有相當(dāng)大的利好。因此須密切關(guān)注最近國(guó)家會(huì)采取什么樣的措施調(diào)控。三季度報(bào)告出來(lái)后，金融調(diào)控存在一些問(wèn)題，調(diào)息的呼聲很高。33戰(zhàn)略上的建議331提升綜合實(shí)力未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，建議同景集團(tuán)憑借“實(shí)力+品牌+項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)”來(lái)進(jìn)行有效擴(kuò)張，以不斷提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。拓寬資金來(lái)源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時(shí)，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。針對(duì)公司特點(diǎn)，靈活調(diào)整項(xiàng)目的運(yùn)作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，要停止擴(kuò)張、戰(zhàn)略收縮，實(shí)行減法經(jīng)營(yíng)，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股權(quán)投資減法。政府的主導(dǎo)性，加之地區(qū)政府對(duì)土地供應(yīng)的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進(jìn)一步加強(qiáng)。34 戰(zhàn)術(shù)建議341 做減法：拋掉公司不擅長(zhǎng)的項(xiàng)目，專心經(jīng)營(yíng)住宅項(xiàng)目，盡可能得向國(guó)家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)，不盲目追求大盤； 從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當(dāng)放慢銷售速度，化12年短期目標(biāo)為35年中期目標(biāo)。343 拿地是關(guān)鍵的選擇?？傊氐纳悼臻g要大。344 從研究“消費(fèi)者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。拿地時(shí)就要考慮，這塊地能不能作出好東西來(lái)，從研究“消費(fèi)者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。346 配套先做，景觀先行，物業(yè)先行。房地產(chǎn)進(jìn)入比小分時(shí)代，在比小分上花功夫，愈發(fā)取悅消費(fèi)者，而獲得市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)將更大；考慮到房屋的升值保值，物業(yè)必須與規(guī)劃同步，如此增加產(chǎn)品的延伸價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)不是簡(jiǎn)單的建筑產(chǎn)品的營(yíng)造，而是生活方式的營(yíng)造，地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，符合人們生活方式以及質(zhì)量的追求。培養(yǎng)一支職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。第二節(jié) 從兩大爭(zhēng)議問(wèn)題看未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)(第二部22 中國(guó)房地產(chǎn)是否會(huì)在本輪調(diào)控中走向低谷爭(zhēng)議指數(shù)：★★★☆☆受商品房空置面積總量持續(xù)上升以及個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)、地價(jià)增長(zhǎng)過(guò)速的影響，一段時(shí)間以來(lái)，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)憂心忡忡，有人甚至發(fā)出了“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與1992年相似”的悲觀論調(diào)。221房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要特征 對(duì)比分析l 投資根據(jù)國(guó)際一般規(guī)律總結(jié)，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP之比應(yīng)處于3％至8％之間。％，但處于合理浮動(dòng)區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)模基本相適應(yīng)。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來(lái)說(shuō)商品房新開工量應(yīng)界于當(dāng)年施工面積的1／41／3。2002年：商品房新開工率為46％，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān)注。1998年后商品房平均銷售價(jià)格漲幅一直低于GDP與人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度，房?jī)r(jià)的漲幅與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)相適應(yīng)。與此對(duì)應(yīng)，居民可支配收入的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的重要條件。l 個(gè)人購(gòu)房比重1992年：，％；2002年：個(gè)人購(gòu)買商品住宅 ，％，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個(gè)人購(gòu)房占比超過(guò)98％，個(gè)人已經(jīng)成為商品住宅銷售中占絕對(duì)比重的主體。223綜合分析l 從短期來(lái)看:房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。 國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)的進(jìn)一步控制必將使未來(lái)短期土地開發(fā)增長(zhǎng)率下降216。 受供求慣性的驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；216。 房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)，部分中小企業(yè)將逐步退出市場(chǎng)，有實(shí)力的大企業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間；216。l 從中長(zhǎng)期來(lái)看:主要受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。 從GDP發(fā)展水平看世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)城市人均 GDP在8004000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)高速增長(zhǎng)，人均GDP在40008000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均GDP在800020000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)衰退。216。我國(guó)目前GDP的增長(zhǎng)速度是7％8％，根據(jù)以上結(jié)論，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。 從國(guó)內(nèi)政策層面看房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)涉及面廣、帶動(dòng)系數(shù)高的行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到1：。房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。第3節(jié) 未來(lái)公司發(fā)展方向分析及建議土地與資金的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇了幾年來(lái)最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨淘汰，行業(yè)洗牌成為必然。31 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場(chǎng)？311第一波：比判斷——剩下的是對(duì)未來(lái)大趨勢(shì)判斷正確的企業(yè)。313第三波：比戰(zhàn)略——有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。315第五枚：比品牌——品牌效應(yīng)，增加發(fā)展的無(wú)形資產(chǎn)基礎(chǔ)316 第六枚：比增值——化“增長(zhǎng)”為“增值”，由“務(wù)虛”到“務(wù)實(shí)”，使土地、樓房、物業(yè)等增值最大化。今日，市場(chǎng)的游戲規(guī)則越來(lái)越規(guī)范，同景在土地資源上的弱勢(shì)地位將淡去，而其專業(yè)實(shí)力和在資本市場(chǎng)、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來(lái)越顯著的優(yōu)勢(shì)。一些在售項(xiàng)目加大促銷力度，急于收回資金。適時(shí)地抓住市場(chǎng)空擋，收購(gòu)、合作50—100畝土地進(jìn)行開發(fā)，對(duì)同景的項(xiàng)目運(yùn)作將有相當(dāng)大的利好。因此須密切關(guān)注最近國(guó)家會(huì)采取什么樣的措施調(diào)控。三季度報(bào)告出來(lái)后，金融調(diào)控存在一些問(wèn)題，調(diào)息的呼聲很高。33戰(zhàn)略上的建議331提升綜合實(shí)力未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，建議同景集團(tuán)憑借“實(shí)力+品牌+項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)”來(lái)進(jìn)行有效擴(kuò)張，以不斷提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。拓寬資金來(lái)源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時(shí)，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。針對(duì)公司特點(diǎn)，靈活調(diào)整項(xiàng)目的運(yùn)作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，要停止擴(kuò)張、戰(zhàn)略收縮，實(shí)行減法經(jīng)營(yíng)，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股權(quán)投資減法。政府的主導(dǎo)性，加之地區(qū)政府對(duì)土地供應(yīng)的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進(jìn)一步加強(qiáng)。34 戰(zhàn)術(shù)建議341 做減法：拋掉公司不擅長(zhǎng)的項(xiàng)目，專心經(jīng)營(yíng)住宅項(xiàng)目，盡可能得向國(guó)家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)，不盲目追求大盤； 從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當(dāng)放慢銷售速度，化12年短期目標(biāo)為35年中期目標(biāo)。343 拿地是關(guān)鍵的選擇?？傊?，地的升值空間要大。344 從研究“消費(fèi)者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。(蘭馬 單琳)關(guān)于公司發(fā)展的幾點(diǎn)建議 鄭總：您好！我來(lái)公司已兩年有余，也算房產(chǎn)公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！在這兩年的時(shí)間里我目睹了駿馬奔騰塑業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)歷了房產(chǎn)公司的成長(zhǎng)歷程，我的心里也有些個(gè)人想法，希望我的這些想法（或建議）能對(duì)公司的發(fā)展有所幫助。因此，制定適合房產(chǎn)公司管理和運(yùn)作的各項(xiàng)規(guī)章制度已是當(dāng)務(wù)之急。不管如何，我希望房產(chǎn)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度能盡快經(jīng)各部門經(jīng)理討論后經(jīng)總經(jīng)理審批后付諸實(shí)施。二、公司的組織機(jī)構(gòu)和管理網(wǎng)絡(luò)公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置宜結(jié)合公司的實(shí)際情況并兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，遵循精干高效、靈活彈性、相對(duì)穩(wěn)定的原則，當(dāng)然最根本的設(shè)置原則還是如何利