【正文】 有兩書。在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。如果你購(gòu)買的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。下面提供一些經(jīng)驗(yàn),讓大家避開(kāi)購(gòu)房陷阱的十大絕招。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開(kāi)發(fā)商。二、審查有效證書商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。所以，在購(gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。由于購(gòu)房者事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒(méi)收；簽吧，合同中陷阱多多。不簽認(rèn)購(gòu)書，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金。五、完善合同條款現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。至于合同約定的付款方式，目前購(gòu)房者通常采取按揭、分期付款的方式來(lái)支付房款。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購(gòu)房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購(gòu)房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；因當(dāng)事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方均可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購(gòu)房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息。購(gòu)房者選擇第3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議?！币?yàn)槲覈?guó)對(duì)商品房竣工驗(yàn)收已采取備案登記制度，而該制度規(guī)定的驗(yàn)收項(xiàng)目比較多，要求比較嚴(yán)格，能保障購(gòu)房者的利益。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房者非?？量?。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。但是由于簽約時(shí)購(gòu)房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費(fèi)用是多少，如果購(gòu)房者確認(rèn)了該合同條款，就等于確認(rèn)了開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，也確認(rèn)了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、金額，使購(gòu)房者陷入非常被動(dòng)的境地。九、拒交不合理收費(fèi)目前商品房買賣中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。十、把好收樓關(guān)查看“三書一證一表”：收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)房者出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，簡(jiǎn)稱“三書一證一表”?？礃球?yàn)樓。如對(duì)樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認(rèn)。買房合同注意事項(xiàng)_買房注意事項(xiàng)來(lái)源：下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項(xiàng)，包括開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)所應(yīng)具備的一些手續(xù)，希望能夠?qū)δ阌袔椭弧⒎课葙I賣合同成立應(yīng)具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。第二，房屋買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無(wú)民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無(wú)效合同。通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋買賣必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。第六，以下七種房屋不得形成買賣合同。二、簽訂合同要注意哪些問(wèn)題作為購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢？第一，一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬(wàn)不能馬虎。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。第四，一定要分清房屋暫測(cè)和實(shí)測(cè)面積。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。三、違反合同的責(zé)任如何劃分按目前合同條款內(nèi)容來(lái)看，購(gòu)房者特別要掌握以下四點(diǎn)：第一，未按合同期限交房或購(gòu)房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。如是購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)致使未在約定的時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房款的，購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意，開(kāi)發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計(jì)或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購(gòu)房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)購(gòu)房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房者辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)的先后順序履行合同。第四，新建房屋買賣轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。出賣人應(yīng)在買受人提出書面申請(qǐng)30日內(nèi)，將買受人全部已付款原額退還買受人，買受人無(wú)須支付任何利息或賠償。首先購(gòu)房者應(yīng)該有一個(gè)明確的置業(yè)方向，要根據(jù)自己的購(gòu)房預(yù)算確定在哪兒買、買多大面積多少價(jià)錢的房子等，并在現(xiàn)有的在售樓盤當(dāng)中篩選出符合自己要求的樓盤，這樣才更省時(shí)間更省精力?？茨Ｐ蛨D，了解小區(qū)的整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)情況；看戶型圖，室內(nèi)功能布局是否符合自己或家庭的需求；看開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并注意查看該執(zhí)照是否經(jīng)過(guò)年檢，是否為臨時(shí)執(zhí)照（臨時(shí)執(zhí)照表明該企業(yè)注冊(cè)資金還未全部到位）；如果開(kāi)發(fā)商委托銷售代理機(jī)構(gòu)銷售，還要看《代理銷售委托書》及該機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。最好是自己多看看，不僅要看室內(nèi)間隔、布局、通風(fēng)、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風(fēng)景及周邊環(huán)境等，對(duì)有疑問(wèn)的地方要及時(shí)向售樓人員了解，如果對(duì)售樓人員解釋含糊，最好還要到相關(guān)政府部門去查證。根據(jù)今年6月1日起開(kāi)始生效的建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，開(kāi)發(fā)商所銷售的商品房不符合預(yù)售條件的，在簽定商品房買賣合同之前向購(gòu)房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開(kāi)發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)；第二，如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)訂金或其他款項(xiàng)另有約定，如開(kāi)發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)書》或訂金收據(jù)上寫明購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定?！坝喗稹笔侵纲?gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買賣的意象初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的落訂款項(xiàng)。如果購(gòu)房者不想購(gòu)買該套房產(chǎn)時(shí)，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還訂金。如果購(gòu)房者不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金，如果開(kāi)發(fā)商不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如雙方在《認(rèn)購(gòu)書》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購(gòu)房者違約造成，則訂金不予退還；如因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)的“訂金”則屬于“定金”性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“訂金罰則”來(lái)處理。即便有預(yù)售證，購(gòu)房者也要仔細(xì)查看《認(rèn)購(gòu)書》針對(duì)該套房屋的面積、價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任及“訂金”等重要條款，以免日后產(chǎn)生糾紛，無(wú)法退訂。簽合同前要了解樓盤周邊規(guī)劃國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站城市規(guī)劃局網(wǎng)站（規(guī)劃在線）在完成上述步驟之后，購(gòu)房者就可以與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同了，那么在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，還要注意什么呢？ 首先，一定要把樓盤的廣告宣傳內(nèi)容全部載入正式合同中，對(duì)銷售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來(lái)發(fā)生糾紛缺乏法律證據(jù)。根據(jù)最新頒布的相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內(nèi)容的部分如交樓標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等也視為承諾，將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主也可以以樓書所載明的具體內(nèi)容作為訴訟證據(jù)，所以購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)最好要求開(kāi)發(fā)商將樓書所載明的主要內(nèi)容寫進(jìn)合同，或者至少要保存好樓書等主要證據(jù)。還有，購(gòu)房者要認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，看之前售樓人員口頭承諾的內(nèi)容和樓盤廣告宣傳內(nèi)容是否已載入合同中，如果發(fā)現(xiàn)遺漏或者不實(shí)之處，應(yīng)立即向開(kāi)發(fā)商提出。最后需要提醒購(gòu)房者的是，在簽訂正式合同時(shí)購(gòu)房者要注意細(xì)讀合同全文，對(duì)一些修改條款和補(bǔ)充協(xié)議尤其要注意，對(duì)自己不明確的條款要爭(zhēng)取訂立合理的補(bǔ)充條款，同時(shí)在交款之后還要注意索要相關(guān)