【正文】 荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。如果賣方未合法取得該土地的使用權(quán)，應(yīng)責(zé)成賣方首先向國家繳納土地使用金。要問明所要買的商品房位于何處何路幾號幾層，是磚混結(jié)構(gòu)還是磚木結(jié)構(gòu)，朝向如何？建筑面積及居住面積各為多少？（三）價款及支付條款。（四）違約條款。如房屋開發(fā)上在格式合同中私自定下諸如“若開發(fā)商不能按時交付房屋，%支付違約金”的不合理條款時，消費(fèi)者應(yīng)對此堅決抵制，因為這是房地產(chǎn)開發(fā)商不想履約的一個征兆。（五）房產(chǎn)證的辦理。建議消費(fèi)者盡快辦理房產(chǎn)證，因為房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證明。a、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏；b、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢；c、門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂；d、墻面、頂棚抹灰層脫落；e、照明線路發(fā)生故障；屋面防水保修3年，其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的投訴來信來訪，公司單位將及時給予實地察看、書面答復(fù)和妥善處理。經(jīng)市有關(guān)專業(yè)主管部門鑒定，屬危險房屋的將予以退還和調(diào)換，并由公司單位承擔(dān)有關(guān)的鑒定費(fèi)用。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資 源和房屋管理局核發(fā)的。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。購房過程中涉及的法律問題作為購房者來講，是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。個人在購房中，大體上分三個階段。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對開發(fā) 商的資信進(jìn)行了解。第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。交付定 金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。具體講，涉及到一些法律問題。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個 重要標(biāo)準(zhǔn)。其次，可以根 據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買?？墒牵谑蹣菚卸加羞@個，我們應(yīng)該特別注意。如果我就是認(rèn)定售樓書中 所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同 中。在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其 擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因 為有不同的法律概念。建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā) 展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒 有問題，特別是預(yù)售許可證。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍 之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二 是住宅使用說明書。其他部位或者部件的保修時間可以由 房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書 里。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付 使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的 使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，購房的時候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來的壞處。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個 比的絕對值，通常是3%。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時 允許購房者退房。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗 力。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展 了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為 不可抗力。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就 是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù) 責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約 定。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng) 的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。（3）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實際上是國內(nèi) 產(chǎn)品，只是貼上外國商標(biāo)。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國 品牌，也符合約定。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按 《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。而且還有《住宅質(zhì)量保證 書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。商品房竣工驗收是以抽查的方式進(jìn)行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。”但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。（5）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。買房 人應(yīng)力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長。（7）關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。（8）關(guān)于違約責(zé)任的條款。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了 延伸、擴(kuò)張。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何 界定的。簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力。出賣人有時提出以下免責(zé)條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的?，F(xiàn)在西安市已經(jīng)取得預(yù)售證的期房都實行網(wǎng)簽，網(wǎng)簽和紙質(zhì)合同內(nèi)容相同，只是簽訂方式不同而已。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。目前西安實行網(wǎng)簽備案，但合同內(nèi)同紙質(zhì)的合同相同。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。第四，面積確認(rèn)及面積差異處理。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。另外，買房簽合同注意，對于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。在合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強(qiáng)制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利?，F(xiàn)實中也存在開發(fā)商因為資金鏈條斷裂，可能會無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，而停工時間較長可能會形成爛尾樓，這對于購房者維護(hù)自身的利益非常不利。如果選擇購買，一定要詳細(xì)約定交房時間，以及相關(guān)的違約責(zé)任。主要是因為商品房買賣合同中的約定不是最終的實際面積，在實際建造過程中會有或多或少的誤差，所以，只有等到實際測量面積出來之后，該房屋的實際銷售價格才會準(zhǔn)確無誤，一般就在這時候出具發(fā)票。感謝關(guān)注！買房簽合同注意事項最后,還要約定配套設(shè)施,如個人的門窗型號,是否一戶一表等；公用的綠化、電梯等等。只需要到房地產(chǎn)管理部門核實預(yù)售許可證真假即可，無預(yù)售許可證對外銷售的，購買時都有隱患，存有不安全因素。在購買時一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因為目前法律只是規(guī)定了住宅到期自動續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會繳費(fèi)續(xù)期。關(guān)于公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時，另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房，目前教育部門也沒有明確的答復(fù)，一般來說，如果住宅入學(xué)人數(shù)超過學(xué)校招生計劃，估計公寓將不能作為學(xué)區(qū)房，因此為了孩子入學(xué)購房的這點(diǎn)要特別慎重。雖然成立業(yè)委會后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實是很多小區(qū)因為居住率不足或者業(yè)主不愿多操心，業(yè)委會的成立遙遙無期，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn)，難度可想而知。另外就是是否是車庫，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車的就是車庫，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開發(fā)商一般都說是車庫，此時要看規(guī)劃是否是車庫，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。在這里如果和開發(fā)商有約定，先遵照約定，無約定再按照規(guī)定執(zhí)行。這樣的話，就直接采用測繪面積了，有效規(guī)避了那個3%的法定條件。貸款問題的約定開發(fā)商往往答應(yīng)幫你貸款，但合同中開發(fā)商又不寫清楚無法貸款可以退房，而是約定因為購房人信譽(yù)等問題導(dǎo)致不能貸款，讓購房人一次性付清房款。逾期或者賠償?shù)膯栴}開發(fā)商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進(jìn)行約定，但如果你細(xì)心就會發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對等的，合同簽訂時一定要求對等待遇。必須明確：因為單體驗收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成