【正文】 三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。要問明所要買的商品房位于何處何路幾號幾層，是磚混結(jié)構(gòu)還是磚木結(jié)構(gòu)，朝向如何？建筑面積及居住面積各為多少？（三）價款及支付條款。如房屋開發(fā)上在格式合同中私自定下諸如“若開發(fā)商不能按時交付房屋，%支付違約金”的不合理條款時，消費者應(yīng)對此堅決抵制，因為這是房地產(chǎn)開發(fā)商不想履約的一個征兆。建議消費者盡快辦理房產(chǎn)證，因為房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證明。住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的投訴來信來訪，公司單位將及時給予實地察看、書面答復和妥善處理。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。個人在購房中，大體上分三個階段。第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。具體講，涉及到一些法律問題。其次，可以根 據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。如果我就是認定售樓書中 所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同 中。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因 為有不同的法律概念。認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍 之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。其他部位或者部件的保修時間可以由 房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。所以，購房的時候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時 允許購房者退房。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展 了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為 不可抗力。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負 責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約 定。第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。第五，應(yīng)該明確裝修標準。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。（3）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi) 產(chǎn)品，只是貼上外國商標。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按 《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準。商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。（5）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。買房 人應(yīng)力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長。（8）關(guān)于違約責任的條款。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了 延伸、擴張。簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。出賣人有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。第六，一定要認準交房日期是否確定。另外，買房簽合同注意，對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進行協(xié)商，合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立?，F(xiàn)實中也存在開發(fā)商因為資金鏈條斷裂，可能會無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，而停工時間較長可能會形成爛尾樓，這對于購房者維護自身的利益非常不利。主要是因為商品房買賣合同中的約定不是最終的實際面積，在實際建造過程中會有或多或少的誤差，所以，只有等到實際測量面積出來之后，該房屋的實際銷售價格才會準確無誤，一般就在這時候出具發(fā)票。只需要到房地產(chǎn)管理部門核實預售許可證真假即可，無預售許可證對外銷售的，購買時都有隱患，存有不安全因素。關(guān)于公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時，另外公寓能否作為學區(qū)房，目前教育部門也沒有明確的答復，一般來說，如果住宅入學人數(shù)超過學校招生計劃，估計公寓將不能作為學區(qū)房，因此為了孩子入學購房的這點要特別慎重。另外就是是否是車庫，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進去車的就是車庫，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開發(fā)商一般都說是車庫，此時要看規(guī)劃是否是車庫，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。這樣的話，就直接采用測繪面積了，有效規(guī)避了那個3%的法定條件。逾期或者賠償?shù)膯栴}開發(fā)商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定，但如果你細心就會發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對等的，合同簽訂時一定要求對等待遇。如果你不約定這些場所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開發(fā)商賣掉，買主不一定能讓你免費或者優(yōu)惠使用，如果合同約定這些場所的所有權(quán)歸業(yè)主，則開發(fā)商不能出售這些場所。房屋平面圖應(yīng)標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標明陽臺的大小、空調(diào)機位等具體的設(shè)備位置。根據(jù)民事法律的“意思自治”原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進行協(xié)商，行使合同的修改和補充權(quán)，在主合同之外，簽定補充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。要注意保留發(fā)票，而且要主動向開發(fā)商索取各種費用的發(fā)票。這種情況發(fā)生后：購房者首先要登報聲明該發(fā)票作廢；到開發(fā)商處讓其出具相關(guān)丟失情況說明；再由房產(chǎn)部門核實丟失的真實情況。一般狀況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護自己在一些非人力能控制的狀況下造成違約的規(guī)避風險的一種方式。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。應(yīng)提出或煤氣的準確通氣時間。發(fā)展商交付房屋的日期務(wù)必要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達，因為那里涉及到逾期交房的違約問題。也能夠選取不退房，如果選取退房，操作起來有務(wù)必困難，比如說你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利，推薦大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個狀況下推薦你選取不退房，讓開發(fā)商按照務(wù)必的比例來支付違約金。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件?！边@種約定不合理。也就是說開發(fā)商約定你超過天未付清房款能夠解約的，對預期交房的解約期限也只能定天，這兩條就應(yīng)對應(yīng)，就應(yīng)是平等的。公攤面積：不就應(yīng)計入的包括倉庫機動車車庫非機動車車庫，作為人房的地下室，以及能夠單獨使用的空間。付款方式與期限。再有就是有關(guān)于以及燃氣管道的開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率到達多少才能夠開通，實際上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，就應(yīng)跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的正常生活。推薦購房人選取在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方能夠理解的一個誤差比例，也就是說正負%，超過此比例的購房人能夠選取退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也能夠理解。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候就應(yīng)注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向。另外，也有可能該項目是A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商帶給的補充協(xié)議必須要看清楚。對策：看清楚補充協(xié)議的條款，好的辦法是找一個律師來幫你的忙。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的?！边@顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中常能夠看到這樣的條款，“應(yīng)于日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“日前如何如何”后該怎樣處理。好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房.陷阱九：以偏蓋全那里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。當然也需要購房者有廣泛的建筑、建材方面的知識。這種分類的好處在于法律對轉(zhuǎn)讓的限制條件不同：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，受讓方務(wù)必依照土地出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)后，方可出讓；除此之外，國家嚴禁以任何方式對土地使用權(quán)倒買倒賣；對以出讓方式取得的土地上建有房屋的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，只要不在法律規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓之列，均可自由買賣?！渡唐贩夸N售管理辦法》(2001年4月4日)、《城市商品房預售管理辦法》（2001年8月15日）專門規(guī)定了商品房買賣的條件。二者區(qū)別在于：預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當向買受人出示應(yīng)當由出賣人帶給的有關(guān)證書、證明文件。合同上的項目名稱，必須要與項目位置聯(lián)系在一齊，以免日后有出入。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標準、供應(yīng)潛力等一一予以說明。違約職責的約定必須要對等，否則最終吃虧的是消費者。問題二合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。但是要提醒購房者的是，必須要看清楚開發(fā)商帶給的補充協(xié)議。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選取最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際好處的承諾。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標準、收費狀況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾理解物業(yè)管理服務(wù)，并理解相關(guān)約束，這對消費者是不利的。問題七處理結(jié)果的約定不明確很多合同中常能夠看到這樣的條款，“應(yīng)于日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“日前如何如何”后該怎樣處理。問題九拒簽購房者提出的補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也能夠出具一份對自己有利的補充協(xié)議，最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。在中國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當然能夠隨心所欲地添加對自己有利的條款了。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序?？撮_發(fā)商是否具備“五證”五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。注意約定違約職責那里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款。辦理過戶手續(xù)時不貼合規(guī)定和約定等。明確關(guān)于公攤建筑面積。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就務(wù)必對裝修的標準明確。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的職責是什么。無論購房者買房的首要目的是為了居住或是作為一種具有較高預期潛力的投資，房產(chǎn)能否升值，區(qū)位是一個十分重要的因素。目前許多較大的居住小區(qū)設(shè)有小學，以消除城市交通對小學生上學路上的潛在不安全隱患?？淳G化現(xiàn)代社會人們工作壓力日益加大，家成了人們緩解生活壓力的最好地