【正文】 ........................ 47 . 不確定性分析 ............................................................................................................................ 48 第 13章 社會(huì)評價(jià) ..................................................................................................................................... 49 . 項(xiàng)目對社會(huì)的影響分析 ............................................................................................................ 49 . 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................................................... 50 . 社會(huì)評價(jià)結(jié)論 ............................................................................................................................ 51 第 14章 研究結(jié)論與建議 ........................................................................................................................ 52 . 可行性研究結(jié)論 ........................................................................................................................ 52 . 建議 ............................................................................................................................................. 52 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 第 1章 總 論 . 項(xiàng)目 背景 與概 況 項(xiàng)目名稱： 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項(xiàng)目 承辦單位概況 單位名稱 ： 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 單位性質(zhì) ： 有限責(zé)任公司 (外國自然人獨(dú)資 ) 注冊資金 ： 港 幣 2,000 萬 元 單位住所 ： 衡陽市珠暉區(qū)沿江路 29 號 業(yè)務(wù)范圍 ： 房地產(chǎn)開發(fā) 、 銷售 法定代表人 ： 吳小平 企業(yè)負(fù)責(zé)人 ： 吳小平 ， 男 ， 1965 年 9月 30日生于湖南?，F(xiàn)年 43歲，自 2020 年3 月在加拿大定居， 1986 年 7 月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位； 1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職； 1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作； 1990 年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任； 1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng) 建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)家稱號。2020 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽 富邦 升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻(xiàn)力量。 公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990年開始涉及房地產(chǎn) ,并于次年注冊成立了 廣州市 富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都 區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長 吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家”榮譽(yù)稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)”。通過考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的 人文和諧小區(qū)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國家計(jì)委計(jì)辦投資 [2020]15 號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； （ 3） 國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； （ 4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 ； （ 5） 《 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 》 。 項(xiàng)目提出的理由 ① 項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前 ， 我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期 ， 為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展 ， 必然要求擴(kuò)大內(nèi)需 ， 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu) ， 把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 衡陽 房地產(chǎn)占 GDP 的 比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭 2020 年達(dá)到人均建筑面積 35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 衡陽作為 “3+5”新型城市群 建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南 地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在 以長株潭為中心的“ 3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。 目前， 衡陽市 的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。同時(shí)，隨著 衡陽 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人 們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使 衡陽 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 ③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工 下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供 80 多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) GDP增長 ，則可提供 40多萬個(gè)就業(yè)崗位。 擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 衡陽市湘江東岸南段 ，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路 、東 隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連 、北 至小區(qū)北部主路口 。 預(yù)期 目標(biāo) 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項(xiàng)目 擬 在占地面積 20, 平方米 的土地上，建設(shè) 總 容積率為 ， 建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米 的 3棟 (13號樓 )高層電梯住宅房 （其中住宅面積 47,， 12層 商 鋪 面積 平方米， 地下停車場 面積 10,842 平方米）。 為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額 加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)”?！耙迅闹破髽I(yè)原則上 按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 衡陽 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 衡陽 市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 第 2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 2020 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 %。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2020 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2020 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房 ，繼 2020 年經(jīng)來，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收 方面也加大了調(diào)控力度。 項(xiàng)目 開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 2020 年，衡陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長 %。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值 12287元，比 2020 年增長 %，翻了一番。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升， 2020 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重達(dá)到 %，比 2020 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢保持 穩(wěn)定。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中 ,服務(wù)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事 故死亡率均比上年有較大幅度的下降。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 %。城市居民人均生活消費(fèi) 7608元，比上年增長 %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 %；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元，增長 %，實(shí)際增長 %。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人，新增 萬人，其中職工 萬人，離退休人員 萬人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對象共有 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 衡陽 房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn) ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā) 區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。 主