【正文】 百嘉苑”之外，無新建住宅商品房，舟山海洋漁業(yè)公司內(nèi)部建造的商品房主要供內(nèi)部職工使用。金外灘”“銀色海灣”、“東海豪庭”均集中在老城以西區(qū)域，尚未正式開盤銷售。 定海城區(qū)面臨的市場(chǎng)狀況與沈家門老城相似，中心區(qū)發(fā)展較為成熟、改造難度較大，整體向北、向東拓展，目前正在銷售中的樓盤均分布在中心區(qū)外延。 從檔次來看，以中檔為主，“金楓花園”別墅項(xiàng)目、“新城花園”、“東海豪庭”及“丹桂園”均為中偏高檔，其中“丹桂園”由于其開發(fā)商品牌形象及樓盤質(zhì)素較高，去化很好；“金楓花園”、“東海豪庭”尚未正式開盤銷售，但從預(yù)定情況來看，情況較好；而“新城花園”在東港開發(fā)區(qū)為目前銷售樓盤中規(guī)模最大、質(zhì)素較好的項(xiàng)目，目前二期銷售中，由于東港整體區(qū)域環(huán)境較差，去化狀況不理想。三益路（浦西） 10800 4F*7 名竹苑 解放西路與竹山門路交匯處（定海 ） 5F*13 丹桂園 中山北路（定海 ） 5F*12 頤景園 新橋路雙擁路（定海 ） 5F*3 10F*4 濱港苑 半塘里路、沿港西路（定海 ） 5F*5 金鷹海景 興建路金外灘 東海西路 (沈家門 ) 47376 6F*5， 5F*12 銀色海灣 329 國道國際水產(chǎn)城 (沈家門 ) 17000 中聯(lián)花園 中洲路與興建路交匯處（沈家門） 24000 5F*14 新城花園二期 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) (東港 ) 59012 5F*17 百豪緣 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 17654 5F*6 目前市場(chǎng)在售的主要樓盤按規(guī)模指標(biāo)分布較為集中，分布區(qū)域主要集中在三個(gè)區(qū)域 ：中心城區(qū)包括定海城區(qū)及沈家門老城，如名竹苑、金鷹海景、新世紀(jì) 區(qū)域分布的主要原因在于，中心城區(qū)為成熟老城區(qū)，商業(yè)氛圍較為濃厚，地塊成本高，因此以小規(guī)模供應(yīng)為主；而東河路以東區(qū)域，為市政規(guī)劃的發(fā)展重點(diǎn)，特別是臨城新區(qū)為新城區(qū)所在地，地塊成本相對(duì)不高，市政配套目前還不是很成熟，且距目前的市中心區(qū)域有一定距離，無法完全享受市區(qū)相對(duì)成熟配套，因此綜合 各種因素，在新區(qū)主要以中等及中等偏大規(guī)模為主，利用相對(duì)較大的基地面積、較低的開發(fā)成本和規(guī)劃容積率，配備與消費(fèi)者生活密切相關(guān)的配套設(shè)施，以規(guī)模優(yōu)勢(shì)及整體規(guī)劃消除市民對(duì)此區(qū)域的疑慮，并為新區(qū)的深入建設(shè)奠定良好的建設(shè)基礎(chǔ)。 多層物業(yè)分布較為分散，多層＋小高層物業(yè)主要集中在東河路以東區(qū)域，特別是臨城新區(qū)，如頤景園、云廈金海灣等，項(xiàng)目主要為中等及中等偏大規(guī)模社區(qū)，總建筑面積均在 8 萬方以上， 且均距市中心區(qū)域有一定距離， 多層＋小高層的混合型產(chǎn)品有利于分散單一產(chǎn)品的體量，更有利于產(chǎn)品的整體去化；多層＋別墅產(chǎn)品分布及作用與多層＋小高層產(chǎn)品分布及作用相似。三益路 1800 名竹苑 解放西路與竹山門路交匯處（定 海 ） 3500 丹桂園 中山北路（定海 ） 4000 濱港苑 半塘里路、沿港西路（定海 ） 3400 新世紀(jì)興建路 (沈家門 ) 3600 中聯(lián)花園 中洲路與興建路交匯處 (沈家門 ) 3350 62%23%15%多層 多層＋別墅 多層＋小高層舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 12 新城花園二期 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 3300 百豪緣 普陀?xùn)|港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2700 多層物業(yè)價(jià)格分布同樣較為集中且分布明顯： 定海城區(qū)，多層產(chǎn)品整體物業(yè)價(jià)格高于其余區(qū)域（沈家門老城、東港及浦西），均價(jià)分布在 3400～ 4000 元 /m2 區(qū)間； 沈家門老城，多層產(chǎn)品均價(jià)分布在 3200～ 3600 元 /m2 區(qū)間； 東港開發(fā)區(qū)，多層產(chǎn)品均價(jià)分布在 2700～ 3000 元 /m2 區(qū)間； 浦西目前均價(jià)最低，為 1800 元 /m2。 多層＋小高層物業(yè)橫向價(jià)格特征 多層＋小高層物業(yè)分布主要集中在兩個(gè)區(qū)域，第一個(gè)區(qū)域是臨城新區(qū)，如云廈金海灣；第二個(gè)區(qū)域是新河路以西區(qū)域，分布有海山花園、頤景園，均價(jià)集中在 3500～ 3800 元 / m2。 別墅價(jià)格： 2800 元 /平米。 房型設(shè)計(jì)分析（不包括別墅產(chǎn)品） 目前舟山市市場(chǎng)供應(yīng)總量中， 81～ 120m2區(qū)間供應(yīng)量最多，比例為 52％，其次為 80m2以下區(qū)間，比例為 20％，兩大區(qū)間供應(yīng)量總和是市場(chǎng)供應(yīng)的 72％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其余面積區(qū)間的供應(yīng)量；而在房型設(shè)計(jì)中，三房設(shè)計(jì)的產(chǎn)品是整個(gè)市場(chǎng)主要供應(yīng)產(chǎn)品，比例達(dá)到了 60％，超出了其余房型產(chǎn)品的供應(yīng)量總和，并且在市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)當(dāng)中，以平層為主要供應(yīng)種類，在個(gè)別項(xiàng)目中出現(xiàn)了復(fù)式產(chǎn)品（金海灣），但整體供應(yīng)量不大。而東港開發(fā)區(qū)由于受地理環(huán)境、氣候條件等因素的影響，導(dǎo)致地面下陷，市民在此居住有較大的抗性，整體去化較慢。多層整體去化較小高層、別墅要快，主要原因在于受傳統(tǒng)居住觀念的影響，消費(fèi)者依然鐘愛這種結(jié)構(gòu)特征類型的住宅，而小高層產(chǎn)品目前尚未完全啟動(dòng)。 從面積 、房型選擇看。同時(shí)受經(jīng)濟(jì)水平的制約，目前主要購房者為新婚夫婦或三口之家，在面積選擇上主要集中在 90～ 110m2 區(qū)間，此區(qū)間的產(chǎn)品去化較其他面積區(qū)間要快；同時(shí)從家庭生命周期出發(fā)，在房型的選擇上也以三房產(chǎn)品為主。定海城區(qū)、沈家門老城由于區(qū)域發(fā)展最為成熟、商業(yè)、居住氛圍最為濃厚成為消費(fèi)者的首選，同時(shí)由于此兩個(gè)區(qū)域開發(fā)成本較高、價(jià)格水平也較高，因此主要選擇定海城區(qū)及沈家門老城的外延地帶，一方面可以方便利用中心區(qū)成熟的配套設(shè) 施，一方面降低成本、費(fèi)用；而臨城作為未來舟山市的政治、文化中心，發(fā)展前景廣闊、增值潛力巨大，也很受消費(fèi)者的關(guān)注。全市現(xiàn)有物業(yè)管理公司和物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 47家，所管面積達(dá) 280 萬平方米，居住人口近 10 萬。房屋的設(shè)計(jì)，由過去呆板單一的建筑模式轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌蝮w現(xiàn)現(xiàn)代化海島城市風(fēng)貌的建筑造型，在房屋功能上，由過去單單滿足人們居住需求轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足人們更豐 富、更深層次的生活需求和精神享受。國外風(fēng)情建筑風(fēng)格的引入、小區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的人性化，改善了業(yè)主的居住生活，提高了城市的品位。景觀房產(chǎn)是依托周邊旅游資源，為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的特點(diǎn)，一是建筑美觀，二是集投資與消費(fèi)于一體。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 16 第五章 舟山 市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 第一節(jié) 舟山商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 舟山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（截至 2020 年） 城市的發(fā)展與商業(yè)的活動(dòng)緊密相連，城市的發(fā)展派生了商業(yè)的發(fā)展，如何在城市急速發(fā)展的前提下，合理地構(gòu)筑流通體系，才能為進(jìn)入城市的大量人員提供充足的、穩(wěn)定的、便宜的食品與日用品，是政府最為關(guān)注的具體問題之一。 2020 年，全市 第一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，第二、第三產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的重要地位進(jìn)一步凸現(xiàn)。 旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。城鎮(zhèn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %；漁農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。 商業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，居民收入穩(wěn)步提高。 截至 2020 年底 ，全市有各類商品交易市場(chǎng) 118個(gè)，實(shí)現(xiàn)成交額 億元，比上年增長 %。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 17 %，漁農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù) %。 ? 舟山市商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 ? 商業(yè)發(fā)展的環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化 到 2020 年，舟山城市規(guī)模將達(dá)到 42 萬人，實(shí)現(xiàn) GDP2700 億元的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)。 ? 商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件將進(jìn)一步完善 舟山在信息、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的快速發(fā)展和海洋漁業(yè)、海洋開發(fā)、旅游資源等諸多優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步發(fā)揮，為城市商業(yè)發(fā)展提供了非常有利的條件。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 18 ? 舟山城市商業(yè)中心規(guī)劃布局 根據(jù)舟山市城市總體規(guī)劃提出的“三組團(tuán)二點(diǎn)帶狀城市組群”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，舟山市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將呈多中心、多層次、多功能的網(wǎng)絡(luò)型布局，形成三級(jí)中心即市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心和區(qū)次級(jí)商業(yè)中心三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。 ? 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 在定海城區(qū)人民路、解放路建設(shè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，延續(xù)原有商業(yè)氛圍，調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，完善商業(yè)業(yè)態(tài)，分流市級(jí)商業(yè)中心服務(wù)功能，為組團(tuán)區(qū)域內(nèi)居民和游客服務(wù)。 ? 居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心 分別 在定海城區(qū)、臨城新區(qū)、普陀城區(qū)，以居住區(qū)或居住小區(qū)為主體，建立和發(fā)展居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心，設(shè)置和完善便民利民的商貿(mào)服務(wù)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)，滿足居民的基本生活需求。 此次商業(yè)物業(yè)調(diào)查范圍為舟山定海城區(qū)、臨城、浦西、沈家門及東港；調(diào)查對(duì)象包括大型綜合性商業(yè)設(shè)施，如批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、主要商場(chǎng)及超市等。 ? 主要批發(fā)市場(chǎng)及專業(yè)市場(chǎng) 分布情況示意表 地段 總建筑面積 入伙日期 浦西綜合批發(fā)市場(chǎng) 浦西東海西路 10000 平方米 2020 年 浦西金山家私市場(chǎng) 浦西東海西路 7000 平方米 2020 年 浦西燈具市場(chǎng) 浦西東海西路 2020 平方米 2020 年 浦西陶瓷 建材市場(chǎng) 浦西東海西路 約 20200 平方米 2020 年 紅星燈飾城 定海東河路 截至 2020 年底，舟山全市共有各類市場(chǎng) 126 個(gè)，其中消費(fèi)品市場(chǎng) 118個(gè)，生產(chǎn)資料市場(chǎng) 5 個(gè)，生產(chǎn)要素市場(chǎng) 3 個(gè)，目前年成交額在億元以上的市場(chǎng)有 4 家，其中超 10 億元的市場(chǎng) 1 家（國際水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)）。各類市場(chǎng)在推動(dòng)舟山經(jīng)濟(jì)的增長、滿足社會(huì)需求等方面起到了相當(dāng)大的積極作用。主要是由于定海城關(guān)為目前舟山市商業(yè)氛圍相對(duì)較為繁華區(qū)域，因此對(duì)定海城關(guān)各類市場(chǎng)現(xiàn)狀的考察有助于了解現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種及商業(yè)結(jié)構(gòu)，而對(duì)浦西市場(chǎng)的考察則有助于了解浦西區(qū)域的商業(yè)營業(yè)狀況及發(fā)展前景。 所調(diào)查的主要商業(yè)物業(yè)大多為近期推出，在地域分布上主要集中在城郊結(jié)合部，如浦西金山 家私市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)等，主要是由于城關(guān)區(qū)土地開舟山市場(chǎng)發(fā)展（單位：個(gè)）68104 109114123 1260204060801001201401987年 1994年 1998 1999年 2020年 2020年舟山市場(chǎng)成交額（單位：億） 600102030405060701987年 1998年 2020年 2020年舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 21 發(fā)成本較高，因此主要市場(chǎng)均遷移至城郊結(jié)合部，相對(duì)成本較低。 經(jīng)營品種 所調(diào)查的主要批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營品種繁多，有大小家電、建材、服裝、家具、燈具、潔具等，經(jīng)營產(chǎn)品檔次以中檔或中偏低檔為主。 所調(diào)查的市場(chǎng)（除浦西綜合批發(fā)市場(chǎng)）店鋪?zhàn)馐勐驶驹?95％以上，特別是浦西的家私市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、陶瓷建材市場(chǎng)等三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)均達(dá)到了 100％，客流 量相對(duì)較大。 價(jià)格 本次租金價(jià)格調(diào)查主要集中在浦西工業(yè)園區(qū)內(nèi)，包括浦西綜合批發(fā)市場(chǎng)、金山家私市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)及陶瓷建材市場(chǎng)。以下為主要租價(jià)分布情