【正文】 9 01 8 03 0 06 0 0 如圖所示，同區(qū)域的商場包括珠海百貨、免稅自營部分、海天城等商場，按建筑面積計算租金在 360500 元 /m2 之間，吉大免稅銅鑼灣百貨采取保底提點的租金方式公布價格為 260 元 /m2左右，累加計算其租金收入在 500 元 /m2左右。 第二階段招商：物業(yè) F1/2 南北塔樓，招商對象為香港經(jīng)營品牌商，目標對象：莎莎、反斗城、一樓便利店；由香港美亞執(zhí)行具體招商聯(lián)絡落實。 日東商業(yè)廣場招商方案設計 租賃控制之第一階段招商：招商主力物業(yè) —— 酒吧街，共推出二樓陽臺酒吧面積3000 m2，在本市內針對性推廣；物業(yè)推出時間： 2 月 20 日左右。 六、商場定位后銷售方案的設計 商場提供專業(yè)商場管理，負責商場的整體形象推廣、日?，F(xiàn)場管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場活動的組織統(tǒng)籌；商場管理公司通過收取經(jīng)營商戶的商場管理費用維持公司日常運作，發(fā)展商保留部分商鋪單位出租賺取租金增長部分的差價作為管理公司收入之一； 單個商場商鋪總價控制在 3050 萬內，單個開放式商鋪單位總價控制在 10 萬以內，酒吧單位總售價控制在 100 萬以內；由香港銀行為香港業(yè)主提供最高 7 成、最長 15 年 香港銀行按揭；國內買家只能享受國內農(nóng)業(yè) 銀行提供約 6 成 10 年的銀行按揭； 商場單位、開放式商鋪銷售時同時提供 2 年的租約，酒吧單位提供 35 年租約，在租約有效期內業(yè)主只能收租、不能干涉商鋪單位的具體經(jīng)營。主力店區(qū)域與步行街形成回環(huán)型通道并步行街連接，以上區(qū)域共同組成商場的室內公共空間； 2. 休閑廣場：廣場上的飛機將作為商場的形象堡壘，在廣場臨主人口附近設休閑座椅，并在飛機 下區(qū)域開辟商場形象展示舞臺，供商場經(jīng)營過程做表演和促銷用途；商場內商鋪用玻璃分割，甲方提供商鋪卷閘、門楣、天花、地板、和分割玻璃或防火板。 6. 垂直交通：目前商場 的垂直交通現(xiàn)時一至二樓分別有兩個手扶電梯和四個室外觀光電梯 組成，在商場中央有可以直上五月花的步行梯和兩條手扶梯，手扶梯側都設人行樓梯配合，根據(jù)商場的定位，已經(jīng)足夠應付商場開業(yè)后的垂直人流。走廊內按目前地板大理石裝修圖案設室內步行街促銷柜位做出租用途，出租收入交商場管理公司用作補貼須提供租金商鋪單位的回報用途。 4. 南門：現(xiàn)日東已經(jīng)將南門側的小區(qū)入口與君怡花 園商業(yè)街打通，君怡花園的商業(yè)街已經(jīng)形成雛形，但真正形成商業(yè)氛圍尚需時日，與日東商業(yè)中心的開發(fā)成功共生共榮，可考慮與君怡共同營造該片區(qū)的商業(yè)氣氛，這是后話。 （再增加） 商鋪單位裝修標準 獨立商鋪提供獨立電表、不提供卷閘 五、商場規(guī)劃分割建議 前提：最大可能保留現(xiàn)有的 F1 商場裝修。 IV. 統(tǒng)一經(jīng)營對招進主力商家的負面影響：根據(jù)美亞的招商經(jīng)驗，有自己獨立經(jīng)營品牌的商家如現(xiàn)在的目標客戶香港莎莎、玩具反斗城等都進入商場時都要求可以獨立經(jīng)營的物業(yè)，按日東商業(yè)廣場物業(yè)目前的特點，如果南北兩個塔樓的物業(yè)規(guī)模非常適合引進 香港的品牌經(jīng)營商，其肯定要求自主經(jīng)營，那么剩下的室內步行街部分商鋪統(tǒng)一經(jīng)營的意義也就不大了。如果沒有商業(yè)地產(chǎn)的介入，除非在經(jīng)營過程中將物業(yè)抵押給 銀行，否則并不能增加。 如果甲方真的考慮商場定位為高檔百貨，將出現(xiàn)以下問題： ? 本土居民本身在這方面的消費比例就少，而且還被香港、澳門的高檔百貨分流，所以可以看到珠?，F(xiàn)有的百貨商場都以經(jīng)營大眾品牌為主，高檔商品如國際品牌一直都只適應在一些高檔酒店商場如銀都精品街、海灣酒店等經(jīng)營。 III. 經(jīng)營者層面：不考慮肯定會自主經(jīng)營的酒吧部分，按目前的招商設想， CEPA 對于香港廠商的吸引力因為產(chǎn)地來源證需要將工廠搬回香港是經(jīng)營決策問題，相應對該政策的反應較慢，估計在 8 月份才會真正成規(guī)模的有廠商品牌進入廣東市場，與商場開 業(yè)時間有沖突。 采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”的原因： I. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式層面：甲方意愿是將物業(yè)包裝后推出市場銷售，一二層物業(yè)完全銷售可在 6 個月內帶來接近 億的現(xiàn)金收入，建議放棄商場經(jīng)營的現(xiàn)金流，如有融資的需要建議等商場開業(yè)后，將地下一層 的商場部分抵押向銀行申請貸款。 三、購物中心經(jīng)營管理模式定位 建議日東商業(yè)廣場采用統(tǒng)一經(jīng)營、分散管理的管理模式。 樓層：1 大型休閑餐飲、便利店、社區(qū)超市（候補）、服裝鞋帽專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時尚流行店、小型漫畫店、手工店 服裝鞋帽 專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時尚流行店、小型漫畫店、手工店、旅行服務社 大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營商、生活日化店、其它品牌經(jīng)營商、女性主題商場經(jīng)營商、社區(qū)超市（候補）、 樓層：負 1 招商主力：大型運動主題商城經(jīng)營商（包含體育用品零售、運動 /休閑保健、器械健身經(jīng)營及運動會所功能。 單一目標招商：平臺酒吧經(jīng)營商 租賃均價： 120 元 /m2。 底線： 80 元 /m2。分配到現(xiàn)有商場經(jīng)營面積約為三層餐飲 7000 m購物商場 14000 m2（室內購物步行街連兩側 7000 m2）、地下超市 5000 m酒吧街 3000 m2，總經(jīng)營面積約為 2900 m2，地下規(guī)劃出約 2020 m2作為經(jīng)營倉庫作出租用途，保留 5000 m2作為地下停車場。 日東商業(yè)廣場的成功必然直接導致其它競爭商業(yè)項目的快速模仿，招商的成功如果沒有完善的市場推廣計劃還是會被如吉大珠百商圈內商場、拱北口岸廣場等項目分 流經(jīng)營商，所以商場在招商過程當中直至開業(yè)后相當長的時間內都必須為經(jīng)營者提供完善的整體市場推廣計劃，一個有實力有經(jīng)驗的經(jīng)營商就必不可少。 二、商場定位建議分析 第一部分：項目 SWOT 分析 一、 項目 SWOT 分析 日東商業(yè)廣場優(yōu)勢： 項目規(guī)模大，接近 4 萬 平方的商場規(guī)模，而且綜合統(tǒng)一經(jīng)營，有很好的大型購物中心概念，對香港的經(jīng)營商戶和本地居民有吸引力； 購物環(huán)境得天獨厚，有珠海市區(qū)唯一沙灘游泳場，有亞熱帶沙灘風情海濱商場概念，尤其對旅游休閑消費者有吸引力； 交通便利，項目可達程度高， 日東商業(yè)廣場物業(yè)本身的特色是有超過兩百米的臨街面，進深由 2350 米，柱網(wǎng)分布方正使用，商場氣勢雄偉，昭示性強； 港珠澳大橋興建對香港經(jīng)營客戶甚至大陸客戶經(jīng)營信心有提升，經(jīng)營商家對珠海的未來遠景有憧憬； CEPA 概念將為日東商業(yè)廣場帶來更豐富的商品供應和經(jīng)營戶群體；而這兩者正好提 供了珠海目前商場的錯位經(jīng)營，避免在百貨層面的競爭； 三樓五月花酒樓已經(jīng)為商場帶來人流及知名度，豐富了未來商場的消費概念，可以同時解決觀光接待、餐飲娛樂、家庭休閑需求； 珠海城市定位的改變（ 珠江三角洲中心城市之一） 和城市旅游功能的主導地位都可以為珠海帶來大量的非特定消費人流，日東商業(yè)廣場將是沿情侶路海濱商業(yè)帶的最大直接受益者。 日東商業(yè)廣場采取現(xiàn)代購物中心的經(jīng)營特色，在百貨經(jīng)營滿足了購物需要的基礎上添加了餐飲、娛樂、運動、休閑、廣場活動等 功能，這樣的商場定位已經(jīng)成為中國大陸地區(qū)乃至華人地區(qū)大型商場開發(fā)的特征，但在珠海目前也就只有珠海百貨、免稅和海天城三個商場加上周邊商業(yè)街道在共同打造這種購物環(huán)境，還沒有真正意義上在單個的商場內實現(xiàn) 滿足這種隨著居民生活水平提高而形成的購物消費需要。 珠海政府最近加大了在全國范圍（包括港 澳臺）的城市形象推廣的力度，珠海已經(jīng)被越來越多的人們所熟悉，無論是在珠海營商還是投資商業(yè)物業(yè)都已經(jīng)成為外來資金進入珠海的突破口，所以在日東商業(yè)廣場的定位上我們首先將購物中心定義為珠海概念的商業(yè)物業(yè)項目。 商場策劃之產(chǎn)品設計： —— 日東商業(yè)廣場項目定位及商場規(guī)劃報告 目錄 第一部分 日東商業(yè)廣場項目定位 第二部分 日東商業(yè)廣場商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位 第三部分 日東商業(yè)廣場推廣價格定位 第四部分 日東商業(yè)廣場推廣手法展望 第一部分 日東商業(yè)廣場項目定位 一、日東商業(yè)廣場項目定位描述 定位原則： （商場香港概念的闡述） 符合香港人個體經(jīng)營商場和投資物業(yè)的習慣； ? 經(jīng)營商場習慣：在香港品牌都采取在人流旺的商場或街道租賃相對獨立開設專賣店的形式經(jīng)營，私人商鋪尤其一些波鞋店、漫畫店等經(jīng)營潮流商品的私人經(jīng)營更是 獨立門市； ? 香港人對投資商場物業(yè)要求有獨立業(yè)權、可以保障對商鋪經(jīng)營的自主權，商場可以提供整體的市場促銷推廣活動，商場人流有保障，商場租金回報穩(wěn)定及有上調空間； 項目定位描述：珠海唯一的加勒比海濱風情大型綜合情景式購物中心。 定位展開： ? 珠海概念 隨著珠海的城市定位被政府重新定義，珠海在消化最近經(jīng)貿(mào)、商業(yè)流通領域最新概念（如 CEPA、港珠澳大橋、大珠三角等）上比以前更加積極主動，加上珠?？拷拈T的優(yōu)勢，其商業(yè)前景已經(jīng)越來越被外界認同，在珠海從事商貿(mào)活動的風氣已經(jīng)形成。 ? 珠海唯一一個大型休閑購物中心 現(xiàn)代商場的消費行為購物的訴求已經(jīng)越來越淡化，人們進入一個購物中心希望可以同時滿足購物、就餐、休閑、運動、娛樂甚至商務等消費需要，也就是大陸業(yè)者喜歡說的一站式購物。 ? 加勒比海濱風情商場描述 加勒比海濱風情 1B,2R,3S(B指酒吧一條街， 2R指香港演藝界新加坡年輕少女組合 2R，借助其新加坡組合概念和年輕潮流的感覺帶出商場在形象上的定位， 3S 指珠海情侶路綜合開發(fā)概念 RIVERIA 規(guī)劃中精髓集合陽光（ Sun） 、沙灘 (Sand)、 海水 (Sea)的亞熱帶風情海濱商場風格 )，總結為一句話就是： ? 情景式購物中心描述 情景式購物中心返指兩個概念： 香港概念 —— 由香港人經(jīng)營的主營香港澳門 CEPA零關稅產(chǎn)品，也就是說消費者只要在日東商業(yè)廣場就可以享受到香港的服務和香港的產(chǎn)品； 海濱概念 —— 根據(jù)商場位處珠海形象道路 —— 情侶路，直接面對珠海唯一一個沙灘游泳場優(yōu)勢，商場策劃的主導思想就是為商場賦予了針對休閑和旅游消費的經(jīng)營主題。 日東商業(yè)廣場優(yōu)勢附加值挖掘： 商場定位優(yōu)勢：珠海目前還沒有真正意義上的大型綜合主題購物中心，根據(jù)美亞對未來日東商業(yè)廣場的定位，其豐富的經(jīng)營購物環(huán)境將為珠海提供全新的消費概念； 統(tǒng)一管 理，有整體的商場形象推廣包裝概念，可增強商場經(jīng)營者的經(jīng)營信心； CEPA 零關稅產(chǎn)品概念將為珠海消費者提供品質優(yōu)良、更跟得上潮流、價格更低的商品； 香港人經(jīng)營香港產(chǎn)品概念對居民及旅游人士的吸引力，“ Made in HONGKONG”的概念對珠海居民和到了珠海而沒有到香港澳門的旅游人士提供了購買香港產(chǎn)品的渠道； 一個全新商場因為占據(jù)市場需要容易被經(jīng)營者接受 經(jīng)營成本優(yōu)勢：根據(jù)美亞對商場的價格定位，相比較于珠海其它商場尤其是吉大商業(yè)中心區(qū)，日東目前的租賃價格定位仍然較低； 美亞作為香港公司其規(guī)范化的招商銷售方式容 易被香港人接受，首先可以更容易打破香港人對珠海營商環(huán)境及市場前景的心理壁壘； 日東商業(yè)廣場劣勢： 城市商業(yè)市場競爭大，其它商場對日東商業(yè)廣場終極消費者造成分流； 商圈未成熟，商場消費者需要從吉大商業(yè)中心區(qū)域和其它市區(qū)區(qū)域分流和培育； 空置時間長，在市民心目中存在一定負面影響； 日東商業(yè)廣場威脅點 珠海目前已經(jīng)有了 3 個同樣采取 CEPA 概念吸引經(jīng)營商家和消費者的項目，尤其國貿(mào)海天城距離本商場的距離很近，商脈氣氛比本項目好； 珠江三角洲商場項目對 CEPA零關稅產(chǎn)品和香港個體經(jīng)營商的爭奪已經(jīng)到了白熱化的程度，如 果我們在整個推廣過程中稍顯實力不足或未能提供良好的市場前景就可能被其它競爭項目削弱預期的理想效果。 日東商業(yè)廣場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機會點 目前廣東珠江三角洲已經(jīng)形成了因為 CEPA的實施帶來的零關稅產(chǎn)品商城和港人北上創(chuàng)業(yè)的風潮，項目推廣期 安排可以借助近期的 CEPA 推廣活動達到項目推而廣之的目的； 珠海外來經(jīng)營商已經(jīng)帶來的消費觀念的轉變和這些商家良好的經(jīng)營業(yè)績，如果我們將商場包裝成為新加坡管理公司管理的商場，其穩(wěn)健的經(jīng)營管理和先進的市場系統(tǒng)可以為商場的招商和物業(yè)的銷售直接帶動； 珠海關于情侶路 RIVERIA 總體規(guī)劃可以將城市的旅游重點直接帶到項目所處的區(qū)域位置上來，而本項目是 RIVERIA 規(guī)劃上概念最完美的一段，其自然景觀和硬件設施的唯一性、超前性、排他性可以因為該規(guī)劃得到最大限度的體現(xiàn)； 港人在珠海置業(yè)已經(jīng)成為潮流，受港珠澳大橋興建消息的帶 動，并由和黃等香港大型地產(chǎn)商引導，香港人在珠海投資物業(yè)已經(jīng)漸成風氣，而能帶來穩(wěn)健投資回報的商鋪單位更是香港人投資的熱點； 二、目標客