【正文】 工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項(xiàng)目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)，破除一批政府主管部門所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報(bào)刊的征訂，整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)，評(píng)價(jià)一批市政府職能部門，出臺(tái)一批對(duì)外開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的人和事。 4．法律法規(guī)逐漸健全，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走上規(guī)范化和法制化 為強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)及 政策愈來(lái)愈細(xì)化與全面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響也越來(lái)越強(qiáng)烈。 ②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門檻，明確了“已交付全部土地出讓金”和“ 10 萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升至地上兩層以上（地下層除外 ）； 10 萬(wàn)平方米以內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主 體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體工程應(yīng)完成規(guī)劃建筑面積的三分之一以上”的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“定購(gòu)”等變相預(yù)售行為。 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)， 2020 年 6 月 26 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，加強(qiáng)了對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人住房抵押貸款的限制，要求“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，企業(yè)自有 資金應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的 30%，且必須具備四證”，要求“借款人在申請(qǐng)住房貸款購(gòu)買商品房時(shí)，必須以所購(gòu)房屋或其他資產(chǎn)作抵押，且貸款金額最高不超過(guò)抵押物實(shí)際價(jià)值的 80%，如果所購(gòu)房屋為預(yù)售期房，則必須是多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整重慶市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實(shí)施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅 度地上調(diào)，這必將有效促進(jìn)個(gè)人購(gòu)房比例上升，促使存量房與商品房市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。它的施行將促進(jìn)商品住宅整體質(zhì)量的提高。目前正在建設(shè)之中的城市輕軌、朝天門港口、九龍破港口二期工程、江北機(jī)場(chǎng)停機(jī)坪二期工程，將使全市形成快捷方便的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。目前正計(jì)劃投資數(shù)十億建設(shè)分質(zhì)供水系統(tǒng)。已形成包括光纖、微波、載波與衛(wèi)星相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。兩區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況均對(duì)該地塊的經(jīng)營(yíng)有著重要的影響。它于1991 年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批 準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，同年月被國(guó)家科委、國(guó)家體改委批準(zhǔn)為全國(guó) 5個(gè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)之一。交通便利，通過(guò)眾多城市主干道與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)緊密相連。該區(qū)既建有重慶市最早的大型渝洲交易城，也建有重慶市最大的電腦市場(chǎng)。前者多以長(zhǎng)期常駐人口為主，其經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)低下，且內(nèi)部差異較大，一般產(chǎn)業(yè)工人收入最低，企業(yè)管理層收入較高。就傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)管理層和高新產(chǎn)業(yè)人群而言，均具有不同程度的購(gòu)買力。該區(qū)設(shè)施配套齊全 ，建有公園（渝高公園）、廣場(chǎng)（躍華廣場(chǎng)）、商場(chǎng)（晨光、躍華、山城平價(jià)）、酒店（晨光、西亞、和平、勁力）、市場(chǎng)（南亞家具、躍華機(jī)電、賽博數(shù)碼、渝洲交易、巴山汽配）、醫(yī)院（ 324 醫(yī)院）、學(xué)校及金融網(wǎng)點(diǎn)等。 ⑤該區(qū)正在啟動(dòng)“二郎科技城”的開(kāi)發(fā)，它的實(shí)施為該區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇，必將帶動(dòng)該區(qū)新一輪房地產(chǎn)投資熱潮。 2．九龍坡區(qū) ①九龍坡區(qū)地處西南城區(qū)，下轄楊家坪、石坪橋等 6 個(gè)街道辦事處和九龍、石橋等 12 個(gè)鎮(zhèn)，幅員面積 437 平方公里。 ②該區(qū)是重慶傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分布區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)主要為以十八冶、建設(shè)廠、西南車輛廠、壟興工業(yè)集團(tuán)、重慶標(biāo)件廠、重慶起重機(jī)廠、重慶電器廠等為代表的傳統(tǒng)重工業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)效益普遍不高。 ③ 該區(qū)城鎮(zhèn)人口總計(jì) 萬(wàn)人，受產(chǎn)業(yè)形態(tài)影響，其人口構(gòu)成主要為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，且多以長(zhǎng)期常駐人口為主。 ④該區(qū)交通便捷，是重慶重要的交通樞紐地和物質(zhì)集散地。設(shè)施配套齊全，建有公園（西郊公園）、廣場(chǎng)（楊家坪中心廣場(chǎng)、九龍廣場(chǎng)、市政廣場(chǎng)）、商場(chǎng)（重百楊家坪分店、立丹百貨、山城平價(jià)超市）、酒店（國(guó)際金融酒店、建設(shè)賓館）、市場(chǎng)（九龍商城批發(fā)市場(chǎng)）、醫(yī)院（西郊 醫(yī)院）、學(xué)校（重慶工學(xué)院、經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院、育才中學(xué)、楊家坪中學(xué)等）。 總之，項(xiàng)目所在地的區(qū)域投資環(huán)境利弊同存，既有一定優(yōu)勢(shì)，也有劣勢(shì)。 三、地塊經(jīng)營(yíng)條件分析及其經(jīng)營(yíng)取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 本項(xiàng)目地塊位于陳家坪至石坪橋的公路旁，距石坪橋轉(zhuǎn)盤約 1 公里，緊鄰重 慶熱水瓶廠和南方花園 E 區(qū)。 地塊總用地面積 93546 平方米，形狀狹長(zhǎng)如蝌蚪，三面溝壑環(huán)繞成高地，地勢(shì)西高東低，排水排洪方面。 此外，規(guī)劃中的陳庹公路、大件公路、石橋鋪立交橋以及二郎 立交橋已在動(dòng)工興建，其建成后將進(jìn)一步改善地塊附近的交通網(wǎng)線，使得該地交通更為便利。建成區(qū)內(nèi)多以低矮破舊的廠礦企業(yè)用房和城鎮(zhèn)居民住房景觀為主；農(nóng)村地帶則地勢(shì)開(kāi)闊，空氣清新，滿眼翠綠，規(guī)劃中的城市大型公共水景公園近在咫尺。 4．地塊公共配套設(shè)施 本項(xiàng)目 地塊原屬工業(yè)用地，經(jīng)過(guò)幾十年的市政投入，其內(nèi)部市政設(shè)施配套齊全，水、電、氣、視、訊、排污全部具備。 地塊附近公共服務(wù)設(shè)施基本齊備，具有幼兒園、中小學(xué)、中技校、藥房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等相關(guān)設(shè)施。因而， 其動(dòng)遷安置難度不大。 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通管制） 該地塊現(xiàn)為工業(yè)用地，根據(jù)高新技術(shù)發(fā)展區(qū)的規(guī)劃，可以調(diào)整為居住用地，其規(guī)劃控制容積率允許在 以下變動(dòng)。在交清全部土地出讓金 后方能聯(lián)建開(kāi)發(fā)。 該地塊東南角有城市快車道 陳庹公路橫穿而過(guò)，并通過(guò)立交與陳家坪至石坪橋的主干道在本地塊東北角相接。 （二）地塊 SWOT 分析 1．地塊優(yōu)勢(shì) ①距區(qū)域中心相對(duì)較近，區(qū)位比較優(yōu)越； ②交通比較方便，公交線網(wǎng)相對(duì)密切； ③面積適中，利于規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)； ④地質(zhì)穩(wěn)定，排洪方便，無(wú)地質(zhì)災(zāi) 害和洪澇災(zāi)害； ⑤地上原有基礎(chǔ)設(shè)施齊備充足，可減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入； ⑥緊鄰規(guī)劃中的水體公園和開(kāi)闊的城郊地帶，視野開(kāi)闊，空氣清新； ⑦拆遷對(duì)象單一，動(dòng)遷難度較?。? ⑧規(guī)劃彈性較大，具有一定回旋余地。如江河、湖泊、森林、公園、市政廣場(chǎng)等。 4．挑戰(zhàn) ①附近現(xiàn)已建有南方花園 E 區(qū)（現(xiàn)房），同時(shí)另有開(kāi)發(fā)商已介入熱水瓶廠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其競(jìng)爭(zhēng)壓力較大； ②由于地塊形狀不規(guī)則、距主干道有一定距離、與周邊地勢(shì)落差大，因此，其平面規(guī)劃、小區(qū)大門及對(duì)外交通組織的安排比較困難。 ②可適宜項(xiàng)目：工業(yè)廠房 本地塊原屬工業(yè)用地，周邊工業(yè)企業(yè)分布較多，具有較好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)和水電基礎(chǔ)設(shè)施，其地塊面積較大，地上現(xiàn)有工業(yè)建筑物大部分還可繼續(xù)使用。 ③不適宜項(xiàng)目：商鋪、酒店、寫字樓 本地塊附近商服薄弱，社區(qū)尚未完全成熟，目前不適宜于商鋪、酒店、寫字樓等商用物業(yè)開(kāi)發(fā)。這是因?yàn)椋罕容^而言，住宅項(xiàng)目一次 性投資壓力 小、可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項(xiàng)目則一次性投資壓力大、無(wú)法滾動(dòng)運(yùn)作、投資回收期較長(zhǎng)；商用性項(xiàng)目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)基礎(chǔ)。 因此， 本項(xiàng)目影響范圍應(yīng)是：以本地塊為中心，以 10 公里為半徑，沿石揚(yáng)路和在建的陳庹路向四周擴(kuò)散所形成的弧形區(qū)域。項(xiàng)目所能吸引的潛在客戶 70%80%集中在這一輻射片區(qū)內(nèi)（如圖），且又主要集中在陳家坪及石坪橋一帶。兩區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、政策等區(qū)域因子均會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要影響。 石 小 路 路 長(zhǎng) 石 江 大 路 石 石 高 新 區(qū) 新 揚(yáng) 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚(yáng) 成 家 渝 石 路 坪 揚(yáng) 正 路 石正街 街 陳 石 九 龍 坡 揚(yáng) 庹 渡 揚(yáng) 九 路 路 渡 路 路 石橋鋪 陳家坪 石坪橋 楊家坪 袁家崗 謝家灣 大坪 圖 本項(xiàng)目的引力片區(qū) 地塊所在地 項(xiàng)目主要引力片區(qū) 項(xiàng)目核心引力片區(qū) 四、市場(chǎng)基礎(chǔ)分析及目標(biāo)市場(chǎng)研判 （一） 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析 1．總體態(tài)勢(shì) （ 1）“九五”期間重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應(yīng)和房改深化的影響，重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交量逐年上升（見(jiàn)下表）。因此， 從市場(chǎng)發(fā)展周期角度看，目前重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)迅速上漲時(shí)期或者說(shuō)是第二輪熱潮期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要支撐。在住宅建設(shè)中商品住宅投資約占 %，其施工面積約為 萬(wàn)平方米。2020 年，開(kāi)發(fā)投資量位居前 6 位的依次為渝中區(qū)（ 億元）、九龍坡區(qū)（ 億元）、南岸區(qū)（ 億元）、沙區(qū)（ 億元）、渝北區(qū)（ 億元）、江北區(qū)（ 億元）。 ④商品房銷售量增價(jià)升，期房銷售占了絕大部分，住宅空置開(kāi)始下降 2020 年上半年商品房成交面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 10%，成交金額 億元，同比增長(zhǎng)15%。自年初以來(lái)，全市商品房空置總量一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，截止 2020 年 6月底，全市商品房空置總量為 萬(wàn)平方米，比上年末下降 6%，其中空置一年以上為 米，住宅空置 萬(wàn)平方米，比上年末下降 %，但寫字樓、營(yíng)業(yè)用房、其他房屋則有不同程度上升，分別上升了 %、 %、 %。 2．主城各區(qū)及目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目引力片區(qū)橫跨高新區(qū)與九龍坡區(qū)，兩區(qū)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗有著極其重要的影響。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2020 上半年，高新區(qū)在售樓盤 11個(gè)，預(yù)售總面積 萬(wàn)平米，即將開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)，預(yù)售面積約為8 萬(wàn)平米，較其他區(qū)而言，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。其中預(yù)售成交 352 套，成交面積 平方米，成交金額 萬(wàn)元，現(xiàn)房成交 234 套，成交面積 平方米，成交金額 萬(wàn)元。 ④房?jī)r(jià)水平及其變化 2020 年 2季度高新區(qū)住宅平均銷售價(jià)格為 1788 元 /平方米，比 1季度上升 34 元 /平方米，從其房?jī)r(jià)走勢(shì)看，該區(qū)價(jià)格有回暖的跡象?？梢哉J(rèn)為，隨著區(qū)域環(huán)境的改善和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該區(qū)房?jī)r(jià)具有一定的增長(zhǎng)潛力。就現(xiàn)有樓盤（包括各知名樓盤）而言，無(wú)論是平面規(guī)劃與景觀營(yíng)造，還是戶型設(shè)計(jì)，或是智能化裝備，都存在明顯不足，樓盤整體品質(zhì)不高，大盤缺乏。 （ 2）九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2020 上半年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況如下表： 受讓單位 地塊位置 年限 用地 性質(zhì) 總面積 （平方米） 重慶隆鑫集團(tuán) 有限公司 九龍園區(qū) 50 工業(yè) 213280 重慶三利百貨有限公司 桃花溪街 50 商業(yè) 2305 重慶五星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 黃角坪正街 29